26/02/2021 06:36:38 • Atualizado em 26/02/2021 21:06:49
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Comunicação de Alteração – Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Março de 2021

Confira nosso panorama do mercado e as mudanças da carteira recomendada de fundos imobiliários de Fevereiro.

1. Panorama

O mês de fevereiro foi marcado pelo sanção presidencial da lei que garante autonomia ao Banco Central. Esta mudança tende a contribuir com o controle da inflação em um cenário marcado por incertezas fiscais. O IPCA medido em janeiro apresentou expansão de 0,25%, ficando abaixo do esperado pelos economistas da XP. Já a inflação medida pelo IPCA-15 veio levemente acima das nossas expectativas, crescendo 0,48% em fevereiro. E Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) apresentou leve retração se comparado a janeiro. Com alta de 2,53% em fevereiro o índice acumulado em 12 meses chegou a 28,94%.

Em paralelo, os dados econômicos das vendas no varejo vem perdendo força se comparado aos meses anteriores. Também ficaram em destaque as discussões em torno da extensão do pagamento do auxílio emergencial, o que pode desencadear em efeitos positivos em alguns setores da economia.

As atenções continuam voltadas para o avanço da vacinação contra a Covid-19, para a alta dos preços de petróleo e para o pacote de estímulos. Além disso, a covid-19 continua sendo fator de preocupação, com receio de possíveis novas variantes e o alto índice de ocupação nos leitos das UTIs.

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou performance de 0,50% em fevereiro*, após a alta de 0,32% em janeiro, impulsionado positivamente pelos fundos do segmento de recebíveis. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, apresentou a performance de 0,47%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou alta de -1,13% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou performance de 2,67%.

A B3 anunciou o novo índice de fundos imobiliários, IFIX L, composto por fundos imobiliários com maior liquidez. Atualmente o IFIX possui 87 ativos em sua carteira, já o IFIX L é composto apenas por 51 ativos. O indicador foi lançado dia 22/02, indicando o desempenho médio das cotações dos FIIs mais líquidos negociados na Bolsa.

Por fim, no âmbito dos fundos imobiliários, em geral, a perspectiva para este ano segue otimista. No entanto, as constantes mudanças relacionadas às restrições ampliam o nível de incertezas perante o desempenho a curto prazo dos fundos, principalmente nos segmentos de shoppings e lajes corporativas, onde permanecemos mais conservadores. Já que estas restrições impostas impossibilitam o funcionamento regular de alguns segmentos, impactando diretamente em sua performance.

*Performance até o dia 25/02/2021

2. Pesos da Carteira Recomendada

Mantemos os pesos da carteira recomendada, preservando a alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos, principalmente). Acreditamos que o segmento de shopping centers deva seguir mais pressionado no curto prazo após constantes restrições em relação ao seu funcionamento, impactando em seus dividendos. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (35,0%), Lajes Corporativas (20,0%), Logística (27,5%) e Híbridos (17,5%).

Fundos de Recebíveis (35,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Apesar da perspectiva de uma inflação e juros menores no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados ao IPCA em detrimento aos de CDI.

Ativos logísticos (27,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Lajes Corporativas (20,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário.

Híbridos (17,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Shopping Center (0,0% da carteira): Apesar de gradual recuperação do fluxo de pessoas e vendas no varejo, continuamos conservadores com o segmento de shopping centers em razão da possibilidade de possíveis concessões aos lojistas como descontos e aumento na inadimplência e um novo possível aumento de contaminação do COVID-19 e, consequentemente, novas medidas de quarentena.

Fundo de Fundos (0,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.

3. Movimentações – Carteira FIIs

Considerando os acontecimentos do mês de fevereiro e a performance dos fundos imobiliários, estamos alterando a alocação de 5,0% em XP LOG (XPLG11) para 5,0% em Pátria Logística (PATL11) e a alocação de 5,0% em CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) para 5,0% em RBR Rendimento High Grade (RBRR11).

XP LOG (XPLG11) – 5,0% para 0,0%: Estamos retirando XP LOG da carteira recomendada. Apesar de portfólio com boa diversificação geográfica e vacância abaixo do mercado, em 9,2%. O fundo está negociando com prêmio sobre o valor patrimonial (110% P/VP) e dividend yield abaixo de alguns pares de mercado (5,8% dividend yield anualizado). Assim, estamos substituindo XPLG11 por PATL11.

Pátria Logística (PATL11) – 0,0% para 5,0%: Estamos adicionando o fundo PATL11 na carteira recomendada de março. Acreditamos que o fundo possui grande potencial de retornos no médio/longo prazo dado a possível alocação do restante dos recursos levantados em ativos-alvos. Além disso, o fundo está negociando a um dividend yield de 7,2% em 2021 (acima dos pares de mercado) e desconto sobre seu valor patrimonial (95% P/VP).

CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) – 5,0% para 0,0%: Estamos retirando o fundo HGCR11 da nossa carteira recomendada. Em nossa opinião, o fundo possui uma carteira de crédito com baixo risco (LTV médio de 55,2%), grande concentração em credores com bons ratings de crédito. No entanto, retiramos a nossa alocação recomendada, por acreditarmos que alguns de seus pares possam apresentar perspectivas mais positivas de rendimentos e maiores descontos sobre o valor patrimonial.

RBR Rendimento High Grade (RBRR11) – 0,0% para 5,0%: Estamos adicionando o fundo RBRR11 em nossa carteira recomendada. O fundo possui um portfólio com baixo risco de crédito e alta diversificação tanto setorial quanto em credores e LTV médio do portfólio é de 60%, equivalente a uma razão de garantia de 1,7x. O fundo está negociando com desconto em relação ao seu valor patrimonial (96% P/VP) e apresenta um dividend yield anualizado de 7,5% em 2021. Portanto, estamos alocando 5,0% em RBRR11.

