Análise Mensal XP: os FIIs no mês de Agosto/22

O mês de agosto foi o mais favorável do ano para o IFIX, índice de referência dos fundos imobiliários, que encerrou em alta de 5,76%, aos 2.976,2 pontos. O XPFI, índice da XP que também engloba o mercado de fundos imobiliários, teve performance de 7,49% no mesmo mês, enquanto o Ibovespa teve alta de 6,16%.

O mês também foi marcado pela divulgação, pelo IBGE, de uma deflação de -0,68% observada pelo IPCA em julho, na menor taxa mensal registrada desde o início da série histórica, em janeiro de 1980. A queda de preços foi causada pela redução de impostos aprovada recentemente sobre os preços de energia elétrica, combustíveis e telecomunicações. Com isso, ganhou destaque no noticiário sobre os fundos imobiliários o impacto da deflação observada sobre os FIIs de Recebíveis. Como os rendimentos pagos pelos títulos detidos pelos fundos desse segmento determinam sua capacidade de pagamento de dividendos, a tendência é que a deflação de julho leve à uma pressão pela redução dos dividendos pagos nos próximos meses pelos fundos com maior exposição a títulos indexados ao IPCA e outros índices de inflação. Por outro lado, o mês assistiu a uma melhora nas expectativas para o crescimento do PIB em 2022 e uma redução nas taxas de juros dos títulos da dívida pública de mais longo prazo, fatores que tendem a beneficiar os FIIs de tijolos.

Maiores Altas de Agosto

*A análise não inclui o fundo XPIN11, que se encontra restrito pela área de Compliance da XP.

O segmento com maior impacto positivo dentro do IFIX, pelo segundo mês consecutivo, foi o de Ativos Logísticos, que respondeu por 1,61 pontos percentuais da alta do índice no mês. Outros segmentos com forte performance foram os de Lajes Corporativas, que contribuiu com 1,00 p.p., e o de Shoppings, que foi responsável por 0,96 p.p. da alta. Os FIIs de tijolo em geral tiveram uma performance positiva, e o XPFT, que acompanha o desempenho desses fundos, teve alta de 12,41% no mês. Os Fundos de Fundos também tiveram um bom agosto, tendo contribuído com 0,76 p.p. da alta do IFIX.

A maior alta do mês de agosto foi a do fundo de Lajes Corporativas BRCR11, de 24,85%. O fundo teve a segunda maior queda do mês de julho, mas recuperou as perdas dos dois meses anteriores em agosto. No dia 1º de agosto, o fundo anunciou a manutenção da redução de 27% de sua taxa de manutenção por mais três anos, até setembro de 2025.

Já o fundo RBRP11, que investe preponderantemente em lajes corporativas e possui investimentos em galpões logísticos através de outros FIIs, teve alta de 21,6% no mês. O fundo liderou a lista de maiores baixas de julho, e vem enfrentando incertezas com relação à ocupação de seu imóvel Edifício River One, localizado na região da Marginal Pinheiros, em São Paulo, e equivalente a 41% de seu portfólio. Segundo o relatório mensal publicado no final de agosto, o ativo encontra-se com 93,8% de vacância, equivalente a 22,2 mil m² de área vaga.

Em seguida no ranking de maiores altas do mês, encontram-se dois fundos de shoppings: HGBS11 e HSML11. Ambos se beneficiaram com a melhoria das perspectivas para o setor, que vem constantemente apresentando ao longo do ano melhorias em seus indicadores operacionais, como quedas na vacância e crescimento nas vendas por m². Além disso, o setor também se beneficia com as revisões positivas nas expectativas de curto prazo para o PIB e a renda disponível das famílias. Ademais, o fundo HSML11 anunciou uma elevação no valor do provento pago por cota referente ao mês de agosto, que foi de R$ 0,67, 2 centavos acima do pagamento do mês anterior.

Encerra a lista de maiores altas o fundo GTWR11, que investe em lajes corporativas de um único ativo, o empreendimento Green Towers. O imóvel está localizado na cidade de Brasília/DF, é utilizado como sede administrativa do Banco do Brasil, e tem contrato de locação com vencimento em novembro de 2028. No final do mês, o fundo divulgou fato relevante informando sobre a parceria estratégica firmada entre o Banco Votorantim e o Banco Bradesco, que prevê que 51% do capital da sua gestora, a BV Asset, será adquirido pelo Bradesco, com governança compartilhada entre os dois bancos.

Maiores Baixas de Agosto

*A análise não inclui o fundo KNSC11, que se encontra restrito pela área de Compliance da XP.

O mês de agosto foi menos favorável para o segmento de FIIs de Recebíveis (ou “de papel”), que contribuiu negativamente para a performance do IFIX em -0,14 pontos percentuais, e foi o único segmento com contribuição negativa para o índice. Entretanto, os fundos do segmento tiveram um desempenho heterogêneo no período: pouco mais da metade do número de fundos nessa categoria tiveram performance positiva. O índice de fundos de papel da XP, o XPFP, fechou em alta de 2,40%, por ter maior concentração nos papéis que tiveram alta no mês.

A lista de maiores quedas do mês é liderada pelo CARE11, atualmente o único fundo do IFIX com investimentos em imóveis do setor de death care, e que teve queda de 11,1% em agosto. O fundo vem observando alta volatilidade nos últimos meses, liderou as maiores altas do mês de julho e esteve entre as maiores baixas de junho. Apesar de anunciar, em fato relevante no final de julho, que o consórcio em que possui participação foi vencedor de uma licitação realizada pela Prefeitura de São Paulo para a concessão de cinco cemitérios na cidade, o fundo comunicou na primeira semana de agosto que não distribuirá rendimentos referentes ao mês de julho, prática observada pelo fundo em todos os meses do ano até agora.

A segunda maior queda do mês foi a do fundo TORD11, que tem um portfólio misto de investimentos em desenvolvimento de projetos imobiliários, em especial ligados ao setor turístico, e investimento em CRIs indexados à inflação e outros FIIs. A queda do valor de mercado da cota ocorreu nos dias seguintes à divulgação de um comunicado em que o fundo informa que não haverá distribuição de rendimentos referentes ao mês de julho. Segundo relatório gerencial divulgado posteriormente, a gestão tomou essa decisão para se prevenir contra eventual necessidade de aporte de capital em seus investimentos de equity.

A lista das maiores quedas do mês é finalizada por três FIIs de Recebíveis: HSAF11, VGIP11 e CVBI11. Os três fundos possuem a grande maioria de seu portfólio de CRIs indexados ao IPCA ou outros índices de inflação, e por isso esperam um forte impacto nos rendimentos desses ativos durante os próximos meses, em resposta à deflação observada pelo IPCA em julho e possivelmente também em agosto. Ao longo dos primeiros dias de agosto, os três fundos anunciaram uma forte redução no pagamento de dividendos referentes ao mês de julho, já sob efeito da queda dos índices de inflação nos meses de referência anteriores. O HSAF11 encerrou a sua 3ª emissão de cotas no mês de julho, e no final de agosto divulgou fato relevante anunciando a alocação de cerca de 45% dos recursos captados em uma nova emissão de CRIs lastreados em um contrato de locação atípico com 15 anos remanescentes assinado com uma instituição de ensino para imóvel na Vila Mariana, em São Paulo/SP. A emissão contará com duas séries, sendo uma delas atrelada ao CDI, o que diversificará os indexadores da carteira de CRIs do fundo.

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