Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Março de 2020

Veja Aqui a Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários para Março 2020

access_time 28/02/2020 - 22:14
format_align_left 10 minutos de leitura

1. Panorama e Performance

A expectativa do mercado para o crescimento do PIB, expressa pelo consenso do relatório Focus do Banco Central, apresentou ligeira queda e se manteve em +2,2% para 2020 (vs. 2,3% no mês passado). Acompanhando esse recuo, as expectativas de inflação tiveram leve queda no mês para 3,22% (vs. 3,45% no mês passado), enquanto cenário de juros se mantiveram constante. Seguimos construtivos em relação às perspectivas para o segmento imobiliário, visto que o setor deve se beneficiar do cenário de recuperação econômica, inflação baixa e controlada e juros baixos.

Após forte performance dos fundos imobiliários em dezembro de 2019, refletido numa alta do índice IFIX de 11%, o índice apresentou segundo mês de queda consecutiva em fevereiro de 2020, recuando –4,4%. Apesar da performance mais fraca que o esperado nos primeiros meses do ano, os fundamentos que embasam nossa análise permanecem inalterados, assim como nossas projeções.

O mês de fevereiro foi marcado por um cenário externo de alta volatilidade. A propagação do coronavírus acarretou numa maior aversão a ativos de maior risco e, consequentemente, uma pressão de venda maior nos ativos de renda variável, incluindo fundos imobiliários.

Apesar do aumento do contágio do vírus, reiteramos a nossa tese de que o impacto será limitado para os fundos imobiliários, dado que suas operações não possuem exposição direta ao mercado externo e elas seriam só impactados caso haja um contágio em grande escala em território nacional. Apesar disso, não descartamos possível volatilidade no curto prazo.

Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11) foi o fundo imobiliários que apresentou a maior performance mensal (+2,7%). Em nossa opinião, o fundo apresentou a melhor performance dado a distribuição de rendimentos acima do esperado de R$1,04 por cota, o que implica em um dividend yield anualizado de 10,5%.

Indo na contramão, o fundo Edifício Almirante Barroso (FAMB11B) apresentou performance de -21,1%. Em nossa visão, as cotas do fundo continuaram pressionadas após o anúncio da intenção de desocupação da Caixa Econômica Federal, sua única locatária. Com a saída da Caixa, a perspectiva de distribuição de rendimentos do fundo fica comprometido até a entrada de um novo locatário.

2. IFIX vs Carteira Recomendada

2.1 Visão Geral

Após uma forte performance da carteira no final de 2019, o mês de fevereiro continuou apresentando um movimento de ajuste e de  maior volatilidade nos preços dos fundos imobiliários que levou a uma performance da carteira abaixo do esperado de -5,4% (1 pp abaixo do IFIX). Apesar do desempenho de fevereiro, a carteira acumula uma performance nos últimos 12 meses de 43,3% (21 pp acima do IFIX). Como mencionado anteriormente, não descartamos eventuais correções e volatilidade no curto prazo devido ao movimento de corrida para ativos de menor risco.

IFIX x Carteira Recomendada

O segmento de Fundo de Fundos apresentou a maior baixa do mês. O fundo RBR Alpha Multiestratégia apresentou performance de -12,8% no mês.

Em segundo, o segmento de Lajes Corporativas apresentou foi outra classe que apresentou forte queda após forte desempenho no final de 2019. O fundo CSHG Real Estate (HGRE11) e Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) apresentaram performance de -10,4% e -4,7%, respectivamente.

Em terceiro, o segmento de Ativos Logísticos apresentou a terceira maior baixa do mês. Os fundos CSHG Logística (HGLG11), SDI Rio Bravo Renda Logística (SDIL11) e XP Industrial (XPIN11) apresentaram performance de -7,2%, -6,7% e -3,1%, respectivamente.

