Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Setembro de 2019

1. Panorama e Performance

No cenário local, vimos um marco positivo e muito relevante em agosto, a aprovação do texto base da reforma da previdência na Câmara dos Deputados (pendente ainda da aprovação no Senado). Em contrapartida, tensões comerciais entre EUA e China geraram maior volatilidade no mercado externo,  que também acreditamos ter contribuído para um aumento na volatilidade da bolsa brasileira e continuou pressionando a performance dos papéis.

Dito isso, apesar da maior volatilidade do Ibovespa (IBOV), o índice de fundos imobiliários (IFIX) continuou apresentando volatilidade consideravelmente mais baixa.

Além da menor volatilidade, o IFIX apresentou maior resiliência versus o IBOV no mês de agosto de 2019 (+0,25% do IFIX versus -1,75% do IBOV), acumulando um crescimento de +12,97% no ano e de +24,37% nos últimos 12 meses.

Retorno por Classe

Diante da expectativa do mercado de um cenário com juros baixos para os próximos anos, a indústria de fundos imobiliários manteve seu ritmo de crescimento atingindo R$ 70,2 bilhões em valor de mercado no mês de julho de 2019, um crescimento de 12,5% versus o mês de junho. Adicionalmente, o número de investidores cresceu 7,9% em relação a junho e atingiu a marca de 390 mil investidores. Esse resultado demonstra o apetite crescente por esse tipo de produto.

Em termos de segmentos, se destacaram as classes de “Agências” (+2,21%) e os “Outros” (+2,14%). No mês de agosto a pior performance foram dos multiativos corporativos, com uma queda de 1,42%.

O fundo Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11) foi o fundo que apresentou a maior performance mensal (+16,0%). O portfólio do fundo é composto majoritariamente por recebíveis imobiliários (CRIs). Acreditamos que a combinação de seu rentável portfólio e sua boa gestão, compensaram o perfil mais agressivo da carteira e levaram a uma boa performance da cota em agosto.

Indo contra o fluxo, o FII Presidente Vargas (PRSV11) registrou o pior retorno no mês de agosto de 2019 (-11,9%). O portfólio do fundo é composto por dois ativos localizados no centro do Rio de Janeiro. Na nossa visão, a sua performance negativa reflete a combinação de: (i) uma dinâmica ainda desafiadora para edifícios comerciais no Rio de Janeiro; (ii) uma rentabilidade abaixo dos fundos comparáveis; e (iii) a baixa liquidez do papel.

Performance 12 meses – IBOV x IFIX x CDI Acumulado

2. IFIX vs Carteira Recomendada

2.1 Visão Geral

A carteira recomendada XP obteve um incremento de +4,05% no mês de agosto de 2019, ficando 3,80 pontos percentuais acima do IFIX (+0,25%). Essa foi a melhor performance mensal relativa desde novembro de 2017. No acumulado do ano a carteira XP segue com uma performance consideravelmente acima do índice, acumulando um ganho 12,8 pontos base acima do IFIX.

IFIX x Carteira Recomendada

Analisando os segmentos da nossa carteira, a classe “Recebíveis” foi a que mais contribuiu para o resultado da carteira, sendo o Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11) o fundo com melhor performance rendendo +16,0% no mês. IRDM teve não só a melhor performance entre os FIIs de recebíveis da nossa carteira, mas teve também a melhor performance entre os FIIs listados na B3 em agosto. Em contrapartida, o fundo Capitânia Securities II (CPTS11B) apresentou a pior performance da carteira, caindo -3,8% no mês, impactada principalmente pelo anúncio de aumento de capital ao preço de R$97,58 por cota.

Em segundo lugar, encontra-se o segmento “Ativos Logísticos”, sendo o SDI Logística (SDIL11) o destaque do segmento com uma performance positiva de +5,0%. A performance robusta do fundo se atribui a uma carteira com boa rentabilidade e localização dos ativos próxima a região metropolitana de São Paulo. Em seguida, encontra-se o XP Industrial (XPIN11) com +3,8% no mesmo período.

“Shoppings” ficou em terceiro lugar no ranking. O fundo com melhor performance em julho foi o Vinci Shoppings (VISC11), com +4,7% no mês. Parte da boa performance recente se deve ao anúncio de venda de participação nos shoppings Tacaruna e Ilha Plaza no fim do passado e a consequente melhora no rendimento de julho (de R$ 0,55 para R$ 0,65 por cota), possivelmente se estendendo para os próximos meses. Em seguida, o XP Malls (XPML11) manteve sua performance positiva, com um ganho de 4,30% em agosto.

“Lajes Corporativas” também contribuíram para a boa performance da carteira recomendada, porém em menor grau. O Vila Olímpia Corporate (VLOL11), proprietário de um ativo de alto padrão construtivo e bem localizado na região da Vila Olímpia, se valorizou +4,3%. Em seguida, o Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11) teve uma performance levemente positiva, subindo 1,6%. Por último encontra-se o Pátria Edifício Corporativo (PATC11), fundo que mira lajes corporativas classe AAA em São Paulo, com um incremento de +0,3% no mês.

