1. Panorama e Performance
O mês de junho foi marcado pela retomada gradual das atividades no Brasil e no mundo após a flexibilização da quarentena e reabertura do varejo brasileiro. No entanto, o Brasil ainda enfrenta um momento delicado com o número de casos ainda em trajetória ascendente. Em nossa visão, o cenário ainda está cercado com alto grau de incerteza referente à recuperação da economia e da curva de contaminação do COVID-19.
No lado econômico, os economistas continuaram revisando para baixo suas projeções macroeconômicas. De acordo com o último relatório Focus do Banco Central, o consenso de mercado estima uma queda de -6,5% para o PIB (60 bps abaixo do mês passado) e inflação continua pressionado em patamares baixos com IPCA em 1,6% e IGP-M em 5,5% para 2020.
Mais uma vez, o número de investidores em fundos imobiliários atingiu o patamar de 848 mil investidores pessoas físicas em maio de 2020 (+3,7% contra o mês passado e 34,2% desde o começo do ano). Apesar da taxa de crescimento menor no mês de maio, o número continua revelando o interesse nessa classe de ativo de renda variável.
Sobre fundos imobiliários, após a queda acentuada no primeiro trimestre do ano, o IFIX continuou sua trajetória de alta e apresentou alta de 5,6% em junho após a alta de 2,1% em maio. Ainda, o índice XPFI (índice de fundos imobiliários da XP) apresentou alta de 4,7% em junho, enquanto o XPFT (índice de fundos imobiliários de tijolo) apresentou alta de 5,9% e XPFP (índice de fundos imobiliários de papel) apresentou alta de 3,9%.
Na primeira quinzena do mês, observamos que os investidores assumiram posição de menor aversão ao risco após a divulgação de dados econômicos melhores que o esperado, combinado com a expectativa de reabertura da economia e dos shopping centers devido ao afrouxamento das medidas de isolamento social.
No entanto, nas últimas semanas, a preocupação girou em torno de decretos municipais e estaduais anunciando a volta da suspensão do funcionamento de alguns shoppings, em função do aumento do número de casos do COVID-19 em alguns municípios brasileiros. Em nossa opinião, caso haja um novo aumento de fechamento dos shoppings poderá gerar volatilidade nos preços dos fundos imobiliários do segmento. Por esse motivo, mantemos a nossa visão mais conservadora para esse segmento no curto prazo
Figura 1: Performance 12 Meses – IBOV x IFIX x XPFI x CDI Acumulado
2. IFIX vs Carteira Recomendada
2.1 Visão Geral
Após a forte correções nos preços dos fundos imobiliários no primeiro trimestre do ano devido a crise após o aumento do contágio do COVID-19 e da consequente maior aversão ao risco, o mês de junho apresentou forte recuperação dos preços dos fundos imobiliários com o IFIX apresentando alta de 5,6% (contra a performance de 2,1% no mês de maio) e o XPFI (índice de fundos imobiliário da XP) apresentou a performance de 4,7% (contra 2,5% no mês passado). Nos últimos doze meses, o IFIX proporcionou retorno de 6,9% e o índice XPFI de 5,7%.
A performance da carteira recomendada foi de 8,3% no mês de junho (2,7 p.p acima do IFIX e 3,6 p.p acima do XPFI). Com isso, a carteira acumula a performance de 24,5% nos últimos 12 meses (17,7 p.p acima do IFIX e 18,9 p.p acima do XPFI).
Figura 2: IFIX x Carteira Recomendada
Entre os fundos imobiliários da carteira recomendada no mês passado, os destaques positivos foram para os fundos imobiliários do segmento de galpões logísticos e os fundos imobiliários híbridos com destaque para os fundos XP Log, CSHG Renda Urbana e Vinci Logística, que apresentaram performance de 13,6%, 11,0% e 10,5%, respectivamente. No campo negativo, os fundos Kinea Índice de Preços e RBR Alpha Multiestratégia caíram -1,8% e -1,6%, respectivamente.
Figura 3: Performance da Carteira
3. Pesos da Nova Carteira Recomendada
Mantemos a composição da carteira devido as preocupações quanto a recuperação da economia após a crise do COVID-19. Dada as incertezas quanto ao crescimento econômico e da restrição de fluxo de pessoas continuamos conservadores com o segmento de shopping centers e alta exposição em papéis mais defensivos, de menor risco e volatilidade como o segmento de recebíveis e galpões logísticos. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (32,5%), Logística (30,0%), Híbridos (15,0%), Shopping Centers (10,0%), Lajes Corporativos (7,5%) e Fundo de Fundos (5,0%).
