A Carteira Fundamentalista de Fundos Imobiliários XP é composta por 14 ativos de perfil defensivo e tem como objetivo superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Sua composição é revisada mensalmente pelos analistas da equipe, podendo ou não sofrer alterações a cada mês. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Cenário econômico
No cenário internacional, fevereiro foi marcado por maior volatilidade nos mercados. Nos Estados Unidos, os dados de inflação, atividade e emprego vieram mistos, elevando a incerteza sobre o ritmo de crescimento da economia e gerando oscilações no dólar e nas bolsas globais. Paralelamente, uma leitura mais moderada do índice de preços ao consumidor reforçou a expectativa de cortes de juros pelo Federal Reserve ainda em 2026, reduzindo os rendimentos dos Treasuries e, em alguns momentos, limitando a valorização do dólar. Em contrapartida, a ata do Fed adotou tom mais cauteloso, sinalizando menor urgência para o início do afrouxamento monetário e reacendendo a volatilidade nos mercados.
As tensões geopolíticas também tiveram peso nos preços dos ativos, especialmente com a intensificação do conflito entre Estados Unidos e Irã, que impulsionou os preços do petróleo e deteriorou o sentimento dos investidores. Além disso, a temporada de balanços nos EUA acrescentou volatilidade ao setor de tecnologia, com quedas expressivas em empresas de software diante de temores de disrupção associados à inteligência artificial. Em geral, as bolsas americanas oscilaram significativamente ao longo do mês, refletindo um ambiente de incertezas e rápidas mudanças na percepção de risco.
No Brasil, o movimento construtivo dos ativos locais persistiu: o Ibovespa e o IFIX avançaram, o real se valorizou frente ao dólar e os juros futuros recuaram. Esse desempenho foi sustentado principalmente pelo fluxo estrangeiro consistente e pela crescente expectativa de início do ciclo de cortes da Selic já em março — com parte relevante da curva precificando a taxa básica entre 12% e 12,5% ao fim do ano.
Os indicadores domésticos também contribuíram para sustentar o sentimento positivo. O IBC‑Br de dezembro registrou retração menor do que a esperada pelo mercado, reforçando a leitura de desaceleração suave da economia. Apesar de momentos de realização de lucros e ajustes técnicos no câmbio, o pano de fundo permaneceu favorável aos ativos brasileiros, amparado por valuations atrativos, fluxo global para emergentes e fundamentos locais relativamente sólidos.
Nos indicadores de preços, o IPCA‑15 subiu 0,84% em fevereiro, 0,64 p.p. acima do resultado de janeiro (0,20%). No ano, acumula alta de 1,04% e, em 12 meses, de 4,10%, abaixo dos 4,50% observados no período anterior. O IGP‑M registrou queda de 0,73% em fevereiro, revertendo a alta de janeiro (0,41%), acumulando retração de 0,32% no ano e de 2,67% em 12 meses. Já o INCC‑M avançou 0,34% no mês, desacelerando em relação à alta de 0,63% registrada em janeiro.
No mercado de fundos imobiliários, o início de fevereiro foi marcado por um movimento de correção no IFIX, que acumulava queda de 0,73% até o dia 12, devolvendo parte dos ganhos recentes após a forte valorização dos meses anteriores — movimento que, na nossa visão, refletia uma possível normalização dos preços diante de spreads mais comprimidos.
A partir de meados do mês, o índice voltou a ganhar tração: a valorização de 2,06% na segunda quinzena contribuiu para que o IFIX encerrasse fevereiro novamente no campo positivo, com alta de 1,32% e renovando sua máxima histórica em 3.991,99 pontos. O desempenho foi impulsionado principalmente pelos segmentos mais sensíveis ao fechamento da curva de juros futura, tanto nominal quanto real.
O destaque do mês ficou com os Fundos de Tijolo, que subiram 1,65%, impulsionados pelos fundos de shoppings (+2,20%) e pelos de logística (+2,16%). Os fundos de lajes corporativas registraram performance mais moderada (+0,43%), pressionados sobretudo por JSRE11 (−3,2%) e PVBI11 (−5,5%). Ainda assim, os fundamentos do segmento seguem positivos, com demanda consistente e dinâmica favorável de ocupação e aluguel, inclusive em regiões secundárias. Mantemos visão construtiva para o segmento no primeiro semestre de 2026, que deve continuar se beneficiando da retomada gradual do trabalho presencial.
