Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Janeiro de 2021

Quais fundos imobiliários investir no mês de Janeiro? Confira aqui.

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1. Panorama e Performance

No mês de dezembro vimos uma melhora gradativa da economia, de acordo com o último relatório Focus do Banco Central, os economistas continuam apresentando projeções levemente melhores para o PIB em 2020 (-4,4% contra -4,6% no mês passado).

No mês, o tema de inflação continuou nos holofotes. Os índices de inflação seguiram a tendência de alta, o IGP-M apresentou aumento de 0,96% em dezembro (acumulando 23,14% em 2020). Já o IPCA avançou 0,89% em novembro, frente ao aumento de 0,86% em outubro (4,3% no acumulado de 12 meses).

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou alta de 2,19% em dezembro. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, também apresentou alta de 2,40%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou alta de 2,51% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou alta de 2,82%.

Fazendo uma retrospectiva do cenário dos fundos imobiliários, iniciamos o ano com a correção de preços dos fundos imobiliários após uma alta bastante acentuada em dezembro/19 de 10,6%. Assim, os meses de janeiro e fevereiro apresentaram performance de -3,8% e -3,7%, respectivamente. Ainda, para completar, em março, o cenário mundial foi impactado por um forte movimento de aversão ao risco perante o aumento do número de casos de coronavírus, que acarretou em forte venda e queda nos mercados de renda variável.

No entanto, foi um ano com vários acontecimentos importantes e marcos significativos para FIIs. Saímos de 700 mil investidores em 2019 e alcançamos em agosto de 2020 a marca de 1 milhão de investidores, aumento expressivo devido à conjuntura macroeconomia. O aumento de investidores implica em maior liquidez no mercado, que por sua vez, atrai mais investidores e assim se torna cada vez mais um mercado mais maduro.

Além disso, nesse ano, os aluguéis das cotas de FIIs também se tornaram possíveis, e chamam cada vez mais a atenção dos investidores institucionais. Adicionalmente, o lançamento do primeiro ETF do segmento, pela XP, negociado pelo ticker XFIX11, o produto replica o desempenho do IFIX, índice que acompanha a trajetória dos principais FIIs negociados na B3.  E por fim, vimos vários novos fundos imobiliários sendo estruturados, um aumento expressivo do número de IPOs e também ofertas subsequentes (follow-ons), ou seja, novas emissões de fundos já existentes, que visaram aumento de seus portfólios.

Em relação às perspectivas para 2021, a taxa de juros esperada permanece em patamares baixos. De acordo com economistas da XP a expectativa para 2021 é de 3% a.a. Vemos potencial de crescimento do PIB em torno de 3,5%, vislumbre positivo para 2021 em âmbitos macroeconômicos.

Sobre os fundos imobiliários, em nossa visão, continuamos mais conservadores em relação aos fundos de shopping centers dado as possíveis novas restrições de funcionamento decorrente de uma nova onda de contaminação, o que deve postergar ainda mais a recuperação dos lojistas. Sobre os fundos de galpões logísticos, acreditamos que a demanda por galpões deve continuar bastante aquecida no próximo ano, impulsionada principalmente pelo e-commerce, mas acreditamos que grande parte do potencial já está sendo precificado. Em nossa opinião, os fundos imobiliários de lajes corporativas apresentam o maior potencial para 2021 quando considerados a sua relação de risco-retorno. Por fim, sobre os fundos de CRIs, acreditamos que o tema da alta da inflação (IPCA e IGP-M) deve perdurar no curto prazo, o que poderá impactar positivamente a distribuição de dividendos dos fundos do segmento.

Além disso, sabemos que em 2019 a política de investimentos em ativos imobiliários de fundos de pensão foram alteradas, e agora o investimento desses fundos de pensão deverá ocorrer via FIIs, com isso, há uma perspectiva positiva a longo prazo, uma vez que investidores institucionais trazem maior liquidez, o que torna o mercado mais eficiente.

Figura 1: Performance 12 Meses – IBOV x IFIX x XPFI x CDI Acumulado

2. IFIX vs Carteira Recomendada

2.1 Visão Geral

Em dezembro, o IFIX apresentou performance de 2,19%. A performance da carteira recomendada foi de 3,63% no mês de outubro (+1,44 p.p acima do IFIX e +1,23 p.p acima do XPFI). Assim, a carteira da XP acumula a performance de -14,2% nos últimos doze meses.

