A Carteira Fundamentalista de Fundos Imobiliários XP é composta por 14 ativos de perfil defensivo e tem como objetivo superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Sua composição é revisada mensalmente pelos analistas da equipe, podendo ou não sofrer alterações a cada mês. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Cenário econômico
No cenário internacional, dezembro foi marcado por forte desempenho nos mercados globais. Nos Estados Unidos, o Federal Reserve (Fed) reduziu a taxa básica em 0,25 p.p., para o intervalo de 3,50% a 3,75%, em linha com as expectativas. A decisão contou com nove votos favoráveis. Em coletiva após a reunião, o presidente do Fed, Jerome Powell, ressaltou que a instituição permanece em “modo de espera” (wait-and-see), indicando que os próximos passos dependerão da evolução dos indicadores econômicos.
No Brasil, o Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) optou pela manutenção da taxa Selic em 15,0% ao ano, conforme amplamente esperado pelo mercado. O comunicado pós-reunião trouxe poucas mudanças em relação ao divulgado em novembro, reforçando uma postura de cautela. Mantemos a projeção de que o ciclo de cortes deve começar apenas em março.
Outro ponto relevante em dezembro foi o maior peso da pauta eleitoral no radar dos investidores, já influenciando a precificação dos ativos. Esse movimento reforça um aspecto importante: a eleição de 2026 tende a aumentar a volatilidade do mercado, à medida que novas informações sobre os candidatos e suas propostas sejam divulgadas.
No campo dos indicadores econômicos, o IPCA-15 avançou 0,25% em dezembro, 0,05 ponto percentual acima da leitura de novembro (0,20%), acumulando alta de 4,41% em 2025. O IGP-M recuou 0,01% no mês, revertendo a alta de 0,27% registrada em novembro e acumulando queda de 1,05% no ano. Já o INCC-M subiu 0,21% em dezembro, abaixo dos 0,28% do mês anterior. A tendência de pressão nos custos da construção é reforçada pelo avanço de 6,10% no acumulado de 12 meses.
No mercado de fundos imobiliários, dezembro consolidou a tendência positiva do IFIX ao longo de 2025, sustentada pela redução dos prêmios de risco diante da expectativa de início do ciclo de cortes na taxa básica de juros no futuro próximo. O movimento foi favorecido pelo ambiente de inflação mais controlada e por sinais de desaceleração da atividade econômica, reflexos da política monetária mais restritiva.
Como resultado, o IFIX avançou 3,14% em dezembro, impulsionado principalmente pelos fundos de papel, que subiram 3,44%, enquanto os fundos de tijolo registraram alta mais moderada, de 2,74%. O índice também renovou sua máxima histórica ao atingir 3.775,56 pontos, mesmo com a abertura da curva de juros no mês, influenciada por fatores políticos e fiscais que permaneceram no radar dos investidores.
Para 2026, mantemos uma visão positiva — ainda que cautelosa — para os fundos imobiliários. Além do suporte dos indicadores macroeconômicos, o setor segue beneficiado por fundamentos sólidos, como níveis de vacância próximos às mínimas históricas em galpões logísticos e shoppings centers, além de queda contínua no segmento de lajes corporativas — tendência que deve se manter no início do ano. Ainda assim, destacamos desafios relevantes, com potencial de adicionar volatilidade ao mercado, especialmente a evolução do ambiente político e seus impactos sobre a curva de juros e a confiança dos investidores.
Adicionalmente, iniciamos 2026 com spreads comprimidos em relação ao padrão histórico, reflexo da recuperação do mercado mesmo diante da manutenção das taxas das NTN-Bs em patamares elevados. Esse movimento foi mais evidente nos fundos de logística, que entre os fundos de tijolo registraram a alta mais tímida, de 1,24%, enquanto os fundos de shoppings e de lajes corporativas avançaram 2,50% e 5,09%, respectivamente.
Entre os fundos da nossa cobertura, o destaque ficou com os FIIs da RBR — RBRX11 (cuja cobertura iniciamos recentemente), RBRR11 e RBRP11 — impulsionados pelo anúncio da aquisição, pelo Pátria, do braço de FIIs listados da RBR, elevando o total sob gestão para R$ 38 bilhões. Consideramos esse movimento mais um marco na consolidação da indústria de fundos imobiliários, novamente liderado pelo Pátria, que passa a ocupar posição de maior relevância no mercado. Diferentemente das aquisições da VBI Real Estate e dos fundos da CSHG, a equipe de gestão da RBR Asset não migrará para a nova casa. Ainda assim, entendemos que o Pátria possui sinergias relevantes e sólida expertise para assumir as operações dos fundos adquiridos, favorecendo uma transição eficiente e sem grandes obstáculos.
