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FIIs de recebíveis: Oportunidades em 2023

Fundos de papel podem se beneficiar do momento de juros altos, confira as principais oportunidades selecionadas pela XP

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Neste início de ano, os ativos brasileiros sofrem com incertezas relacionadas à condução da política econômica e ao futuro do quadro fiscal, que devem influenciar a dinâmica inflacionária e de juros. Em 2022, ano de recuperação da pandemia, pudemos observar a recuperação da atividade econômica e do emprego, impulsionados pela reabertura, assim como um avanço significativo no processo de redução da inflação, que por sua vez se deve à normalização das cadeias globais passado o choque da Covid e ao aumento de juros.

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A tendência de crescimento originada pela reabertura econômica parece ter se esgotado e o efeito da política monetária mais contracionista – juros mais altos – já está fazendo efeito sobre a economia real. Com isso, o PIB deve crescer menor intensidade nesse ano e a inflação deve seguir caindo, porém esperamos que ela chegue (e permaneça) no intervalo das metas apenas ao final de 2024. Isso, por que o aumento de gastos públicos entre 2022 e 2023 assim como as mudanças tributárias promovidas ao longo do ano passado transferiram parte da desinflação esperada deste ano para o ano passado, o que atrasa a continuidade do processo de controle inflacionário.

Mesmo que não haja grandes riscos para a inflação de curto prazo, o Banco Central não deve começar a cortar juros tão cedo devido às incertezas advindas do fiscal. O risco de desequilíbrio nas contas públicas para os próximos anos tem estressado a curva de juros, com taxas maiores sendo precificadas ao longo de toda a curva. Ainda há uma grande incerteza sobre quando devem começar os cortes de juros (esperamos que a partir do ano que vem), mas uma coisa já é clara: o nível de juros de equilíbrio é mais alto que há alguns meses.

Projeções XP

Assim como outros ativos de renda variável, os fundos imobiliários são afetados por fatores macroeconômicos. E no âmbito do mercado secundário, um dos maiores impactos no desempenho dos FIIs são as taxas de juros. A manutenção da Selic em patamares mais elevados afeta a atratividade da classe, assim como impacta as expectativas relacionadas às taxas de financiamentos imobiliários.

O ano de 2022 foi marcado por um cenário desafiador, com isso, observamos uma maior volatilidade devido a acontecimentos pontuais, em âmbito nacional e global. No entanto, mesmo com essa conjuntura o último ano foi marcado por uma recuperação dos indicadores operacionais dos shoppings, melhora na absorção líquida e redução nas taxas de vacância em galpões logísticos e em lajes corporativas.

Por outro lado, o efeito de taxas de juros em patamares elevados em 2023 pode ser positivo para uma classe de ativos específica, os fundos de recebíveis imobiliários. Os portfólios desses fundos em grande parte são indexados à inflação, comumente por meio do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ou aos juros, com ativos indexados ao CDI.

Gráfico comparativo NTN-B 2035 x Dividend Yield IFIX

Fonte: Economática, B3, ComDinheiro, Research XP

Por fim, vale ressaltar o benefício de diversificação da sua carteira de investimentos. Sendo assim, enxergamos que os fundos de tijolos possuem vertente importante na componente ganho de capital, principalmente para aqueles investidores orientados ao longo prazo. Além de serem ativos reais e em ambientes inflacionários, tendem a trazer proteção ao seu portfólio de investimentos. Atualmente existem FIIs de tijolos compostos por bons ativos sendo negociados a preços atrativos, descontados em relação a seu valor patrimonial e com valor do metro quadrado abaixo do custo de reposição do ativo.

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