1. Panorama e Performance
De acordo com o último relatório Focus do Banco Central, os economistas estimam o IPCA de 3,5%, taxa Selic de 3,5% e uma alta do PIB de 3,5% para 2021. O destaque do mês foi para a retirada do forward guidance pelo Copom, o que levou os economistas da XP a anteciparem o ciclo de alta de juros de agosto (cenário anterior) para maio com um aumento de 0,25 p.p na taxa Selic.
A inflação continuou nos holofotes durante o mês de janeiro. O IPCA fechou 2020 com alta de 4,52% e IGP-M apresentou alta de 2,58% em janeiro/2021 (acumulando alta de 25,71% nos últimos doze meses). De acordo com os economistas da XP, a inflação deve seguir pressionada no curto prazo, mas arrefecer a partir do segundo trimestre de 2021.
Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou performance de +0,32% em janeiro, após a alta de 2,19% em dezembro. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, apresentou a performance de 0,12%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -0,49% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou performance de 1,08%.
De acordo com o boletim de fundos imobiliários, o número de investidores pessoa física de fundos imobiliários continuou em ritmo de crescimento e fechou o ano com 1,2 milhões de investidores, crescimento de 3,2% contra o mês de novembro e crescimento de 84% em relação ao ano de 2019.
Apesar do início da vacinação contra a covid-19, o mês foi marcado pela aceleração do número de casos do coronavírus pelo território nacional e aumento da ocupação das UTIs. Consequentemente, os estados e municípios decretaram novas rodadas de restrição de circulação de pessoas e fechamento dos shopping centers, destaque para Manaus/AM e Belo Horizonte/MG, que encerraram as atividades por tempo indeterminado e a cidade de São Paulo, que regrediu para “Fase Laranja” durante os dias da semana e “Fase Vermelha” durante os finais de semana.
Como ressaltamos nos últimos meses, continuamos conservadores em relação aos fundos imobiliários do segmento de shopping centers. Em nossa visão, novas restrições de funcionamento (seja fechamento total ou diminuição do horário de funcionamento) pode levar a um ritmo mais lento de recuperação nas vendas e aluguéis dos lojistas, o que pode impactar a distribuição de dividendos dos fundos imobiliários do segmento.
Figura 1: Performance 12 Meses – IBOV x IFIX x XPFI x CDI Acumulado
2. IFIX vs Carteira Recomendada
2.1 Visão Geral
Em janeiro, o IFIX apresentou a performance de 0,3%. A performance da carteira recomendada foi de -1,1% (-1,4 p.p. abaixo do IFIX e -1,3 p.p abaixo do XPFI). Assim, a carteira da XP acumula uma performance de -7,1% nos últimos doze meses contra -6,8% do IFIX (somente 0,3 p.p abaixo do IFIX), negativamente impactado pela performance de março/20.
Entre os fundos imobiliários da carteira recomendada, o destaque positivo foi o fundo CSHG Recebíveis (HGCR11) e os destaques negativos foram os fundos CSHG Real Estate (HGRE11) e Vinci Logística (VILG11)
Figura 2: IFIX x Carteira Recomendada
Figura 3: Performance da Carteira
3. Pesos da Nova Carteira Recomendada
Estamos alterando os pesos da carteira recomendada, aumentando a alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivo (fundos de recebíveis e ativos logísticos). Como mencionado anteriormente, acreditamos que o segmento de shopping centers deva seguir mais pressionada no curto prazo após os decretos de novos fechamento dos shopping centers em São Paulo, Manaus e Belo Horizonte, o que deve retardar a recuperação dos lojistas e, consequentemente, os resultados financeiros dos shopping centers e distribuição de dividendos.
Fundos de Recebíveis (35,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Apesar da perspectiva de uma inflação e juros menores no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados ao IPCA em detrimento aos de CDI.
Ativos logísticos (27,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Lajes Corporativas (20,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário.
Híbridos (17,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Shopping Center (0,0% da carteira): Estamos retirando nossa alocação em fundos de shopping centers após o aumento do número de casos de covid-19 no Brasil e, consequentemente, novas medidas de restrição de circulação de pessoas como fechamento dos shopping centers, restrição na capacidade operacional e quarentena.
Fundo de Fundos (0,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.
