1. Panorama
No mês de dezembro vimos uma melhora gradativa da economia, de acordo com o último relatório Focus do Banco Central, os economistas continuam apresentando projeções levemente melhores para o PIB em 2020 (-4,4% contra -4,6% no mês passado).
No mês, o tema de inflação continuou nos holofotes. Os índices de inflação seguiram a tendência de alta, o IGP-M apresentou aumento de 0,96% em dezembro (acumulando 23,14% em 2020). Já o IPCA avançou 0,89% em novembro, frente ao aumento de 0,86% em outubro (4,3% no acumulado de 12 meses).
Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou alta de 1,65% no mês, após a alta de 1,51% em Novembro. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, apresentou a performance de 1,85%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou alta de 1,84% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou performance de 2,24%.
Fazendo uma retrospectiva no cenário dos fundos imobiliários, iniciamos o ano com a correção dos preços dos fundos imobiliários após uma alta bastante acentuada em dezembro/19 de 10,6%. Assim, os meses de janeiro e fevereiro apresentaram a performance de -3,8% e -3,7%, respectivamente. Ainda, para completar, em março, o cenário mundial foi impactado por um forte movimento de aversão ao risco perante o aumento do número de casos do coronavírus, o que acarretou forte venda e queda nos mercados de renda variável
No entanto, foi um ano com vários acontecimentos importantes e marcos significativos para FIIs. Saímos de 700 milhões de Investidores em 2019 e alcançamos em agosto de 2020 a marca de 1 milhão de investidores, aumento expressivo devido à conjuntura macroeconomia. O aumento de investidores implica em maior liquidez no mercado, que por sua vez, atrai mais investidores e assim se torna cada vez mais um mercado mais maduro.
Além disso, nesse ano, os aluguéis das cotas de FIIs também se tornaram possíveis, e chamam cada vez mais a atenção dos investidores institucionais. Adicionalmente, o lançamento do primeiro ETF do segmento, pela XP, negociado pelo ticker XFIX11, o produto replica o desempenho do IFIX, índice que acompanha a trajetória dos principais FIIs negociados na B3. E por fim, vimos vários novos fundos imobiliários sendo estruturados, um aumento expressivo do número de IPOs e também ofertas subsequentes (follow-ons), ou seja, novas emissões de fundos já existentes, que visaram aumento de seus portfólios.
Em relação às perspectivas para 2021, a taxa de juros esperada permanece em patamares baixos. De acordo com economistas da XP a expectativa para 2021 é de 3% a.a. Vemos potencial de crescimento do PIB entorno de 3,5%, vislumbre positivo para 2021 em âmbitos macroeconômicos.
Além disso, sabemos que em 2019 a política de investimentos em ativos imobiliários de fundos de pensão foram alteradas, e agora o investimento desses fundos de pensão deverá ocorrer via FIIs, com isso, há uma perspectiva positiva a longo prazo, uma vez que investidores institucionais trazem maior liquidez, o que torna o mercado mais eficiente.
2. Pesos da Carteira Recomendada
Alteramos a composição da carteira devido as preocupações quanto a recuperação da economia após a crise da COVID-19. Dada as incertezas quanto ao crescimento econômico e da restrição de fluxo de pessoas continuamos conservadores com o segmento de shopping centers e alta exposição em papéis mais defensivos, de menor risco e volatilidade como o segmento de recebíveis e galpões logísticos. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (35,0%), Logística (17,5%), Lajes Corporativas (20,0%), Híbridos (17,5%) e Shopping Centers (10,0%).
Fundos de Recebíveis (35,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Apesar da perspectiva de uma inflação e juros menores no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados ao IPCA em detrimento aos de CDI.
Lajes Corporativas (20,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos da COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizador da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs composto por ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário.
Ativos logísticos (17,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (17,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Shopping Center (10,0% da carteira): Apesar de gradual recuperação do fluxo de pessoas e vendas no varejo, continuamos conservadores com o segmento de shopping centers em razão da possibilidade de possíveis concessões aos lojistas como descontos e aumento na inadimplência e um novo possível aumento de contaminação do COVID-19 e, consequentemente, novas medidas de quarentena.
Fundo de Fundos (0,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Continuamos sem recomendação no segmento de fundo de fundos
3. Movimentações – Carteira FIIs
Considerando os acontecimentos do mês de dezembro e a performance dos fundos imobiliários, decidimos não realizar mudanças na nossa carteira recomendada, mas alteramos o peso entre os fundos já recomendados visando maximizar os ganhos da carteira recomendada. Diminuímos a alocação em CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) de 10,0% para 5,0%, aumentamos a exposição aos fundos CSHG Renda Urbana (HGRU11) de 15,0% para 17,5% e ao Kinea Índice de Preço (KNIP11) de 12,5% para 15,0%.