Além disso, o Pátria Investimentos, gestor de HGLG11, LVBI11 e PATL11, convocou Assembleias Gerais Extraordinárias (AGEs) para deliberar sobre a incorporação do LVBI11 e a aquisição dos imóveis do PATL11. Avaliamos a operação como positiva para HGLG11, LVBI11 e PATL11, embora alguns pontos de atenção mereçam destaque (clique aqui para mais informações). Vale destacar que os cotistas do HGLG11 e LVBI11, já aprovaram em assembleia o processo de consolidação.
Por fim, o JSRE11 anunciou a aquisição indireta dos imóveis WT Morumbi e Work Bela Cintra — anteriormente pertencentes ao SARE11 e recentemente comprados pelo BTLG11 — por meio da subscrição e integralização de cotas subordinadas do JS Renda Imobiliária (JSRI). A operação também envolveu a transferência, pelo JSRE11, de 39% da ABL do Tower Bridge Corporate para o novo fundo. Como resultado, o JSRE11 passa a deter 100% das cotas subordinadas do veículo, que passam a representar entre 20% e 25% do patrimônio líquido do JSRI. Além disso, a transação elimina a alavancagem do JSRE11, ponto que consideramos positivo.
2. Performance e resultados do mês
Em dezembro, a carteira registrou alta de 3,5%, superando o IFIX, que avançou 3,1% no período. Além disso, entregou um dividend yield mensal de 0,93%, equivalente a 11,2% em termos anualizados. Com isso, encerrou 2025 com valorização de 23,3%, correspondente a 110,4% do IFIX e 167% do CDI acumulado no ano.
Data Base: índice até fechamento 30/12/2025.
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3. Racional da alocação
Fundos de Recebíveis (42,5% da carteira): Os fundos de recebíveis destinam seus recursos a dívidas lastreadas em imóveis, principalmente por meio de uma carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com uma duration em torno de 4,5 anos. Essa característica proporciona a esses fundos um perfil defensivo em cenários de incerteza, resultando em menor volatilidade nas suas cotas de mercado, especialmente quando apresentam risco de crédito baixo a moderado. Atualmente, consideramos essa classe de ativos a mais atrativa para investimento, não apenas pelos preços atraentes, mas também pela expectativa de aumento nos rendimentos em um cenário de Selic e inflação elevados ao longo do ano.
Ativos logísticos (21,5% da carteira): O segmento de galpões logísticos tem mostrado uma demanda positiva e consistente nos últimos trimestres, encerrando 2024 com um excelente nível de absorção líquida, mesmo com o novo estoque entregue. Essa tendência resulta em níveis recordes de ocupação, especialmente em imóveis de alto padrão localizados a até 60 km de São Paulo. Além disso, as receitas imobiliárias de alguns fundos do segmento estão sendo beneficiadas por reajustes de aluguéis superiores à inflação, algo incomum no setor. Esse cenário reforça nossa percepção de um momento favorável para o segmento, impulsionado pela forte demanda de empresas de e-commerce.
Híbridos (10,5% da carteira): Por possuírem mandatos de investimento mais amplos e flexíveis, acreditamos que os Fundos Imobiliários híbridos continuam sendo uma opção atrativa para a composição de uma carteira focada na geração de renda.
Lajes Corporativas (6,0% da carteira): Os resultados positivos do mercado de escritórios em São Paulo têm levado os fundos do segmento a elevar a ocupação e a aplicar reajustes positivos nos contratos de locação, especialmente aqueles com portfólios bem localizados. Esperamos que as regiões premium da cidade mantenham boas perspectivas de redução da vacância e valorização dos aluguéis nos próximos trimestres, embora em um ritmo mais moderado, devido às taxas de juros elevadas e à desaceleração do PIB. Mantemos nossa preferência por fundos com exposição a imóveis de alto padrão em regiões primárias, devido à maior resiliência desses ativos em períodos de incerteza. .
Shopping Center (10,5% da carteira): Mantemos nossa preferência por fundos com portfólios de shoppings dominantes e voltados para alta renda, pois esses ativos têm demonstrado maior resiliência em períodos desafiadores. Para o curto prazo, esperamos uma expansão moderada nos resultados do setor, alinhada ao nosso cenário de desaceleração da atividade econômica no Brasil. Além disso, prevemos efeitos positivos nos aluguéis mínimos decorrentes de ajustes positivos relacionados ao IGP-M e ao IGP-DI, bem como uma ocupação mais elevada.
Hedge Funds (9,0% da carteira): Apesar do cenário incerto e da falta de gatilhos de curto prazo, os fundos de fundos (FOFs)/ Hedge Fund oferecem boas oportunidades de investimento atualmente. Acreditamos que os rendimentos desses fundos estão em níveis saudáveis, e o duplo desconto — resultante do deságio em relação ao valor patrimonial e do desconto dos FIIs em que investem — proporciona uma margem de segurança atrativa para os investidores. Nossa preferência recai sobre fundos com gestão que tenha um histórico consistente de geração de retornos acima da média do mercado (alpha).
