O IFIX, índice de referência dos fundos imobiliários, finalizou o mês de outubro com alta marginal de 0,02%, encerrando aos 2.990,8 pontos e com performance menor que o Ibovespa, que teve alta de 5,45% no mesmo período.
Os principais fatores que afetam os preços dos Fundos Imobiliários tiveram uma performance em outubro similar à do mês anterior, com inflação em desaceleração e leve queda nas curvas de juros. O IPCA de setembro trouxe uma queda de -0,29%, na terceira leitura de deflação mensal seguida. Os principais itens responsáveis pelo resultado foram os preços da gasolina, que teve queda de -8,33%, e do grupo de alimentação no domicílio, com queda de -0,86%. O recuo, entretanto, foi de intensidade levemente menor que o esperado pela XP (-0,34%) e pelo consenso de mercado (-0,32%). Já o IPCA-15 de outubro, considerado uma prévia do IPCA, voltou a apresentar uma variação positiva, de 0,16%. Com a deflação um pouco menor que o esperado pelo mercado, algumas das maiores altas do mês foram de FIIs de Recebíveis com carteira concentrada em CRIs com rendimentos indexados a índices de inflação. Na reunião de política monetária de outubro, o Copom decidiu manter a taxa Selic no atual patamar de 13,75% a.a., em linha com a expectativa da XP e do mercado. Com a avaliação de que a inflação vem respondendo bem à política monetária, vinda das leituras dos principais índices, a curva de DI Futuro observou leve queda nos vértices mais longos durante o mês. Entretanto, a curva NTN-B, mais correlacionada aos valuations de FIIs de Tijolo, teve maior estabilidade em seus vértices mais longos.
Maiores Altas de Outubro
Em uma inversão do que foi observado em setembro, o destaque positivo de outubro ficou com os FIIs de Recebíveis (ou “de Papel”), que tiveram desempenho médio (ponderado pelo peso de cada fundo no IFIX) de 1,06%. O segmento foi o maior responsável pelo resultado positivo do IFIX no mês, porém os segmentos de Agências, Varejo e Agro, de menor peso no índice, também tiveram performance positiva em outubro.
A maior alta do mês de outubro no IFIX foi a do fundo de recebíveis ARRI11, que teve ganho de 6,09% no período. Segundo seu Relatório Gerencial de setembro, mais de 93% do patrimônio líquido do fundo está alocado em CRIs indexados a índices de inflação. A maioria está indexada ao IPCA, com uma taxa média de 10,42%. O fundo classifica a maioria (83% do PL) dos CRIs de sua carteira como high yield. Um dos ativos de sua carteira, o CRI Ipatinga (4,29% do PL), teve vencimento antecipado declarado e se encontra em processo de execução de garantias, e o fundo informou em seu último relatório ter obtido decisões judiciais favoráveis em duas instâncias.
Na lista de maiores altas do mês, aparece em seguida o KNIP11, também do segmento de Recebíveis, e que teve performance de 4,67%. O fundo é o maior FII listado em bolsa em patrimônio líquido, com R$ 7,7 bilhões, e representa 6,5% do índice IFIX. Sua carteira de CRIs está 95,2% indexada ao IPCA, com taxa média de 7,94% e duration de 5,1 anos. No último dia do mês, o fundo anunciou dividendos de R$ 0,30/cota, após ter pagado R$ 0,35/cota no mês anterior e valores acima de R$ 1,00/cota nos meses do primeiro semestre, evidenciando que o fundo ainda está sendo impactado pelas leituras de deflação dos dois meses anteriores.
A terceira maior alta do mês foi do fundo de Recebíveis HABT11, que teve ganhos de 4,20% em outubro. O FII está em fase final de alocação dos recursos captados em sua 4ª emissão de cotas, encerrada em junho. Atualmente, 93% de sua carteira de CRIs está atrelada a índices de inflação, predominando (em quase 80% do PL) a indexação ao IPCA, com taxa média de 10,6%. O fundo também possui a particularidade de contar com mais de 60% de sua carteira de CRIs sem exposição a variações negativas dos índices de inflação, o que permitiu que seu pagamento de dividendos tenha sido menos impactado nos últimos meses, em comparação a outros FIIs do segmento. Ainda assim, o fundo anunciou no dia 31 de outubro o pagamento de proventos no valor de R$ 0,90/cota, uma queda de 10% com relação ao provento pago no mês anterior.
O único FII de tijolo presente na lista de maiores altas do mês é o SARE11, fundo de Lajes Corporativas que teve performance de 4,24% em outubro, após figurar entre as maiores quedas do mês anterior. De acordo com o mais recente relatório gerencial do fundo, sua ocupação física atual é de 93,8%, sem mudanças com relação ao mês anterior e com vacância integralmente localizada no ativo WT Morumbi, na região da Av. Chucri Zaidan, em São Paulo/SP.
Por fim, a lista de maiores altas do mês é concluída pelo fundo KNSC11, também do segmento de Recebíveis e o segundo fundo da gestora Kinea na lista. Com performance de 4,17% em outubro, sua carteira tem 63,9% do PL do fundo em CRIs indexados ao IPCA, com taxa média de 7,98% e duration de 5,5 anos, e 39,2% em CRIs indexados ao CDI, com taxa média de 3,5% e prazo médio de 4,0 anos. A gestão do fundo informa, no último relatório gerencial, que atuou nos últimos meses no sentido de aumentar a participação das operações pós-fixadas na carteira, e que avalia que o resultado proveniente dos CRIs atrelados à inflação reflete, aproximadamente, as variações do IPCA referentes aos dois meses anteriores. No dia 31 de outubro, o fundo anunciou pagamento de dividendos de R$ 0,52/cota, em um pequeno aumento contra o provento de R$ 0,50/cota pago no mês anterior.
