XP Expert

28/10/2025 08:52:09 • Atualizado em 05/11/2025 18:08:07
4 minutos de leitura

FIIs em ciclos de queda de juros: como se posicionar?

Os preços dos ativos imobiliários se movem de forma inversa às taxas de juros, e os retornos tendem a ser maiores para quem entra antes dos cortes da Selic.

Marx Gonçalves
Marx Gonçalves
Head de Fundos Listados
Eduardo Bacelar
Eduardo Bacelar
Fundos Listados
Luiz Romagnoli
Luiz Romagnoli
Fundos Listados

Compartilhar:

  • Compartilhar no Facebook
  • Compartilhar no X
  • Compartilhar no Whatsapp
  • Compartilhar no LinkedIn
  • Compartilhar via E-mail

Antecipar-se à queda da Selic continua sendo a melhor estratégia. Nossa análise mostra que investidores que ingressaram em fundos imobiliários antes do início dos cortes obtiveram retornos significativamente superiores, impulsionados pela precificação antecipada dos juros futuros. Em 2025, mesmo com a Selic em 15%, os FIIs seguem em alta, negociando com descontos atrativos e sustentados por fundamentos sólidos, apoiados pela atividade econômica robusta. Apesar da inflação ainda pressionada e da expectativa de cortes apenas a partir de março de 2026, o mercado caminha para um cenário favorável aos fundos imobiliários, reforçando oportunidades para quem se posicionar com antecedência. Faça seu login e confira o relatório completo abaixo.

Historicamente, os preços dos ativos imobiliários tendem a se mover de forma inversa às taxas de juros

Cortes na Selic favorecem os fundos imobiliários (FIIs), enquanto altas desestimulam o setor. A estratégia mais comum entre investidores é aplicar recursos em renda fixa pós-fixada durante períodos de juros elevados e migrar para FIIs no início do ciclo de cortes, em busca de maior retorno. Analisamos se essa abordagem foi eficaz nos três últimos ciclos de queda da Selic, comparando o desempenho de quem já estava posicionado antes do primeiro corte com aqueles que entraram após o início do movimento.

Antecipar o início do ciclo de cortes de juros tende a ser a estratégia mais vantajosa

Em nossa análise, investir em fundos imobiliários entre 4 e 12 meses antes do primeiro corte mostrou-se a abordagem mais eficiente, com retornos médios entre CDI + 6,0% e CDI + 8,8% ao ano — mesmo com a renúncia a ganhos atrativos em pós-fixados. Em comparação, quem migrou para FIIs apenas após o início dos cortes obteve resultados significativamente inferiores, entre CDI + 2,8% a.a. e 100% do CDI. Apesar de parecer contraintuitivo, a principal razão para esse comportamento é que o desempenho dos fundos imobiliários está mais fortemente relacionado às variações das taxas de juros futuras, que antecipam os movimentos do Copom e influenciam a precificação dos fundos antes mesmo das decisões oficiais

Essa dinâmica também ajuda a explicar o bom desempenho dos FIIs em 2025, mesmo com a Selic no maior patamar em duas décadas.

O movimento foi impulsionado pelo fechamento da curva de juros futuros, refletindo expectativas de cortes a partir de 2026. Apesar da forte recuperação, os FIIs ainda negociam com descontos relevantes — o IFIX apresenta VM/VP de 0,89x, abaixo da média histórica, com fundos de papel, tijolo e FOFs em níveis atrativos. Além disso, os fundamentos setoriais seguem sólidos: vacância historicamente baixa em galpões logísticos (7,5%), reajustes expressivos nos aluguéis e melhora consistente nas lajes corporativas. Com isso, os FIIs continuam oferecendo oportunidades atrativas, sustentadas por fundamentos robustos.

Em que ponto estamos do ciclo de juros — e como se posicionar?

Apesar da leve surpresa baixista no IPCA de setembro, a inflação segue acima da meta e as expectativas permanecem desancoradas, exigindo a manutenção de juros elevados por mais tempo. A projeção é que o ciclo de cortes da Selic comece apenas em março do próximo ano, com reduções graduais até atingir 12% ao ano no fim de 2026. Esse cenário nos posiciona na Fase IV do ciclo de mercado, marcada por política monetária restritiva e favorável aos fundos de recebíveis imobiliários, que oferecem perfil defensivo e resultados consistentes nesse ambiente. No entanto, à medida que os efeitos da Selic elevada se disseminam e a inflação converge para a meta, espera-se a transição para a Fase I — historicamente a mais positiva para esse mercado, com destaque para os fundos de tijolo, que são mais sensíveis às taxas de juros.