Em seguida, os fundos de shopping centers, Vinci Shopping Centers (VISC11), HSI Malls (HSML11), XP Malls (XPML11) e Malls Brasil Plural (MALL11) caíram -7,0%, -5,2%, -4,8% e -2,8%, respectivamente

Por fim, a classe de recebíveis foi a que menos caiu no mês. Os ativos Valora RE III (VGIR11), Capitânia Securities II (CPTS11B) e Kinea Índices de Preços (KNIP11) caíram -5,1%, -2,8% e 0,9%, respectivamente.

3. Pesos da Nova Carteira Recomendada

Para o mês de março de 2020, redistribuímos os pesos de cada setor na carteira em relação ao mês anterior, reduzindo a participação no segmento de Lajes Corporativas e aumentando a participação no segmento de shopping centers. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em shopping (35,0%) e logística (27,5%), seguido do seguimento de recebíveis (25,0%), lajes corporativas (7,5%) e fundo de fundos (5,0%).

  • Shopping Center (35,0% da carteira): Exemplo de resiliência durante a recessão. Vemos esse segmento como um potencial beneficiário da recuperação do consumo nos próximos anos, além de continuar apresentando sinais de melhora operacional como queda da vacância e diminuição nos descontos, assim como a tendência de consolidação. Focamos em fundos com portfólios diversificados e localizados nos grandes centros de consumo do país.
  • Ativos logísticos (27,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos a grandes regiões metropolitanas.
  • Fundos de Recebíveis (25,0% da carteira): Alto rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco. Apesar da perspectiva de uma inflação e juros menores no curto e  médio prazo, continuamos vendo retornos atrativos nesse tipo de fundo.
  • Lajes Corporativas (7,5% da carteira): Apesar de otimistas em relação à melhora operacional dos edifícios corporativos de alto padrão, especialmente aqueles localizados nas principais regiões comerciais de São Paulo, vemos esse efeito já sendo precificado em grande parte dos fundos após a alta dos últimos meses. Por esse motivo, reduzimos o seu peso na carteira recomendada.
  • Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.

4. Movimentações na Carteira Recomendada de FIIs

Considerando a performance e os fatos relevantes divulgadas no mês de fevereiro, estamos realizando algumas mudanças estratégicas na nossa carteira recomendada para poder continuar a maximizar o seu potencial. Tendo em vista isso, segue as nossas alterações:

SAIU – Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11): Estamos retirando o fundo imobiliário Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) da carteira recomendada. A gestora anunciou a rescisão antecipada do contrato de locação da Caixa Econômica Federal no Edifício Cetenco Plaza, que ocupava 3,4% do ABL total do fundo e seu impacto será de aproximadamente R$0,05/cota na distribuição de rendimentos do fundo. Além disso, o fundo anunciou a aquisição do Condomínio Edifício 1800 na região da Paulista em São Paulo por R$67 milhões. Apesar do ativo possuir boa localização, o edifício está totalmente vago e passará por retrofit. Com esses dois eventos somado à alta vacância dos seus imóveis localizados no Rio de Janeiro, o fundo passa a ter uma vacância de 22,5%. Assim, acreditamos que a distribuição de rendimentos do fundo devem continuar pressionados no curto prazo. 

Carteira Recomendada – Março/20

OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restrita para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance. Fonte: Economática; XP Investimentos.  Data base: 28/02/2020

Além das alterações dos ativos na nossa carteira, aumentamos o peso nos fundos HSML11 e MALL11 ambos de 5,0% para 7,5%.

Para os indivíduos que não podem comprar cotas de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, o CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) serve como alternativa ao Kinea Índice de Preços (KNIP11).

Carteira Recomendada – Fevereiro/20

OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restrita para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance. Fonte: Economática; XP Investimentos.  Data base: 28/02/2020

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Para minimizar eventuais distorções/ descasamentos de preços após a publicação da nossa carteira mensal, futuras inclusões serão compostas por papéis com liquidez média diária acima de R$1,5 milhão.