4. Movimentações na Carteira Recomendada de FIIs
Considerando os acontecimentos do mês de janeiro e a performance dos fundos imobiliários, estamos retirando nossa alocação em shopping centers e consequentemente em XP Malls (XPML11) e estamos incluindo o fundo imobiliário BTG Pactual Logística (BTLG11) na carteira recomendada de fevereiro de 2021.
XP Malls (XPML11) – de 10,0% para 0,0%: Apesar de possuir um portfólio com ativos de qualidade e boa localização. Acreditamos que o fundo será amplamente impactado com os novos decretos de restrição de circulação de pessoas em razão do rápido aumento do número de casos de covid-19 no Brasil, o que pode impactar a rentabilidade do fundo no curto prazo. Em seu portfólio, o Catarina Fashion Outlet (37% do NOI de Novembro) e o Shopping Ponta Negra (7% do NOI) se encontram fechados por tempo indeterminado. Ainda, o Shopping Cidade Jardim, Santana Parque Shopping, Plaza Sul Shopping e International Shopping Guarulhos, que conjuntamente representam aproximadamente 24% do NOI, estão operando em horário reduzido durante a semana e fechados durante o final de semana. Portanto, estamos retirando nossa alocação em XPML da carteira recomendada.
BTG Logística (BTLG11) – 0,0% para 10,0%: O fundo BTG Pactual Logística possui um portfólio com boa diversificação de ativos, em geral, voltados para logística, industrial e varejo. O fundo passou por algumas emissões de cotas recentemente e assim se tornou um fundo robusto, com Patrimônio líquido em torno de R$1,5 bi. Possui ativos de boa qualidade e bem localizados. A maior parte dos contratos do fundo são atípicos, 61% e o setor de atuação de seus inquilinos é relativamente diversificado, 39% varejo, 35% alimentício, 14% automobilístico e 13% em papel e celulose. Como a maior concentração de vencimentos dos contratos se dá a partir de 2024, há uma maior segurança em relação ao fluxo de renda a ser gerado. Acreditamos que o fundo possui um portfólio sólido e com capacidade de manter seus inquilinos a longo prazo. Em nossas estimativas, a distribuição de dividendos deve continuar em torno de R$ 7,50/cota em 2021, com dividend yield de 6,7%.
Sobre os fundos da Carteira Recomendada
KNIP11: Recentemente, o fundo Kinea Índice de Preços concluiu sua sétima emissão de cotas levantando o montante de R$691 milhões, o que pode pressionar o preço da cota no curto prazo. No entanto, o fundo apresenta grande diversificação de portfólio com CRIs com baixo nível de risco (ativos high-grade) e em grande parte indexados a IPCA (92,9% do portfólio). O fundo vem distribuindo dividendos robustos (dividend yield anualizado de 14% em dezembro e 10% em novembro, o que consideramos como bastante atrativo dado o nível de risco da companhia).
CPTS11: O Capitânia Securities é um fundo imobiliário do segmento de recebíveis com o objetivo de proporcionar rentabilidade por meio do investimento em ativos de origem imobiliária como CRIs e cotas de outros fundos imobiliários. Atualmente, o portfólio do fundo conta com 63,1% em CRIs, 36,1% alocado em outras cotas de fundos imobiliários e o restante em ativos de renda fixa com alta liquidez. Sobre seu portfólio de CRIs, ela possui grande diversificação de segmentos e também um mix saudável de ativos com maior risco e retorno (high yield) e de menor risco (high grade). Como seu portfólio possui maior concentração em IPCA e IGP-M, a alta nos índices de preços, IPCA e principalmente o IGP-M, impactou positivamente os rendimentos do fundo.
HGCR11: O fundo tem por objetivo o investimento em CRIs. O fundo possui 97,8% do Patrimônio Líquido alocado em ativos alvo, sendo 81,4% em CRIs e 16,4% em FIIs e o restante em ativos de alta liquidez. Da posição em CRIs, 48,6% está indexada ao CDI e 49,6% em IPCA. Em nossa opinião, o fundo possui uma carteira de crédito com baixo risco (LTV médio de 53,1%) e grande concentração em credores com bons ratings de crédito.
