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Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Agosto de 2021

Confira nosso panorama do mercado e as mudanças da carteira recomendada de fundos imobiliários de Agosto.

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1. Panorama e Performance

O mês de julho foi marcado pela aceleração do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) para 0,78% em julho, após apresentar crescimento de 0,60% em junho. No ano, o índice acumula elevação de 15,98% e, em 12 meses, alta de 33,83%. Já o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15) de julho foi de 0,72%, ficando 0,11 ponto percentual abaixo da taxa de junho (0,83%). No ano, o índice acumula alta de 4,88% e, em 12 meses, de 8,59%.

No âmbito econômico, os economistas da XP revisaram a projeção de crescimento do PIB de 5,2% para 5,5% este ano e de 2,0% para 2,3% em 2022. Também elevaram a projeção de IPCA deste ano de 6,4% para 6,6%. As projeções de juros (Selic) e câmbio foram mantidas em 6,75% a.a. e R$4,90/dólar no final de 2021.

Além disso, com uma boa evolução da curva de vacinação, o governo de São Paulo antecipou mais uma vez o calendário de vacinação contra a COVID-19. Com isso, em breve adolescentes poderão se iniciar no processo de imunização. Também foi anunciado que haverá mais flexibilizações em relação ao funcionamento do comércio e serviço a partir de primeiro de agosto.


2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou performance de 2,5% em julho, após a queda de -2,19% em junho. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, apresentou a performance de 2,6%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de 2,5% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou performance de 2,1%.

Ainda sobre os fundos imobiliários, o último mês foi marcado por uma série de acontecimentos que acabaram impactando diretamente os FIIs. A apresentação da proposta da reforma tributária que visava tributar os dividendos dos FIIs em 15% e alterar a alíquota do ganho de capital de 20% para 15%, num primeiro momento, fez com que os fundos de um modo geral tivessem uma performance mais fraca. No entanto, o relator da proposta e posteriormente o ministro Paulo Guedes, indicaram que os dividendos dos fundos imobiliários devem permanecer isentos. Com isso, não esperamos grandes impactos da reforma tributária nos fundos imobiliários.

Por fim, a carteira recomendada da XP apresentou a performance positiva de 3,7% em julho, 1,2 p.p acima do IFIX, que apresentou alta no mês. Adicionalmente, a carteira apresentou um dividend yield médio mensal de 0,7% (9,0% de dividend yield anualizado). Com isso, a carteira acumula alta de 8,7% nos últimos doze meses (5,4 p.p acima do índice IFIX que apresentou performance de 3,3%).

3. Racional da Nova Carteira Recomendada

Mantivemos os pesos da carteira recomendada, preservando a alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos).  Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (37,5%), Logística (35,0%), Híbridos (17,5%) e Lajes Corporativas (10,0%).

Fundos de Recebíveis (37,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.

Ativos logísticos (35,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (17,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.

Shopping Center (0,0% da carteira): Retiramos nossa alocação em fundos de shopping centers após o aumento do número de casos de covid-19 no Brasil e, consequentemente, novas medidas de restrição de circulação de pessoas como fechamento dos shopping centers, restrição na capacidade operacional e quarentena.

Fundo de Fundos (0,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.


4. Movimentações na Carteira Recomendada de FIIs

Em relação a carteira recomendada, estamos alterando o peso entre os fundos já presentes na carteira. Acreditamos que a carteira está constituída de fundos imobiliários com alta qualidade dos ativos que compõem respectivos portfólios, tanto nos fundos de tijolo como os fundos de papel (high grades). No entanto, com a melhora na performance do fundo VILG11 em julho, acreditamos que seja mais oportuno uma maior alocação em seus pares, BRCO11.

Estamos reduzindo a alocação de 12,5% para 10,0% em Vinci Logísitica (VILG11) e aumentamos a alocação de 10,0% para 12,5% em Bresco Logística (BRCO11).

▼ Vinci Logísitica (VILG11) – 12,5% para 10,0%: Estamos reduzindo o peso alocado em VILG11 em nossa carteira recomendada para 10,0%. O portfólio do fundo conta com ativos de boa qualidade e boa localização, possui empreendimentos em MG, RJ, ES, PE e RS. Sobre a carteira de contratos, o fundo conta com inquilinos de grande porte e possui elevada concentração dos contratos na modalidade atípica e de longo prazo. No último mês o fundo apresentou uma performance positiva de 7,3%, mesmo com esse resultado, ainda acreditamos que o fundo tenha impactos positivos. Entretanto, reduzimos marginalmente a participação do fundo da carteira.

Bresco Logística (BRCO11) – 10,0% para 12,5%: Estamos aumentando o percentual alocado em BRCO11 na carteira recomendada. O Bresco Logística é um fundo com um portfólio de ativos de alta qualidade e bem localizados (principalmente próximos na cidade de São Paulo) e ainda possui inquilinos com baixo risco de inadimplência e com alta exposição ao e-commerce (destaque para o Mercado Livre e Magazine Luiza). Mesmo após recuperação da performance em 7,6% no mês de julho,  acreditamos que o fundo ainda está negociando em patamares atrativos ao considerar a qualidade do seu portfólio e em relação à sua média histórica.