Fundos de Recebíveis (32,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Apesar da perspectiva de uma inflação e juros menores no curto e médio prazo, continuamos vendo retornos atrativos nesse tipo de fundo.
Ativos logísticos (30,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (15,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante para os investidores dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Shopping Center (10,0% da carteira): Com a diminuição do fluxo de pessoas decorrente do coronavírus, o segmento de shopping é o mais impactado. Não descartamos a possibilidade de possíveis concessão aos lojistas como descontos não recorrentes e eventual aumento na inadimplência que podem levar a queda nos rendimentos distribuídos no curto prazo.
Lajes Corporativas (7,5% da carteira): Apesar de otimistas em relação à melhora operacional dos edifícios corporativos de alto padrão, especialmente aqueles localizados nas principais regiões comerciais de São Paulo, vemos esse efeito já sendo precificado em grande parte dos fundos.
Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.
4. Movimentações na Carteira Recomendada de FIIs
Considerando os acontecimentos do mês de junho e o fluxo de notícias, estamos realizando algumas mudanças estratégicas na nossa carteira recomendada para poder continuar a maximizar o seu potencial. Tendo em vista isso, segue as nossas alterações:
ENTROU – CSHG Recebíveis (HGCR11): O CSHG Recebíveis tem por objetivo o investimento em CRIs. Atualmente, o fundo possui 70,6% do seu portfólio alocado em CRI Corporativo, 11,7% em ativos de renda fixa e 17,2% em FIIs (BARI11, SPVJ11, entre outros). Apesar da grande alocação em ativos considerados não alvos, a gestão vem trabalhando ativamente na alocação dos recursos levantados na última emissão de cotas. Em nossa opinião, a carteira do fundo possui baixo risco dado o LTV médio de 57,6% e 37% dos credores com rating acima de “A”. Adicionalmente, o portfólio possui alocação de 40% em IPCA, 57% em CDI e 3% em IGP-M. Por esses motivos, estamos adicionando o fundo HGCR11 na carteira recomendada. Para mais detalhes, acesse nossa página do HGCR11.
SAIU – Kinea Índice de Preços (KNIP11): O Kinea Índices de Preço é um fundo dedicado aos investimentos em ativos de renda fixa com lastro imobiliário, especialmente CRIs indexados à inflação. O portfólio do fundo está atualmente alocado em 97,5% em CRIs atreladas à inflação e o restante em caixa. Devido a combinação de inflação em patamares baixos e controlados (principalmente o IPCA) e alocação do portfólio do fundo majoritariamente em ativos atrelados ao IPCA (95,5% da carteira), acreditamos que a distribuição de dividendos do fundo deve continuar pressionada no curto e médio prazo. Por esses motivos, estamos retirando o KNIP11 da carteira recomendada. Para mais detalhes, acesse nossa página do KNIP11
Carteira Recomendada – Julho/2020
OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritas para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance
Carteira Recomendada – Junho/2020
OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritas para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance;
Para minimizar eventuais distorções/ descasamentos de preços após a publicação da nossa carteira mensal, futuras inclusões serão compostas por papéis com liquidez média diária acima de R$1,5 milhão.
6. Ranking dos Fundos Imobiliários
Top 5 – Maiores Altas no Mês
Top 5 – Maiores Baixas no Mês
Top 5 – Maiores Ágios (VM/PL)
Top 5 – Maiores Descontos (VM/PL)
Glossário
| ABL: Área Bruta Locável |
| Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado |
| Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos |
| CVM 400: Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão. |
| CVM 476: Oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores profissionais. Será permitida a procura de, no máximo, 75 investidores profissionais e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos por, no máximo, 50 investidores profissionais. |
| Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado |
| Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP |
| Follow-On (FON): São as novas ofertas subsequentes ao IPO |
| Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais |
| Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais |
| Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas |
| Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota |
| Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários) |
| Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$ |
| TIR: Taxa interna de retorno |
| Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes |
| Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago |
| Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento |
| Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa |
| VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido |
| Volume Diário: Média diária do volume em R$ |
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