Entre os fundos imobiliários da carteira recomendada, os destaques positivos foram os segmentos de recebíveis, shoppings e lajes corporativas. Por outro lado, o destaque negativo foi para o segmento de ativos logísticos.

Figura 2: IFIX x Carteira Recomendada

Entre os fundos imobiliários da carteira recomendada, os destaques negativos foram os fundos imobiliários do segmento de galpões logísticos (XPLG11 e VILG11). Por outro lado, o destaque positivo foi para o segmento de recebíveis.

Figura 3: Performance da Carteira

3. Pesos da Nova Carteira Recomendada

Alteramos marginalmente a composição da carteira para o mês de dezembro. Dada as incertezas quanto ao crescimento econômico e da restrição de fluxo de pessoas continuamos conservadores com o segmento de shopping centers e alta exposição em papéis mais defensivos, de menor risco e volatilidade como o segmento de recebíveis. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (35,0%), Lajes Corporativas (20,0%), Logística (17,5%), Híbridos (17,5%) e Shopping Centers (10,0%).

Fundos de Recebíveis (35,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Apesar da perspectiva de uma inflação e juros menores no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados ao IPCA em detrimento aos de CDI.

Lajes Corporativas (20,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário.

Ativos logísticos (17,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos bem localizados. No entanto, vemos alguns FIIs começando a ficarem próximos ao preço justo.

Híbridos (17,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Shopping Center (10,0% da carteira): Apesar de gradual recuperação do fluxo de pessoas e vendas no varejo, continuamos conservadores com o segmento de shopping centers em razão da possibilidade de possíveis concessões aos lojistas como descontos e aumento na inadimplência e um novo possível aumento de contaminação do COVID-19 e, consequentemente, novas medidas de quarentena.

Fundo de Fundos (0,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.

4. Movimentações na Carteira Recomendada de FIIs

Considerando os acontecimentos do mês de dezembro e a performance dos fundos imobiliários, decidimos não realizar mudanças na nossa carteira recomendada, mas alteramos o peso entre os fundos já recomendados visando maximizar os ganhos da carteira recomendada. Diminuímos a alocação em  CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) de 10,0% para 5,0%, aumentamos a exposição aos fundos CSHG Renda Urbana (HGRU11) de 15,0% para 17,5% e  ao Kinea Índice de Preço (KNIP11) de 12,5% para 15,0%.

Sobre os fundos da Carteira Recomendada

Em nossa opinião, a carteira recomenda é composta por fundos de ativos com alta qualidade de ativos e localização, gestão profissional e bem posicionados para a retomada da economia. Para nossas recomendações de compra, confira uma breve atualização:

HGRE11: O CSHG Real Estate é um fundo imobiliário do segmento de lajes corporativas. O fundo permanece com o desafio na locação das áreas de maior vacância como o Ed. Torre Martiniano e Paulista Star, que pressionam sua rentabilidade. Inclusive, a última parcela do Ed. Torre Martiniano foi paga em dezembro, perfazendo o valor total de aquisição de R$185 milhões. Ainda, em dezembro, o fundo anunciou a venda de 2 conjuntos no edifício Park Tower, pelo valor de R$8,5 milhões, o que não deve impactar amplamente a distribuição de dividendos do fundo. Por fim, o fundo vem sendo negociado com grande desconto sobre o valor patrimonial (93% P/VP).

XPML11: O XP Malls é um fundo imobiliário do segmento de shopping centers. Ele possui 12 shopping centers, sendo que todos estão em operação, visto que o Cidade Jardim Shops foi inaugurado em dezembro. O segmento foi amplamente impactado com as medidas de quarentena e fechamento dos shopping centers. Agora, após a reabertura de grande parte dos shoppings no Brasil, vemos uma recuperação gradual das vendas dos inquilinos a medida da maior flexibilização da quantidade de horas de funcionamento. Como mencionado anteriormente, apesar de mais conservadores com o segmento no curto prazo, acreditamos que o XPML11 está bem posicionado para uma recuperação do segmento no médio e longo prazo dado sua participação em ativos de alta qualidade como o Catarina Fashion Outlet e Shopping Cidade Jardim, que tendem a recuperar mais rapidamente da crise. Recentemente o fundo aumentou sua participação para 19,9% no Internacional Guarulhos Shopping Center por meio da aquisição de 1,19%.