4. Atualizações de Teses
Em nossa opinião, a carteira recomenda é composta por fundos de ativos com alta qualidade de ativos e localização, gestão profissional e bem posicionados para a retomada da economia. Para nossas recomendações de compra, confira uma breve atualização:
HGRE11: O CSHG Real Estate é um fundo imobiliário do segmento de lajes corporativas. O fundo permanece com o desafio na locação das áreas de maior vacância como o Ed. Torre Martiniano e Paulista Star, que pressionam sua rentabilidade. Inclusive, a última parcela do Ed. Torre Martiniano foi paga em dezembro, perfazendo o valor total de aquisição de R$185 milhões. Ainda, em dezembro, o fundo anunciou a venda de 2 conjuntos no edifício Park Tower, pelo valor de R$8,5 milhões, o que não deve impactar amplamente a distribuição de dividendos do fundo. Por fim, o fundo vem sendo negociado com grande desconto sobre o valor patrimonial (93% sobre o valor patrimonial).
XPML11: O XP Malls é um fundo imobiliário do segmento de shopping centers. Ele possui 12 shopping centers, sendo que todos estão em operação, visto que o Cidade Jardim Shops foi inaugurado em dezembro. O segmento foi amplamente impactado com as medidas de quarentena e fechamento dos shopping centers. Agora, após a reabertura de grande parte dos shoppings no Brasil, vemos uma recuperação gradual das vendas dos inquilinos a medida da maior flexibilização da quantidade de horas de funcionamento. Como mencionado anteriormente, apesar de mais conservadores com o segmento no curto prazo, acreditamos que o XPML11 está bem posicionado para uma recuperação do segmento no médio e longo prazo dado sua participação em ativos de alta qualidade como o Catarina Fashion Outlet e Shopping Cidade Jardim, que tendem a recuperar mais rapidamente da crise. Recentemente o fundo aumentou sua participação para 19,9% no Internacional Guarulhos Shopping Center por meio da aquisição de 1,19%.
KNIP11: O fundo Kinea Índice de Preços possui um portfólio em ativos de renda fixa (CRIs), o KNIP11 é um dos maiores fundos imobiliários listados na B3 e possui um patrimônio líquido de aproximadamente 4,27 bilhões. O fundo apresenta grande diversificação da alocação da carteira por setor, com CRIs de lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, indústria e desenvolvimento e garantias sólidas. Possui 88,3% do seu patrimônio alocado em CRIs. A parcela remanescente, de 11,7%, está alocada em instrumentos de caixa que serão destinados a novas operações. Seu portfólio é majoritariamente indexada à inflação (89% em IPCA e 2% em IGP-M). Adicionalmente, o fundo vem distribuindo dividendos robustos (dividend yield anualizado de 8% nos últimos meses, o que consideramos como atrativo). Ainda, acreditamos que ele possui grande potencial em aumentar seus rendimentos nos próximos meses com a alocação dos recursos em caixa. Recentemente realizou sua sexta emissão de cotas, com captação de R$ 824 milhões. Essa captação é benéfica e pode contribuir para diluição de riscos no portfólio e aumento da liquidez das cotas no mercado secundário.
PVBI11: O fundo possui dos ativos com qualidade ímpar e localização privilegiada na cidade de São Paulo (Ed. Faria Lima 4440 e Ed. Park Tower). Ainda, seus inquilinos são companhias de grande porte (por exemplo, CCB, UBS, Prevent Senior, entre outros) que suportariam um aumento de aluguel cobrado. Assim, acreditamos que o fundo está bem posicionado para a retomada do mercado de escritórios, eventual aumento do aluguel, reajuste de IGP-M nos contratos de aluguel (100% dos contratos indexados ao IGP-M). Estimamos que o fundo distribuirá 5,5% de dividend yield em 2021, acima dos pares de mercados com ativos similares.
HGRU11: CSHG Renda Urbana é um fundo imobiliário híbrido com alocações em ativos de varejo e educacional. Em nossa opinião, o fundo possui um portfólio com ativos resilientes, grande concentração em contratos atípicos (92,7% da receita contratada), inquilinos com boa qualidade de crédito (Lojas Big, Pernambucanas, YDUQS). Adicionalmente, o aluguel diferido nos últimos meses para os inquilinos do setor de educação (em razão da pandemia) começará a ser revertido gradualmente nos próximos meses, o que deve impactar positivamente a distribuição de dividendos nos próximos meses (dividend yield estimado de 6,5%).
HGCR11: O fundo tem por objetivo o investimento em CRIs. O fundo possui 95,2% do Patrimônio Líquido alocado em ativos alvo, sendo 78,2% em CRIs e 17,0% em FIIs. Da posição em CRIs, 53,6% está indexada ao CDI e 46,4% indexada a índices de inflação. Em nossa opinião, o fundo possui uma carteira de crédito com baixo risco (LTV médio de 55,2%), grande concentração em credores com bons ratings de crédito. No entanto, reduzimos a exposição em 5% por seus pares apresentarem perspectivas mais positivas de rendimentos.
Carteira Recomendada – Janeiro de 2021
OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritos para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance.
** Para os investidores que não podem comprar cotas de fundos destinados exclusivamente à investidores qualificados, o RBR High Grade (RBRR11) serve como alternativa ao Kinea Índice de Preços (KNIP11).
O relatório com a performance da carteira e outras informações complementares será divulgado no final do dia
Se você ainda não tem conta na XP Investimentos, abra a sua!
