Como ficam os FIIs? | Perspectivas após nova alta da taxa Selic e comunicado duro do BC

O Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) publicou nesta manhã a ata da reunião de dezembro, que elevou a taxa básica de juros brasileira em 1,00 p.p., alcançando o patamar de 12,25% ao ano. Foi a terceira elevação consecutiva após maio, mês que marcou o fim do ciclo de afrouxamento monetário, iniciado em agosto de 2023. O documento divulgado nesta manhã reforçou o tom duro do comunicado pós-reunião e afirmou que “o cenário prospectivo de inflação mostra-se mais desafiador em diversas dimensões” (p. 5): hiato do produto mais positivo, taxa de câmbio mais desvalorizada, inflação corrente mais elevada e aumento das expectativas de inflação. A alta na Selic anunciada na reunião do Copom era previsto pelos nossos economistas. O tom duro no comunicado, que sinalizou mais dois aumentos de 1,00 p.p. nas próximas reuniões, caso cenário esperado se confirme, levou o time de economia a projetar o a taxa Selic em 15,00% no pico do ciclo de alta de juros, em maio de 2025.

Diante de mais uma alta da taxa Selic, destacamos que o momento pede seletividade nos investimentos em fundos imobiliários, posicionando-se em fundos com exposição a portfólios mais sólidos. Ainda que cenário seja desafiador, destacamos que os múltiplos de Valor de Mercado/Valor Patrimonial de alguns fundos estão nas mínimas históricas, o que pode representar uma boa oportunidade de entrada. Na nossa visão, o foco deve ser para o longo prazo, devido a menor quantidade de vetores para ganho de capital dado o cenário ainda estressado de juro e com o intuito de trazer um bom carrego para o seu portfólio.

Os fundos imobiliários apresentam uma correlação negativa com os movimentos da taxa Selic e curva de juros (clique aqui e entenda mais). Com isso, vemos que, em períodos de aumento da taxa de juros ou abertura da curva de juros, é comum ver pressões negativas sobre as cotas dos fundos imobiliários. Esse movimento costuma ser relacionado, entre outros fatores, à perda de atratividade dos investimentos em fundos imobiliários em comparação a investimentos de renda fixa.

Entendemos que, no cenário atual com o mercado desancorado e estressado, existem menos vetores para ganhos de capital no curto prazo. No entanto, vemos que alguns fundos, com portfólios de qualidade, atualmente estão negociando em patamares que entendemos ser interessantes para entrada, com viés de investimento de longo prazo e com foco em trazer um carrego positivo para a carteira. Ainda assim, vale lembrar que nem todo desconto significa uma oportunidade.

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Como ficam os fundos de tijolos nesse cenário? Qual a nossa preferência?

Além da pressão de vendas de cotas, devido à migração de investidores para a renda fixa, períodos de apertos monetários tendem a desaquecer a economia, refletindo em uma menor demanda por imóveis, o que pode dificultar a realização de ajustes nos preços de aluguéis e menor demanda no longo prazo.

Nos fundos de tijolos, preferimos fundos com portfólios sólidos, referindo-se à boa qualidade e localização privilegiada, características que entendemos poder contribuir para a manutenção dos níveis de ocupação em patamares saudáveis, reposição de locatários e repasse nos preços de aluguéis. Além disso, preferimos fundos que apresentem níveis de ocupação saudáveis, visto que diante do cenário de taxa de juros mais elevada pode ser que os fundos tenham mais dificuldade de locar espaços vagos no curto prazo.

Como ficam os fundos de papel nesse cenário? Qual nossa preferência?

Historicamente os fundos de papel mantêm os valores de suas cotas com maior proximidade aos seus valores patrimoniais. Esta dinâmica pode trazer maior proteção para o portfólio diante de momentos de maior adversidade.

Entendemos que diante do cenário atual alguns fundos estão negociando com preços interessantes e quando descontados, esses fundos tendem a voltar para a média, o que traz oportunidades de ganho de capital. Além disso, vemos a menor correlação da classe com a curva de juros juntamente com a menor volatilidade, como pontos que podem trazer um caráter mais defensivo para os portfólios. Ademais, os fundos de papel costumam pagar dividendos, na média, mais robustos que os fundos de tijolos. Com isso, acreditamos que esses fundos podem trazer um carrego positivo.

Temos preferência por fundos de papel com exposição mais high grade¸ devido ao menor risco de inadimplência. Ademais, preferimos no curto prazo fundos indexados ao CDI, que no curto prazo, apresentaram menor volatilidade e boa distribuição de rendimentos. No horizonte mais longo acreditamos em um bom mix dos indexadores dado o cenário de inflação pressionada e taxa de juros em patamares mais elevados, que podem se refletir em pagamentos de dividendos robustos, mesmo com fechamento dos spreads.

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