Maiores Baixas de Outubro
Os FIIs de Tijolo em geral tiveram desempenho negativo em outubro, com performance média ponderada de -0,96%. As maiores contribuições negativas para o IFIX vieram dos segmentos de Ativos Logísticos e Lajes Corporativas, contribuindo com -0,16 pontos percentuais cada um para o resultado do índice no mês. O segmento de Fundo de Fundos também teve performance média ponderada negativa, de -0,18%. Já o segmento de Shoppings teve performance heterogênea, com 3 fundos fechando o mês com performance positiva e 2 com performance negativa.
Pelo segundo mês seguido, o fundo de Lajes Corporativas XPPR11 lidera a lista de maiores quedas dentre os fundos integrantes do IFIX, com performance de -8,77% em outubro. O fundo vem lidando com uma taxa de vacância de 48%, concentrada em seus dois imóveis em Barueri/SP e no FL Plaza, localizado na Av. Faria Lima, em São Paulo/SP. Assim como no mês anterior, em seu último relatório gerencial a gestão do fundo declara que a demanda por lajes corporativas vem se mostrando aquém das expectativas, exacerbada pelo excesso de oferta e uma pressão baixista de preços.
A segunda maior baixa de outubro foi do fundo de Hospital NSLU11, detentor do Hospital e Maternidade Nossa Senhora de Lourdes, localizado na região do Jabaquara, em São Paulo/SP. O fundo figurou entre as maiores altas do mês de setembro, quando divulgou um informe com atualizações referentes a diferentes ações judiciais em aberto e, no último dia do mês, anunciou pagamento de dividendo 65% maior que o do mês anterior, após atravessar o segundo trimestre deste ano sem pagamentos. Entretanto, nos primeiros dias de outubro o fundo perdeu parte dos ganhos observados na última semana do mês anterior, e, no dia 7 de outubro, o fundo divulgou um novo informe com atualizações sobre as ações judiciais. No restante do mês, o fundo seguiu em queda e atingiu valor de cota próximo ao observado no final de agosto, e divulgou, em 31 de outubro, pagamento de dividendo similar ao do mês anterior.
Em seguida na lista de maiores baixas do mês, temos o FII de Cemitérios CARE11, que teve performance de -5,01% em outubro. O fundo, atualmente o único do IFIX com investimentos em imóveis do setor de death care, tem uma das maiores volatilidades dentre os integrantes do índice, tendo liderado a lista de maiores baixas em agosto e a lista de maiores altas em julho. No início de outubro, o FII divulgou que não distribuiria dividendos referentes a setembro, conforme praticado em todos os meses anteriores deste ano. Em julho, o fundo anunciou que o consórcio em que possui participação foi vencedor de uma licitação realizada pela Prefeitura de São Paulo para a concessão de cinco cemitérios na cidade. Em fato relevante do dia 10 de outubro, o CARE11 informa que efetuou o pagamento ao município do valor referente à concessão, e anunciou também que a expectativa era de assinatura definitiva do contrato na semana seguinte.
O fundo híbrido RBRP11, por sua vez, ficou na quarta posição das maiores queda do mês, com retorno total de -4,76% no período. Na terceira semana de outubro, o fundo divulgou fatos relevantes anunciando ter recebido avisos de devolução de imóvel e rescisão antecipada de locações nos edifícios Celebration (bairro Vila Olímpia, em São Paulo/SP) e Venezuela (no Rio de Janeiro/RJ), que impactariam a receita do Fundo em R$ 0,075/cota após período de aviso prévio e recebimento de multa, caso não sejam locados novamente. Posteriormente, o fundo anunciou também a redução, em 40%, de sua taxa de gestão, até que o seu ativo Edifício River One atinja 50% de ocupação. Além disso, a taxa seguiria reduzida em 20% até que o ativo atinja 80% de ocupação. O ativo, localizado na região da Marginal Pinheiros, em São Paulo, é equivalente a 41% do valor de seu portfólio, e se encontra atualmente com vacância de 93,8%.
Encerrando a lista de maiores quedas do mês de outubro ficou o fundo de Lajes Corporativas RCRB11, que teve baixa de -4,27%. Em agosto, o fundo anunciou a alienação do 10º andar do Edifício Bravo! Paulista, em uma área de 359m². Segundo a gestora do fundo, o resultado extraordinário gerado com essa transação será usado para linearização de seu patamar de distribuições ao longo do semestre atual. No mês seguinte, o FII esteve na lista de maiores altas do IFIX, com retorno de 6,29% em um mês negativo para o segmento de lajes corporativas. O fundo se encontra com vacância física de 26,2%, com grande parte de sua área disponível concentrada no restante de sua participação no ativo Edifício Bravo! Paulista. No último relatório gerencial, o gestor do fundo reporta um aumento no número de visitas às áreas locadas, informando ainda ter 8 propostas em negociação avançada, com expectativa de locação de 4.790 m² (cerca de 11% da ABL do fundo). O fundo também possui uma alavancagem atual equivalente a 14,6% do PL, com custo de IPCA + 6,4% a.a..
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