“Fundo de Fundos”, que é atualmente composto apenas por Mogno FoF (MGFF11) obteve uma performance positiva de 4,6% no mês. Porém, devido ao pequeno peso na nossa carteira, sua boa rentabilidade contribuiu marginalmente para a performance consolidada do mês.

Performance da Carteira Recomendada

3. Pesos da Nova Carteira Recomendada

Mantemos os pesos de cada setor na carteira em relação ao mês anterior, focando a maior exposição ao segmento de Lajes Corporativas, especificamente em ativos de alto padrão e localizados em regiões premium na cidade de São Paulo. A segunda maior exposição é ao segmento logístico, baseado na nossa visão mais positiva em relação ao crescimento desse segmento, que encontra demanda crescente por ativos AAA próximo a regiões metropolitanas.

• Lajes Corporativas (30,0% da carteira): Preferência por ativos de alto padrão e situados nos centros comerciais mais valorizados da cidade de São Paulo. Cenário de baixa vacância e aumento nos alugueis deverá resultar em ganhos expressivos tanto de renda quanto de capital.
• Ativos logísticos (25,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução, e por apresentar contratos atípicos (mais longos). Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos a grandes regiões metropolitanas.
• Fundos de Recebíveis (20,0% da carteira): Alto rendimento e risco menor de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação de risco. Hoje, contudo, a perspectiva de uma inflação e juros menores no longo prazo tende a diminuir a rentabilidade desse tipo de fundo.
• Shopping Center (20,0% da carteira): Exemplo de resiliência. O ideal é apostar em fundos diversificados, que possuam mix de ativos maduros e secundários (upside), localizados nos grandes centros de consumo do país.
• Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.

4. Movimentações na Carteira Recomendada de FIIs

Considerando os resultados do mês de agosto, estamos realizando algumas mudanças estratégicas na nossa carteira recomendada para poder continuar a maximizar o seu potencial. Tendo em vista isso, segue as nossas alterações:

• SAIU – Iridium Recebíveis (IRDM11): O fundo tem como foco o investimento em recebíveis imobiliários como CRI, LCI, LH e cotas de FIIs (ativos com lastro imobiliário). Após a forte performance em agosto (+16%), vemos a cota negociando a um prêmio expressivo de 26% sobre o seu valor patrimonial.  Adicionalmente, a valorização do papel levou a uma compressão do dividend yield 12M para 7,6% e a recente desaceleração da inflação também deve pressionar seus rendimentos no curto prazo. Por estes motivos, vemos uma boa oportunidade para realizar ganhos. Consequentemente, estamos retirando IRDM da nossa carteira recomendada de Setembro.
  
• ENTROU – CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11): O fundo CSHG Recebíveis Imobiliários é um FII de CRIs e conta com uma sólida gestão e boa liquidez. Seu portfólio tem uma exposição equilibrada entre inflação (57% do PL) e CDI (38%). Adicionalmente, vemos o fundo negociando um yield atrativo de 7,7%. Por este motivo, adicionamos o HGCR na nossa carteira.

Carteira Recomendada – Setembro/19

Carteira Recomendada – Agosto/19

5. Radar do Mercado

Ofertas Públicas

No mês de agosto, a HSI Real Estate lançou o seu primeiro fundo de shopping, o HSI Malls (HSML11) A oferta foi realizada via 400, tendo o Itaú BBA como coordenador líder. O fundo conseguiu captar o montante total de R$ 675 milhões, atingindo o volume máximo da oferta.

No âmbito dos fundos de fundos, o CSHG FoF (HGFF11) comunicou o encerramento de sua 1ª emissão. O montante arrecadado totalizou aproximadamente R$ 185 milhões, superando o volume máximo da oferta de R$ 180 milhões.

Ainda na esfera dos fundos de fundos, a Hedge Top FoF (HFOF11) anunciou o encerramento da 5ª emissão do seu FoF. A oferta atingiu o montante total de R$ 165 milhões.

Ainda no mês de agosto, o VBI logístico (LVBI11) comunicou o encerramento da 2ª Emissão do fundo. O montante arrecadado totalizou R$ 480 milhões, atingindo o volume total de emissão mais o lote adicional de 20%.

O XP Malls (XPML11) também anunciou o encerramento da 4ª Emissão de cotas em agosto. A XP Investimentos foi a coordenadora líder da oferta. O valor total arrecadado foi de R$ 430 milhões, atingindo 100% o volume da oferta

Por fim, o Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11) encerrou a captação da sua 4ª emissão, atingindo um montante total de aproximadamente R$ 120 milhões.

6. Ranking dos Fundos Imobiliários

Top 5 – Maiores Altas no Mês

Top 5 – Maiores Baixas no Mês

Top 5 – Maiores Ágios (VM/PL)

Top 5 – Maiores Descontos (VM/PL)

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