1. Panorama e Performance
O mês de Setembro foi marcado novamente por uma nova rodada de corte de juros, tanto nos EUA como no Brasil. O Banco Central reduzindo a taxa Selic em 0,5pp, para 5,5%aa. Adicionalmente, o relatório Focus indica que as instituições financeiras já começaram a revisar para baixo suas expectativas para a Selic até o fim de 2019. O consenso indica a mediana de 4,75%aa para o fim no ano.
Em sincronia com o mercado brasileiro, vimos mais uma rodada de corte de juros nos EUA. Esse é o segundo corte esse ano e abre espaço para que as novas possíveis reduções de juros no Brasil não prejudiquem a atratividade dos ativos brasileiros frente ao mercado global.
Destacamos que esse cenário de juros decrescente tende a continuar favorecendo os fundos imobiliários, que ficam ainda mais atrativos quando comparamos sua rentabilidade aos juros locais, e abre espaço para maiores ganhos nos próximos anos. No mês de setembro, vimos o IFIX já capturando parcialmente o benefício desse ambiente macroeconômico favorável (+1,0%), acumulando um crescimento de +14,6% no ano e de +26,2% nos últimos 12 meses.
Retorno por Classe
Nesse âmbito, a indústria de fundos imobiliários continuou atingindo números recordes, com R$ 72,4 bilhões em valor de mercado no mês de agosto de 2019, um crescimento de 3,1% versus o mês de julho. O número de investidores também cresceu, chegando a 431mil investidores (+10,4% em relação a julho), demonstrando o crescente interesse nesse tipo de produto.
Em termos de segmentos, se destacaram os fundos de shoppings (+2,2%) e os Outros (+1,6%). No mês de setembro a pior performance foram dos fundos de recebíveis, com uma valorização 0,1%.
O fundo TRX Edifícios Corporativos (XTED11) foi o fundo que apresentou a maior performance mensal (+13,9%). O portfólio do fundo é composto por uma torre corporativa localizada na cidade de Macaé. Dado que o ativo atualmente continua 100% vago há mais de três anos e consequentemente não vem distribuindo dividendos, vemos a performance do papel como um movimento especulativo, apostando numa futura melhora em sua ocupação ou uma eventual liquidez do mesmo.
Indo contra o fluxo, o FII Fator Verità (VRTA11) registrou o pior retorno no mês de setembro de 2019 (-8,8%). O fundo possui CRIs corporativos, residenciais e de loteamento. Na nossa visão, a performance negativa do VRTA no mês de setembro se deve principalmente ao encerramento da última emissão de cotas, cujo preço de subscrição era significativamente abaixo do preço negociado em bolsa no fim do mês de agosto e que levou investidores a venderem parte de suas cotas para monetizar os lucros obtidos.
Performance 12 meses – IBOV x IFIX x CDI Acumulado
2. IFIX vs Carteira Recomendada
2.1 Visão Geral
A carteira recomendada XP obteve um incremento de +1,63% no mês de setembro de 2019, ficando 0,59 pontos percentuais acima do IFIX (+1,04%). No acumulado do ano a carteira XP segue com uma performance consideravelmente acima do índice, acumulando um ganho 13,6 pontos base acima do IFIX.
IFIX x Carteira Recomendada
Analisando os segmentos da nossa carteira, a classe “Shoppings” foi a que mais contribuiu para o resultado da carteira, sendo que o Vinci Shopping Centers (VISC11) foi o fundo com a melhor performance rendendo +9,52% no mês. Parte da boa performance recente se deve ao anúncio de venda de participação nos shoppings Tacaruna e Ilha Plaza no fim do passado e a consequente melhora no rendimento de agosto (de R$ 0,65 para R$ 0,92 por cota). Em seguida, o XP Malls (XPML11) manteve sua performance positiva, com um ganho de 2,36% em setembro.
Em segundo lugar, encontra-se o segmento “Recebíveis”, sendo o Capitânia Securities II (CPTS11B) o destaque do segmento com uma performance positiva de +5,74%. Em contrapartida, o fundo CSHG Recebíveis (HGCR11) apresentou uma performance marginalmente negativa, caindo -0,55% no mês.
“Fundo de Fundos” ficou em terceiro lugar no ranking. Atualmente, o segmento é composto apenas por Mogno FoF (MGFF11) que obteve uma performance positiva de 2,98% no mês. Porém, devido ao pequeno peso na nossa carteira, sua boa rentabilidade contribuiu marginalmente para a performance consolidada do mês.
“Lajes Corporativas” contribuiu marginalmente para a performance da carteira recomendada. O Pátria Edifício Corporativo (PATC11), fundo que mira lajes corporativas classe AAA em São Paulo, se valorizou 1,99%. Em seguida, o Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11) teve uma performance quase nula, variando menos de 1,0%. Por último, encontra-se o Vila Olímpia Corporate que apresentou um recuo de -1,92%.