Carteira Recomendada – Agosto de 2021

OBS: * O fundo Imobiliário em destaque encontra-se restrito para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance.



Sobre os fundos da Carteira Recomendada

BRCO11: O fundo da Bresco possui 11 propriedades com 446 mil m² de área bruta locável e baixa taxa de vacância (6%). Em nossa visão, o portfólio possui ativos de alta qualidade e bem localizados (próximos dos grandes centros consumidores, com destaque para a cidade de São Paulo). Ainda, o fundo possui uma carteira de clientes com baixo risco de inadimplência e com alta exposição para o e-commerce como a Mercado Livre, FM Logistics e GPA. Recentemente, o fundo anunciou nova locação para a Magazine Luiza, expansão do Bresco Bahia e Benfeitorias Whirpool, que acreditamos que irá impactar positivamente nas distribuição de dividendos do fundo nos próximos meses. Mesmo após recuperação da performance em 6,9% no mês de julho, acreditamos que o fundo ainda está negociando em patamares atrativos ao considerar a qualidade do seu portfólio e em relação à sua média histórica.

BTLG11: O fundo BTG Pactual Logística possui um portfólio com boa diversificação de ativos, em geral, voltados para logística, industrial e varejo. Em relação à seu portfolio, o fundo possui imóveis voltados para logística, para industrial e varejo. O fundo é composto atualmente, por 16 imóveis, sendo que a maioria deles está localizados no estado de São Paulo, no Ceará, Rio de Janeiro e em Santa Catarina. O fundo possui ativos de boa qualidade e bem localizados. Ainda, aproximadamente 53% dos seus contratos são da modalidade atípica e o setor de atuação de seus inquilinos é bem diversificado (logística, varejo, alimentos, e-commerce, entre outros). Como a maior concentração de vencimentos dos contratos se dá a partir de 2025, acreditamos que haja uma maior segurança em relação ao fluxo de receita a ser recebido. Adicionalmente, os imóveis são de alta qualidade e com capacidade de manter seus inquilinos no longo prazo. Em julho, o fundo celebrou Escritura definitiva de aquisição do ativo em Ribeirão Preto com ABL de aproximadamente 57 mil m², pelo valor de R$ 169,2 milhões. Para aquisição o fundo utilizou de 2 instrumentos de dívida, 2 CRIs, um no valor de R$ 40 milhões e outro no valor de R$ 60 milhões.  O imóvel está locado atualmente para inquilinos consolidados como Ambev e B2W. Além disso, a aquisição aumenta a exposição do fundo em ativos localizados n estado de São Paulo, contratos atípicos e inquilinos com baixo risco de crédito.

VILG11: O Vinci Logística FII tem como objetivo obtenção de renda e ganho de capital por meio de investimentos em galpões logísticos. O fundo vem adotando a estratégia de crescimento focada em aquisições de ativos prontos. Recentemente passou pela 6ª emissão de cotas, captando R$ 480 milhões e já realizou as alocações em ativos alvo. Atualmente, possui em seu portfolio 15 imóveis, distribuídos em 6 estados do país. O portfólio do fundo conta com ativos de boa qualidade e boa localização (em cidades próximas da capital paulista como Guarulhos, Osasco, Campinas, Jundiaí, Extrema). Ainda, possui empreendimentos em MG, RJ, ES, PE e RS. Sobre a carteira de contratos, o fundo conta com inquilinos de grande porte como Tok&Stok, Magazine Luíza e Ambev e multinacionais como L’Oreal, Privalia, entre outros. Adicionalmente, o fundo possui elevada concentração dos contratos na modalidade atípica e de longo prazo, que garantem maior estabilidade na receita de locação no que tange descontos, renegociações e rescisão contratual. No último mês o fundo apresentou uma performance positiva de 6,6%, mesmo com esse resultado, ainda acreditamos que o fundo tenha impactos positivos.

PVBI11: Os ativos que compõem o portfólio do fundo possuem qualidade ímpar e localização privilegiada na cidade de São Paulo (Ed. Faria Lima 4440, Ed. Park Tower e Torre B Complexo JK ). Ainda, seus inquilinos são companhias de grande porte (por exemplo, CCB, UBS, Prevent Senior, Jhonson & Jhonson entre outros) que suportariam um aumento de aluguel cobrado e/ou correção dos alugueis pela inflação. Acreditamos que o fundo está bem posicionado para a retomada do mercado de escritórios, eventual aumento de aluguel real, ou seja, acima da inflação dado que os inquilinos são companhias bem consolidadas e em grande parte do setor de saúde e financeiro. Recentemente o fundo adquiriu 50% do edifício Union Faria Lima que ainda será desenvolvido com previsão de entrega em 2023. O valor total da transação foi de R$ 176,4 milhões e o pagamento será realizado em parcelas após superadas as condições suspensivas. Além disso, o fundo adquiriu 20% da Torre B do Complexo JK de R$ 184,7 milhões sendo que, o pagamento de R$ 41,3 milhões foi efetuado com caixa do Fundo e o saldo remanescente de R$ 143,4 milhões foi pago através da emissão de instrumento de securitização em duas séries. Em nossa visão, a alocação está em linha com a estratégia do fundo e é positiva ao finalizar a parcela em caixa. Por fim, o fundo anunciou a 2ª emissão de cotas com valor total de até R$334,5 milhões.