4. Atualizações de Teses

HGRE11: O CSHG Real Estate é um fundo imobiliário do segmento de lajes corporativas. O fundo permanece com o desafio na locação das áreas de maior vacância como o Ed. Torre Martiniano e Paulista Star, que pressionam sua rentabilidade. Após a fraca performance no mês, o fundo vem negociando com desconto ao valor patrimonial (87% P/VP), o que acreditamos ser um ponto de entrada para o papel.

KNIP11: Recentemente, o fundo Kinea Índice de Preços concluiu sua sétima emissão de cotas levantando o montante de R$691 milhões, o que pode pressionar o preço da cota no curto prazo. No entanto, o fundo apresenta grande diversificação de portfólio com CRIs com baixo nível de risco (ativos mais high grade) e em grande parte indexados a IPCA (92,9% do portfólio). O fundo vem distribuindo dividendos robustos (dividend yield anualizado de 13,1% nos últimos meses, o que consideramos como atrativo dado o nível de risco da companhia).

PVBI11: O fundo possui dos ativos com qualidade ímpar e localização privilegiada na cidade de São Paulo (Ed. Faria Lima 4440 e Ed. Park Tower). Ainda, seus inquilinos são companhias de grande porte (por exemplo, CCB, UBS, Prevent Senior, entre outros) que suportariam um aumento de aluguel cobrado. Assim, acreditamos que o fundo está bem posicionado para a retomada do mercado de escritórios, eventual aumento do aluguel, reajuste de IGP-M nos contratos de aluguel (100% dos contratos indexados ao IGP-M). Estimamos que o fundo distribuirá 6,0% de dividend yield em 2021, acima dos pares de mercados com ativos similares. Ainda, a alocação dos recursos em caixa pode gerar valor adicional ao fundo.

HGRU11: CSHG Renda Urbana é um fundo imobiliário híbrido com alocações em ativos de varejo e educacional. Em nossa opinião, o fundo possui um portfólio com ativos resilientes, grande concentração em contratos atípicos (92,7% da receita contratada), inquilinos com boa qualidade de crédito (Lojas Big, Pernambucanas, YDUQS). Adicionalmente, o aluguel diferido nos últimos meses para os inquilinos do setor de educação (em razão da pandemia) começará a ser revertido gradualmente nos próximos meses, o que deve impactar positivamente a distribuição de dividendos nos próximos meses (dividend yield estimado de 6,5%).

PATL11: O fundo possui 84% do patrimônio líquido alocado em 2 ativos imobiliários, 12% em Fundos Imobiliários e 4% alocado em Renda Fixa. Em relação à diversificação do portfólio de imóveis, um ativo está localizado em Itatiaia – RJ e outro em Ribeirão das Neves – MG. Já a carteira de FIIs segue o racional de alocação em fundos de multiativos, sendo que dos R$58,3 milhões alocados em FIIs, 35% está alocado em VILG11, 27% em BTLG11, 26% em HGLG11 e 12% em LVBI11. Recentemente, os esforços do fundo estavam concentrados em diminuir o percentual do PL alocado em renda fixa, visando aumentar a sua rentabilidade no curto prazo. Enxergamos um possível upside, uma vez que seus recursos estiverem alocados em ativos-alvo a médio prazo. Além disso, o fundo está negociando com desconto sobre o valor patrimonial (95%P/VP) e em nossas estimativas, deve gerar um dividend yield de 7,2% em 2021.

RBRR11: O fundo possui um portfólio com baixo risco de crédito e alta diversificação tanto setorial quanto em credores. O LTV médio do portfólio é de 60%, equivalente a uma razão de garantia de 1,7x. Além disso, 70% das garantias estão em ativos localizados em São Paulo. Adicionalmente, o portfolio está atualmente alocado em 82% na estratégia core, 11% em alocações táticas e 7% em ativos de alta liquidez. O fundo possui um portfólio com baixo risco dado sua diversificação setorial, sua exposição tanto em índices de inflação (52% do portfólio) e CDI (48% do portfólio), locatários com risco de crédito saudável e estrutura de garantias sólidas com ativos em ótimas localizações. Além disso, o fundo está negociando com desconto em relação ao seu valor patrimonial (96% P/VP) e em nossas estimativas, apresenta um dividend yield de 7,5% em 2021.

BTLG11: O fundo BTG Pactual Logística possui um portfólio com boa diversificação de ativos, em geral, voltados para logística, industrial e varejo. O fundo passou por algumas emissões de cotas recentemente e assim se tornou um fundo robusto, com Patrimônio líquido em torno de R$1,5 bi. Possui ativos de boa qualidade e bem localizados. A maior parte dos contratos do fundo são atípicos, 61% e o setor de atuação de seus inquilinos é relativamente diversificado, 39% varejo, 35% alimentício, 14% automobilístico e 13% em papel e celulose. Como a maior concentração de vencimentos dos contratos se dá a partir de 2024, há uma maior segurança em relação ao fluxo de renda a ser gerado. Acreditamos que o fundo possui um portfólio sólido e com capacidade de manter seus inquilinos a longo prazo. Em nossas estimativas, o dividend yield se mantém em patamares de 6,7% em 2021.

Carteira Recomendada – Março de 2021

OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritos para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance.
** Para os investidores que não podem comprar cotas de fundos destinados exclusivamente à investidores qualificados, o CSHG Recebíveis (HGCR11) serve como alternativa ao Kinea Índice de Preços (KNIP11).

O relatório com a performance da carteira e outras informações complementares será divulgado no final do dia

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26/02/2021 03:36:38 • Atualizado em 26/02/2021 18:06:49
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