Conteúdo exclusivo para clientes XP
A conta XP é gratuita. Abra a sua agora!

Cadastrar

Já é cliente XP? Faça seu login

 

Assessor ou parceiro? Clique no botão abaixo

 

Invista melhor com as recomendações
e análises exclusivas dos nossos especialistas.

FIIs em ciclo de queda de jurosClique aqui para acessar o relatório completo
XP Expert

28/10/2025 05:52:09 • Atualizado em 05/11/2025 15:08:07
4 minutos de leitura

Disclaimer:

  • Este relatório de análise foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S.A. (“XP Investimentos ou XP”) de acordo com todas as exigências previstas na Resolução CVM 20/2021, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A XP Investimentos não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base no presente relatório.
  • Este relatório foi elaborado considerando a classificação de risco dos produtos de modo a gerar resultados de alocação para cada perfil de investidor.
  • O(s) signatário(s) deste relatório declara(m) que as recomendações refletem única e exclusivamente suas análises e opiniões pessoais, que foram produzidas de forma independente, inclusive em relação à XP Investimentos e que estão sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado, e que sua(s) remuneração(es) é(são) indiretamente influenciada por receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela XP Investimentos.
  • O analista responsável pelo conteúdo deste relatório e pelo cumprimento da Resolução CVM nº 20/2021 está indicado acima, sendo que, caso constem a indicação de mais um analista no relatório, o responsável será o primeiro analista credenciado a ser mencionado no relatório.
  • Os analistas da XP Investimentos estão obrigados ao cumprimento de todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC Brasil para o Analista de Valores Mobiliários e na Política de Conduta dos Analistas de Valores Mobiliários da XP Investimentos.
  • O atendimento de nossos clientes é realizado por empregados da XP Investimentos ou por assessores de investimento que desempenham suas atividades por meio da XP, em conformidade com a Resolução CVM nº 178/2023, os quais encontram-se registrados na Associação Nacional das Corretoras e Distribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários – ANCORD. O assessor de investimento não pode realizar consultoria, administração ou gestão de patrimônio de clientes, devendo atuar como intermediário e solicitar autorização prévia do cliente para a realização de qualquer operação no mercado de capitais.
  • Para fins de verificação da adequação do perfil do investidor aos serviços e produtos de investimento oferecidos pela XP Investimentos, utilizamos a metodologia de adequação dos produtos por portfólio, nos termos das Regras e Procedimentos ANBIMA de Suitability nº 01 e do Código ANBIMA de Distribuição de Produtos de Investimento. Essa metodologia consiste em atribuir uma pontuação máxima de risco para cada perfil de investidor (conservador, moderado e agressivo), bem como uma pontuação de risco para cada um dos produtos oferecidos pela XP Investimentos, de modo que todos os clientes possam ter acesso a todos os produtos, desde que dentro das quantidades e limites da pontuação de risco definidas para o seu perfil. Antes de aplicar nos produtos e/ou contratar os serviços objeto deste material, é importante que você verifique se a sua pontuação de risco atual comporta a aplicação nos produtos e/ou a contratação dos serviços em questão, bem como se há limitações de volume, concentração e/ou quantidade para a aplicação desejada. Você pode consultar essas informações diretamente no momento da transmissão da sua ordem ou, ainda, consultando o risco geral da sua carteira na tela de carteira (Visão Risco). Caso a sua pontuação de risco atual não comporte a aplicação/contratação pretendida, ou caso existam limitações em relação à quantidade e/ou volume financeiro para a referida aplicação/contratação, isto significa que, com base na composição atual da sua carteira, esta aplicação/contratação não está adequada ao seu perfil. Em caso de dúvidas sobre o processo de adequação dos produtos oferecidos pela XP Investimentos ao seu perfil de investidor, consulte o FAQ. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.
  • A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de tempo. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. As informações presentes neste material são baseadas em simulações e os resultados reais poderão ser significativamente diferentes.
  • Este relatório é destinado à circulação exclusiva para a rede de relacionamento da XP Investimentos, incluindo assessores de investimentos da XP e clientes da XP, podendo também ser divulgado no site da XP. Fica proibida sua reprodução ou redistribuição para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento expresso da XP Investimentos.