Indo contra o fluxo, “Ativos Logísticos” foi a única classe que performou negativamente. O segmento foi pressionado pelo XP Industrial (XPIN11), que apresentou a maior queda da carteira, – 2,72%. O resultado pode ter sido pressionado devido à rescisão da Cartint Indústria e Comércio de Tintas Ltda que iria ocupar 4 galpões industrias em Atibaia. Ressaltamos que a rescisão do contrato não deve trazer impactos negativos ao fundo, tendo em vista que: (i) o fundo irá receber valor extraordinário gerado pela multa; (ii) a qualidade dos ativos é um diferencial da região, portanto acreditamos que eles serão rapidamente locados. Por fim, o SDI Logísticas (SDIL11) apresentou uma performance positiva de +0,76% no referido período.
Performance da Carteira Recomendada
3. Pesos da Nova Carteira Recomendada
Mantemos os pesos de cada setor na carteira em relação ao mês anterior, focando a maior exposição ao segmento de Lajes Corporativas, especificamente em ativos de alto padrão e localizados em regiões premium na cidade de São Paulo. A segunda maior exposição é ao segmento logístico, baseado na nossa visão mais positiva em relação ao crescimento desse segmento, que encontra demanda crescente por ativos AAA próximo a regiões metropolitanas.
- Lajes Corporativas (30,0% da carteira): Preferência por ativos de alto padrão e situados nos centros comerciais mais valorizados da cidade de São Paulo. Cenário de baixa vacância e aumento nos alugueis deverá resultar em ganhos expressivos tanto de renda quanto de capital.
- Ativos logísticos (25,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução, e por apresentar contratos atípicos (mais longos). Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos a grandes regiões metropolitanas.
- Fundos de Recebíveis (20,0% da carteira): Alto rendimento e risco menor de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação de risco. Hoje, contudo, a perspectiva de uma inflação e juros menores no longo prazo tende a diminuir a rentabilidade desse tipo de fundo.
- Shopping Center (20,0% da carteira): Exemplo de resiliência. O ideal é apostar em fundos diversificados, que possuam mix de ativos maduros e secundários (upside), localizados nos grandes centros de consumo do país.
- Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.
4. Movimentações na Carteira Recomendada de FIIs
Considerando os resultados do mês de setembro, estamos realizando algumas mudanças estratégicas na nossa carteira recomendada para poder continuar a maximizar o seu potencial. Tendo em vista isso, segue as nossas alterações:
- SAIU – Vila Olímpia Corporate (VLOL11): Após a distribuição extraordinária de rendimentos no mês anterior, atribuída principalmente pelo pagamento não-recorrente de aluguéis em atraso referente a um de seus inquilinos, o que totalizou R$ 0,66/cota (yield anualizado de 7,4%). Entretanto, acreditamos que esse salto na rentabilidade não é recorrente e seu dividend yield deva retornar a níveis próximos a 5,0% nos próximos meses. Consequentemente, estamos retirando VLOL da nossa carteira recomendada de Outubro.
- ENTROU – CSHG Prime Offices (HGPO11): O fundo CSHG Prime Offices é detentor de dois edifícios de alto padrão localizados na principal região comercial da cidade de São Paulo, próximos a Avenida Brigadeiro Faria Lima. A combinação de um portfólio de alta qualidade, baixa vacância (1,7%) com perspectiva para aumento nos aluguéis em negociações futuras e rentabilidade atrativa (dividend yield de 5,7% anualizado) nos levaram a adicional o HGPO na nossa carteira recomendada de outubro.
Carteira Recomendada – Setembro/19
Carteira Recomendada – Outubro/19
5. Radar do Mercado
Ofertas Públicas
No mês de setembro, houve o encerramento da sexta emissão de cotas do CSHG Recebíveis (HGCR11). A oferta foi realizada via 400, tendo a CSHG como coordenadora líder. O fundo conseguiu captar o montante total de R$ 310 milhões, atingindo o volume máximo da oferta mais o lote adicional.
Ainda no âmbito de fundo de recebíveis, o Fator Verità comunicou o encerramento da 6ª Emissão de Cotas. O montante arrecadado totalizou aproximadamente R$ 300 milhões, superando o volume máximo da oferta de R$ 250 milhões.
Ainda no mês de setembro, o Valore RE III comunicou o encerramento da 3ª Emissão do fundo. O montante arrecadado totalizou R$ 180 milhões, atingindo o volume total de emissão mais o lote adicional de 20%.
A Integral Brei lançou o seu primeiro fundo de fundos, o FoF Integral BREI (IBFF11). A oferta foi realizada via 400 tendo a Órama como coordenadora líder. O fundo conseguiu captar o montante total de R$ 66 milhões, atingindo 66% do volume máximo da oferta.
A SDI Properties lançou o seu primeiro fundo de lajes, SDI Properties (SDIP11). A oferta foi realizada via 400, tendo a XP Investimentos como coordenadora líder. O fundo conseguiu captar o montante total de R$ 362 milhões, atingindo o volume máximo da oferta.
Por fim, o JS Real Estate Multigestão (JSRE11) anunciou o encerramento de sua 6ª Emissão. O montante arrecadado atingiu mais de R$ 600 milhões, atingindo 96% do volume máximo da emissão.
6. Ranking dos Fundos Imobiliários
Top 5 – Maiores Altas no Mês
Top 5 – Maiores Baixas no Mês
Top 5 – Maiores Ágios (VM/PL)
Top 5 – Maiores Descontos (VM/PL)
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