XPLG11: O XP Log é um fundo imobiliário do segmento de galpões logísticos. O fundo é composto por 13 condomínios logísticos somando em torno de 736 mil m², desses, todos já em operação, exceto o Centro Logístico de Cajamar que ainda está em desenvolvimento, fase de obras. Os imóveis possuem boa diversificação geográfica, inquilinos consolidados em seu segmento de atuação, trazendo maior estabilidade em relação ao seu fluxo de renda. O fundo finalizou recentemente sua 5ª emissão de cotas, captando aproximadamente o montante de R$ 720 milhões e possui imóveis opcionados para compra, localizados no Espírito Santo e em São Paulo, que atualmente estão em fase de Due Diligence. No entanto, parte desse valor captado ainda não foi alocado, acreditamos que serão alocados nos próximos meses, o que possivelmente aumentará a distribuição de dividendos.
VILG11: Estamos restritos para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance.
BTLG11: O Fundo BTG Pactual Logística tem por objeto obter renda e ganho de capital através de operações imobiliárias no segmento de logística. Em novembro de 2020 o fundo fez sua 9ª emissão de novas cotas, captando R$ 600 milhões, sendo que R$ 515 milhões foram alocados nos ativos de São Bernardo do Campo e Jundiaí. O restante, R$ 85 milhões ainda está em vias de ser alocado, o que pode levar a um possível aumento nos rendimentos no médio prazo. Acreditamos que o fundo possui um portfólio sólido e com capacidade de manter seus inquilinos a longo prazo.
HGRE11: O CSHG Real Estate é um fundo imobiliário do segmento de lajes corporativas. O fundo permanece com o desafio na locação das áreas de maior vacância como o Ed. Torre Martiniano e Paulista Star, que pressionam sua rentabilidade. Após a fraca performance no mês, o fundo vem negociando com desconto ao valor patrimonial (87% P/VP), o que acreditamos ser um ponto de entrada para o papel.
PVBI11: O fundo possui dos ativos com qualidade ímpar e localização privilegiada na cidade de São Paulo (Ed. Faria Lima 4440 e Ed. Park Tower). Ainda, seus inquilinos são companhias de grande porte (por exemplo, CCB, UBS, Prevent Senior, entre outros) que suportariam um aumento de aluguel cobrado. Assim, acreditamos que o fundo está bem posicionado para a retomada do mercado de escritórios, eventual aumento do aluguel, reajuste de IGP-M nos contratos de aluguel (100% dos contratos indexados ao IGP-M). Estimamos que o fundo distribuirá 5,5% de dividend yield em 2021, acima dos pares de mercados com ativos similares. Ainda, a alocação dos recursos em caixa pode gerar valor adicional ao fundo.
HGRU11: CSHG Renda Urbana é um fundo imobiliário híbrido com alocações em ativos de varejo e educacional. Em nossa opinião, o fundo possui um portfólio com ativos resilientes, grande concentração em contratos atípicos (92,7% da receita contratada), inquilinos com boa qualidade de crédito (Lojas Big, Pernambucanas, YDUQS). Adicionalmente, o aluguel diferido nos últimos meses para os inquilinos do setor de educação (em razão da pandemia) começará a ser revertido gradualmente nos próximos meses, o que deve impactar positivamente a distribuição de dividendos nos próximos meses (dividend yield estimado de 6,5% para 2021).
Carteira Recomendada – Fevereiro/2021
Carteira Recomendada – Janeiro/2021
*Para os investidores que não podem comprar cotas de fundos destinados exclusivamente à investidores qualificados, o RBR High Grade (RBRR11) serve como alternativa ao Kinea Índice de Preços (KNIP11).
** Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritas para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance
Para minimizar eventuais distorções/ descasamentos de preços após a publicação da nossa carteira mensal, futuras inclusões serão compostas por papéis com liquidez média diária acima de R$1,5 milhão.
6. Ranking dos Fundos Imobiliários
Top 5 – Maiores Altas no Mês
Top 5 – Maiores Baixas no Mês
Top 5 – Maiores Ágios (VM/PL)
Top 5 – Maiores Descontos (VM/PL)
Glossário
| ABL: Área Bruta Locável |
| Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado |
| Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos |
| CVM 400: Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão. |
| CVM 476: Oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores profissionais. Será permitida a procura de, no máximo, 75 investidores profissionais e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos por, no máximo, 50 investidores profissionais. |
| Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado |
| Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP |
| Follow-On (FON): São as novas ofertas subsequentes ao IPO |
| Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais |
| Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais |
| Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas |
| Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota |
| Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários) |
| Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$ |
| TIR: Taxa interna de retorno |
| Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes |
| Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago |
| Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento |
| Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa |
| VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido |
| Volume Diário: Média diária do volume em R$ |
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