  • 0800 77 20202. A Ouvidoria da XP Investimentos tem a missão de servir de canal de contato sempre que os clientes que não se sentirem satisfeitos com as soluções dadas pela empresa aos seus problemas. O contato pode ser realizado por meio do telefone: 0800 722 3710.
  • O custo da operação e a política de cobrança estão definidos nas tabelas de custos operacionais disponibilizadas no site da XP Investimentos: www.xpi.com.br.
  • A XP Investimentos se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo.
  • A Avaliação Técnica e a Avaliação de Fundamentos seguem diferentes metodologias de análise. A Análise Técnica é executada seguindo conceitos como tendência, suporte, resistência, candles, volumes, médias móveis entre outros. Já a Análise Fundamentalista utiliza como informação os resultados divulgados pelas companhias emissoras e suas projeções. Desta forma, as opiniões dos Analistas Fundamentalistas, que buscam os melhores retornos dadas as condições de mercado, o cenário macroeconômico e os eventos específicos da empresa e do setor, podem divergir das opiniões dos Analistas Técnicos, que visam identificar os movimentos mais prováveis dos preços dos ativos, com utilização de “stops” para limitar as possíveis perdas.
  • Ação é uma fração do capital de uma empresa que é negociada no mercado. É um título de renda variável, ou seja, um investimento no qual a rentabilidade não é preestabelecida, varia conforme as cotações de mercado. O investimento em ações é um investimento de alto risco e os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros e nenhuma declaração ou garantia, de forma expressa ou implícita, é feita neste material em relação a desempenhos. As condições de mercado, o cenário macroeconômico, os eventos específicos da empresa e do setor podem afetar o desempenho do investimento, podendo resultar até mesmo em significativas perdas patrimoniais. A duração recomendada para o investimento é de médio-longo prazo. Não há quaisquer garantias sobre o patrimônio do cliente neste tipo de produto.
  • O investimento em opções é preferencialmente indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XP Investimentos. No mercado de opções, são negociados direitos de compra ou venda de um bem por preço fixado em data futura, devendo o adquirente do direito negociado pagar um prêmio ao vendedor tal como num acordo seguro. As operações com esses derivativos são consideradas de risco muito alto por apresentarem altas relações de risco e retorno e algumas posições apresentarem a possibilidade de perdas superiores ao capital investido. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto.
  • O investimento em termos são contratos para compra ou a venda de uma determinada quantidade de ações, a um preço fixado, para liquidação em prazo determinado. O prazo do contrato a Termo é livremente escolhido pelos investidores, obedecendo o prazo mínimo de 16 dias e máximo de 999 dias corridos. O preço será o valor da ação adicionado de uma parcela correspondente aos juros – que são fixados livremente em mercado, em função do prazo do contrato. Toda transação a termo requer um depósito de garantia. Essas garantias são prestadas em duas formas: cobertura ou margem.
  • O investimento em Mercados Futuros embute riscos de perdas patrimoniais significativos. Commodity é um objeto ou determinante de preço de um contrato futuro ou outro instrumento derivativo, podendo consubstanciar um índice, uma taxa, um valor mobiliário ou produto físico. É um investimento de risco muito alto, que contempla a possibilidade de oscilação de preço devido à utilização de alavancagem financeira. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.
  • ESTA INSTITUIÇÃO É ADERENTE AO CÓDIGO ANBIMA DE DISTRIBUIÇÃO DE PRODUTOS DE INVESTIMENTO.

    • A XP Investimentos CCTVM S/A, inscrita sob o CNPJ: 02.332.886/0001-04, é uma instituição financeira autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.Toda comunicação através de rede mundial de computadores está sujeita a interrupções ou atrasos, podendo impedir ou prejudicar o envio de ordens ou a recepção de informações atualizadas. A XP Investimentos exime-se de responsabilidade por danos sofridos por seus clientes, por força de falha de serviços disponibilizados por terceiros. A XP Investimentos CCTVM S/A é instituição autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.

    B3 Autorregulação Anbima - Gestão de patrimônio Autorregulação Anbima - Gestão de recursos Autorregulação Anbima - Private Autorregulação Anbima - Distribuição de Produtos de Investimentos

    SAC - Dúvidas, Reclamações e Orientações
    0800-772-0202
    De segunda a sexta-feira das 09hs às 18hs

    Se não estiver satisfeito:
    0800-722-3730

    Este site usa cookies e dados pessoais de acordo com a nossa Política de Cookies (gerencie suas preferências de cookies) e a nossa Política de Privacidade.