KNIP11: O fundo Kinea Índice de Preços possui um portfólio em ativos de renda fixa (CRIs), o KNIP11 é um dos maiores fundos imobiliários listados na B3 e possui um patrimônio líquido de aproximadamente 4,27 bilhões. O fundo apresenta grande diversificação da alocação da carteira por setor, com CRIs de lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, indústria e desenvolvimento e garantias sólidas. Possui 88,3% do seu patrimônio alocado em CRIs. A parcela remanescente, de 11,7%, está alocada em instrumentos de caixa que serão destinados a novas operações. Seu portfólio é majoritariamente indexada à inflação (89% em IPCA e 2% em IGP-M). Adicionalmente, o fundo vem distribuindo dividendos robustos (dividend yield anualizado de 8% nos últimos meses, o que consideramos como atrativo). Ainda, acreditamos que ele possui grande potencial em aumentar seus rendimentos nos próximos meses com a alocação dos recursos em caixa. Recentemente realizou sua sexta emissão de cotas, com captação de R$ 824 milhões. Essa captação é benéfica e pode contribuir para diluição de riscos no portfólio e aumento da liquidez das cotas no mercado secundário.

PVBI11: O fundo possui dos ativos com qualidade ímpar e localização privilegiada na cidade de São Paulo (Ed. Faria Lima 4440 e Ed. Park Tower). Ainda, seus inquilinos são companhias de grande porte (por exemplo, CCB, UBS, Prevent Senior, entre outros) que suportariam um aumento de aluguel cobrado. Assim, acreditamos que o fundo está bem posicionado para a retomada do mercado de escritórios, eventual aumento do aluguel, reajuste de IGP-M nos contratos de aluguel (100% dos contratos indexados ao IGP-M). Estimamos que o fundo distribuirá 5,5% de dividend yield em 2021, acima dos pares de mercados com ativos similares.

HGRU11: CSHG Renda Urbana é um fundo imobiliário híbrido com alocações em ativos de varejo e educacional. Em nossa opinião, o fundo possui um portfólio com ativos resilientes, grande concentração em contratos atípicos (92,7% da receita contratada), inquilinos com boa qualidade de crédito (Lojas Big, Pernambucanas, YDUQS). Adicionalmente, o aluguel diferido nos últimos meses para os inquilinos do setor de educação (em razão da pandemia) começará a ser revertido gradualmente nos próximos meses, o que deve impactar positivamente a distribuição de dividendos nos próximos meses (dividend yield estimado de 6,5%).

HGCR11: O fundo tem por objetivo o investimento em CRIs. O fundo possui 95,2% do Patrimônio Líquido alocado em ativos alvo, sendo 78,2% em CRIs e 17,0% em FIIs. Da posição em CRIs, 53,6% está indexada ao CDI e 46,4% indexada a índices de inflação. Em nossa opinião, o fundo possui uma carteira de crédito com baixo risco (LTV médio de 55,2%), grande concentração em credores com bons ratings de crédito. No entanto, reduzimos a exposição em 5% por seus pares apresentarem perspectivas mais positivas de rendimentos.

Carteira Recomendada – Janeiro/2021

Carteira Recomendada – Dezembro/2020

*Para os investidores que não podem comprar cotas de fundos destinados exclusivamente à investidores qualificados, o RBR High Grade (RBRR11) serve como alternativa ao Kinea Índice de Preços (KNIP11).
** Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritas para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance

Para minimizar eventuais distorções/ descasamentos de preços após a publicação da nossa carteira mensal, futuras inclusões serão compostas por papéis com liquidez média diária acima de R$1,5 milhão.

6. Ranking dos Fundos Imobiliários

Top 5 – Maiores Altas no Mês

Top 5 – Maiores Baixas no Mês

Top 5 – Maiores Ágios (VM/PL)

Top 5 – Maiores Descontos (VM/PL)


Glossário

ABL: Área Bruta Locável
Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado
Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos
CVM 400: Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão.
CVM 476: Oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores profissionais. Será permitida a procura de, no máximo, 75 investidores profissionais e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos por, no máximo, 50 investidores profissionais.
Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado
Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP
Follow-On (FON): São as novas ofertas subsequentes ao IPO
Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais
Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais
Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas
Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota
Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários)
Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$
TIR: Taxa interna de retorno
Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes
Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago
Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento
Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa
VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido
Volume Diário: Média diária do volume em R$

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