HGRU11: CSHG Renda Urbana é um fundo imobiliário híbrido com alocações em ativos de varejo (tanto supermercados, quanto de vestuário) e educacional. Em nossa opinião, o fundo possui um portfólio com ativos resilientes como o segmento de supermercados, alta concentração em contratos atípicos (91,3% da receita contratada), vencimentos concentrados somente após 2025 e inquilinos com boa qualidade de crédito (Lojas BIG, Pernambucanas, YDUQS). O patrimônio líquido do fundo está alocado majoritariamente em imóveis físicos (citados acima), mas também cotas do fundo SPVJ11, FIIs e CRIs (somados representam 23,6% do patrimônio do fundo). No mês de maio, o fundo anunciou uma possível aquisição de 10 ativos imobiliários destinados à atividade de varejo para uma grande varejista com alcance nacional. No entanto, o Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE) solicitou esclarecimentos por parte do fundo e do proprietário dos imóveis, a fim de aprovar a transação. Caso as condições precedentes sejam resolvidas e o CADE aprove a transação, com a aquisição acreditamos num impacto positivo na distribuição de dividendos. Continuamos com recomendação de compra e estimamos um dividend yield de aproximadamente 6,4% para 2021, o que vemos como atrativo considerando a relação de risco-retorno do fundo.

CPTS11: O Capitânia Securities é um fundo imobiliário do segmento de recebíveis com o objetivo de proporcionar rentabilidade por meio do investimento em ativos de origem imobiliária como CRIs e cotas de outros fundos imobiliários. Atualmente, o portfólio do fundo conta com 63,9% em CRIs, 36,1% alocado em outras cotas de fundos imobiliários e o restante em ativos de renda fixa com alta liquidez. Sobre seu portfólio de CRIs, ela possui grande diversificação de segmentos e também um mix saudável de ativos com maior risco e retorno (high yield) e de menor risco (high grade). Sobre seu portfólio de FIIs, grande parte está alocado em FIIs do segmento de CRIs e o restante está estrategicamente alocado em outros segmentos como renda urbana, residencial e lajes corporativas. Com os recursos da última oferta a gestão informou que pretende manter o foco em aumentar a exposição aos CRIs que já estavam em carteira ou similares. Continuando, portanto, com um viés de investimento em ativos mais high grade e com boa liquidez.

RBRR11: O fundo RBR Rendimento High Grade é do segmento de recebíveis e tem como objetivo auferir rendimentos e ganho de capital na aquisição de CRIs. A estratégia de investimento do fundo é pautada em operações 100% focados em imobiliários com garantias reais e fluxo de recebíveis sólidos. O fundo possui um portfólio com baixo risco de crédito e alta diversificação tanto setorial quanto em credores. O LTV médio do portfólio gira em torno de 59%, equivalente a uma razão de garantia de 1,7x. Além disso, 74% das garantias estão em ativos localizados em São Paulo. Recentemente o fundo passou pela 6ª emissão de cotas, captando aproximadamente R$ 270 milhões, sendo que a maior parte já foi alocada em ativos-alvo. Adicionalmente, o portfolio está atualmente alocado em 66% na estratégia core, 9% em alocações táticas e 26% em ativos de alta liquidez. O fundo possui um portfólio com baixo risco dado sua diversificação setorial, sua exposição tanto em índices de inflação (59% do portfólio) e CDI (40% do portfólio), locatários com risco de crédito saudável e, finalmente, estrutura de garantias sólidas com ativos em ótimas localizações, 85% concentrado no Sudeste.

Para minimizar eventuais distorções/ descasamentos de preços após a publicação da nossa carteira mensal, futuras inclusões serão compostas por papéis com liquidez média diária acima de R$1,5 milhão.


Glossário

ABL: Área Bruta Locável
Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado
Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos
CVM 400: Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão.
CVM 476: Oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores profissionais. Será permitida a procura de, no máximo, 75 investidores profissionais e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos por, no máximo, 50 investidores profissionais.
Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado
Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP
Follow-On (FON): São as novas ofertas subsequentes ao IPO
Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais
Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais
Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas
Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota
Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários)
Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$
TIR: Taxa interna de retorno
Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes
Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago
Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento
Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa
VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido
Volume Diário: Média diária do volume em R$

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