5. Radar do Mercado

Ofertas Públicas

Vinci Logística (VILG11)
O fundo anunciou o início da 4ª emissão de cotas com volume de emissão de R$730 milhões tendo a XP Investimentos como coordenadora líder e preço de emissão de R$122/cota (já considerando o custo de emissão)

XP Log FII (XPLG11)
Foi divulgada o prospecto definitivo da 4ª emissão de cotas do fundo tendo a XP Investimentos como coordenadora líder. O montante inicial é de R$500 milhões, podendo ser arrecadados até R$600 milhões se considerado o lote adicional.

Maxi Renda (MXRF11)
O fundo anunciou o início da 5ª emissão de cotas cujo montante inicial é de R$500 milhões. A oferta é uma ICMV 400 tendo a XP Investimentos como coordenadora líder.

Hedge Top FOF II (HFOF11)
O fundo publicou um fato relevante referente à 7ª emissão do fundo no montante de R$ 400 milhões. A oferta será uma ICVM 476 coordenada pela Hedge.

RBR Alpha Multiestratégia Real Estate (RBRF11)
Foi divulgada o prospecto preliminar da 5ª emissão de cotas do fundo tendo a XP Investimentos como coordenadora líder. O volume de emissão será de R$350 milhões com preço de emissão R$110,59/cota (já considerando o custo da emissão).

6. Ranking dos Fundos Imobiliários

Top 5 – Maiores Altas no Mês

Fonte: Economática; XP Investimentos. Data base: 28/02/2020

Top 5 – Maiores Baixas no Mês

Fonte: Economática; XP Investimentos. Data base: 28/02/2020

Top 5 – Maiores Ágios (VM/PL)

Fonte: Economática; XP Investimentos. Data base: 28/02/2020

Top 5 – Maiores Descontos (VM/PL)

Fonte: Economática; XP Investimentos. Data base: 28/02/2020

Disclaimer:

Este conteúdo tem propósito exclusivamente informativo e se baseia em dados estatísticos, metodologias probabilísticas, fatos concretos do mercado financeiro e em resultados financeiros apurados. Em nenhum momento, o conteúdo desta mensagem representa opiniões pessoais ou recomendações de investimento financeiro de qualquer natureza. Não se configuram, portanto, como ideias, opiniões, pensamentos ou qualquer forma de posicionamento por parte da XP Investimentos CCTVM S/A. É terminantemente proibida a utilização, acesso, cópia ou divulgação não autorizada das informações presentes neste conteúdo. O investimento em ações é um investimento de risco. Na realização de operações com derivativos existe a possibilidade de perdas superiores aos valores investidos, podendo resultar em significativas perdas patrimoniais. Para avaliação da performance de um fundo de investimentos é recomendável a análise de, no mínimo, 12 (doze) meses. Leia o prospecto e o regulamento antes de investir. Todas as informações sobre os produtos, bem como o regulamento e o prospecto e regulamento aqui listados, podem ser obtidas com seu agente de investimentos, em nosso site na internet ou no site do referido gestor. Fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou fundo garantidor – FGC. A taxa de administração máxima compreende a taxa de administração mínima e o percentual máximo que a política do FUNDO admite despender em razão das taxas de administração dos fundos de investimento investidos. Os fundos de ações e multimercados com renda variável /sem renda variável podem estar expostos a significativa concentração em ativos de poucos emissores, com os riscos daí decorrentes. Os fundos de crédito privado estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Os fundos de cotas aplicam em fundos de investimento que utilizam estratégias com derivativos como parte integrante de sua política de investimento. Tais estratégias, da forma como são adotadas, podem resultar em perdas patrimoniais para seus cotistas. Os fundos de renda fixa estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Para informações e dúvidas, favor contatar seu agente de investimentos. Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. As rentabilidades divulgadas não são líquidas de impostos e taxas de saída e performance. As informações publicadas não levam em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de qualquer investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. Caso os ativos, operações, fundos e/ou instrumentos financeiros sejam expressos em uma moeda que não a do investidor, qualquer alteração na taxa de câmbio pode impactar adversamente o preço, valor ou rentabilidade. A XP Investimentos não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização dessa plataforma. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. Investimentos nos mercados financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior ao valor total do capital investido.

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