Os Fundos de Fundos e os Multiestratégia avançaram 1,73% e 0,54%, respectivamente. Já os Fundos de Papel subiram 1,22%, mesmo em um período historicamente pressionado pela sazonalidade mais baixa da inflação — que costuma reduzir as distribuições nos primeiros meses do ano. Ainda assim, esses fundos seguem negociando com desconto em relação ao valor patrimonial e oferecendo rentabilidades implícitas atrativas. Reforçamos que eles continuam desempenhando papel relevante nos portfólios, especialmente diante de seu perfil mais defensivo em um ano que tende a permanecer marcado por incerteza.
2. Performance e resultados do mês
Em fevereiro, a carteira registrou alta de 0,55%, ficando abaixo do IFIX, que avançou 1,32% no período. Além disso, entregou um dividend yield mensal de 0,92%, equivalente a 11,0% em termos anualizados. Com isso, a carteira acumula valorização de 28,1% nos últimos 12 meses, correspondente a 111% do IFIX e a 198% do CDI acumulado no período.
Data Base: índice até fechamento 27/02/2026.
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3. Racional da alocação
Fundos de Recebíveis (42,0% da carteira): Os fundos de recebíveis destinam seus recursos a dívidas lastreadas em imóveis, principalmente por meio de uma carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com duration em torno de 4,5 anos. Essa característica confere a esses fundos um perfil defensivo em cenários de incerteza, resultando em menor volatilidade de suas cotas no mercado, especialmente quando apresentam risco de crédito baixo a moderado. Atualmente, consideramos essa classe de ativos uma das mais atrativa para investimento, não apenas pelos preços interessantes, mas também pela expectativa de rendimentos ainda atrativos.
Ativos logísticos (19,0% da carteira): O segmento de galpões logísticos tem mostrado uma demanda positiva e consistente nos últimos trimestres, encerrando 2025 com um excelente nível de absorção líquida, mesmo com o novo estoque entregue. Essa tendência se traduz em níveis recordes de ocupação, especialmente em imóveis de alto padrão localizados a até 45 km de São Paulo. Além disso, as receitas imobiliárias de alguns fundos do segmento têm sido beneficiadas por reajustes de aluguéis superiores à inflação, algo incomum no setor. Esse cenário reforça nossa percepção de um momento favorável para o segmento, impulsionado pela forte demanda de empresas de e-commerce.
Híbridos (10,5% da carteira): Por possuírem mandatos de investimento mais amplos e flexíveis, acreditamos que os fundos imobiliários híbridos continuam sendo uma opção atrativa para a composição de uma carteira focada na geração de renda.
Lajes Corporativas (7,0% da carteira): Os resultados positivos do mercado de escritórios em São Paulo/SP têm levado os fundos do segmento a elevar a ocupação e a aplicar reajustes positivos nos contratos de locação, especialmente aqueles com portfólios bem localizados. Esperamos que as regiões premium da cidade mantenham boas perspectivas de redução da vacância e valorização dos aluguéis nos próximos trimestres, embora em ritmo mais moderado, devido às taxas de juros elevadas e à desaceleração do PIB. Mantemos nossa preferência por fundos com exposição a imóveis de alto padrão em regiões primárias, devido à maior resiliência desses ativos em períodos de incerteza.
Shopping Center (12,5% da carteira): Mantemos também nossa preferência por fundos com portfólios de shoppings dominantes e voltados ao público de poder aquisito mais elevado, pois esses ativos têm demonstrado maior resiliência em períodos desafiadores. Para o curto prazo, esperamos uma expansão moderada nos resultados do setor, alinhada ao nosso cenário de desaceleração da atividade econômica no Brasil.
Hedge Funds (9,0% da carteira): Apesar do cenário ainda incerto, os fundos de fundos (FOFs) e os Hedge Funds oferecem boas oportunidades de investimento atualmente. Acreditamos que os rendimentos desses fundos se encontram em níveis saudáveis, e o duplo desconto — decorrente do deságio em relação ao valor patrimonial e do desconto dos fundos que compõem suas carteiras — proporciona uma margem de segurança atrativa para os investidores. Nossa preferência recai sobre fundos cuja gestão apresenta histórico consistente de geração de retornos acima da média do mercado (alpha).
