A Carteira Fundamentalista de Fundos Imobiliários XP é composta por 14 ativos de perfil defensivo e tem como objetivo superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Sua composição é revisada mensalmente pelos analistas da equipe, podendo ou não sofrer alterações a cada mês. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Cenário econômico
Os mercados financeiros globais apresentaram desempenho misto no mês de novembro.
Nos Estados Unidos, apesar da recuperação no fim do mês, as primeiras semanas foram marcadas por menor apetite ao risco no mercado acionário, refletindo preocupações dos investidores com uma possível sobrevalorização do setor de tecnologia e incertezas sobre os próximos passos do Federal Reserve (Fed) na política monetária.
Outro fator que trouxe cautela foi a paralisação temporária do governo americano (shutdown), que, embora tenha sido interrompida, deixou lacunas em dados econômicos importantes para a tomada de decisão do Fed. Essa falta de informações reforçou a postura defensiva dos investidores, que aguardam sinais mais claros sobre o ritmo de cortes ou manutenção das taxas de juros nos próximos meses.
No Brasil, o cenário apresentou nuances distintas em relação ao exterior. A sinalização do Banco Central sobre a necessidade de maturação dos dados antes de iniciar o ciclo de queda da Selic tem sido bem recebida pelo mercado, por reforçar o compromisso com a meta de inflação e a credibilidade da política monetária. Adicionalmente, com a inflação corrente em queda, a melhora nas expectativas de inflação e a atividade econômica mostrando sinais de desaceleração, a perspectiva de cortes na taxa Selic em um futuro breve voltou a ganhar força e a dar suporte aos ativos locais.
Como resultado, as curvas de juros nominal e real registraram fechamento em praticamente todos os vértices no mês, sustentando o bom desempenho dos ativos de risco.
Além disso, o presidente dos Estados Unidos, Donald Trump, assinou decreto que elimina a tarifa adicional de 40% sobre diversos produtos brasileiros — medida que, somada ao início dos cortes de juros pelo Fed e à valorização do real frente ao dólar, contribuiu para o bom humor dos investidores no Brasil.
No campo econômico, um dos destaques do mês foi a divulgação do IPCA-15 de novembro, que registrou alta de 0,20%, ligeiramente acima das expectativas do mercado (0,18%). Com isso, a inflação acumulada em 12 meses recuou de 4,94% para 4,50%, reforçando o movimento de desinflação observado nos últimos meses.
Segundo a equipe Macro da XP, a desinflação segue sustentada pela queda nos preços de alimentos e bens industrializados, que apresentaram mais um mês de deflação, enquanto os indicadores de serviços permanecem pressionados, apesar do alívio recente. Diante disso, as projeções de que o Banco Central deve iniciar o ciclo de cortes da taxa de juros apenas em março de 2026 permanecem.
O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) avançou 0,27% em novembro, revertendo a queda de 0,36% registrada em outubro. Com esse resultado, o índice acumula retração de 1,03% no ano e de 0,11% nos últimos 12 meses. Já o Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M) registrou alta de 0,28% em novembro, acima da variação de 0,21% do mês anterior. A tendência de aumento nos custos do setor é reforçada pela taxa acumulada em 12 meses, que atingiu 6,41%.
Após um início de novembro sem grandes tendências, o índice de fundos imobiliários (IFIX) ganhou força na segunda metade do mês, renovando sucessivas máximas históricas e encerrando o período com alta de 1,86%. Acreditamos que os principais vetores desse desempenho foram a divulgação do IPCA abaixo das estimativas, sinais de desaceleração da atividade econômica e declarações mais brandas do Banco Central sobre o ciclo de cortes, fatores que contribuíram para o fechamento das curvas de juros.
O movimento de alta foi liderado por segmentos mais sensíveis à dinâmica de juros, como os fundos de tijolo e os FOFs, que avançaram 2,32% e 3,17%, respectivamente. Entre os subsegmentos, destacaram-se as lajes corporativas (+4,33%), que vêm apresentando melhora gradual nos fundamentos nos últimos trimestres, seguidas pelos fundos de logística e pelos shoppings, ambos com indicadores operacionais robustos.
Em meio ao atual contexto de mercado, temos observado com maior atenção os fundos de tijolo e os fundos de fundos (FOFs), não apenas pelo desconto relativo mais elevado, mas também pelo potencial desses ativos nesse ambiente, dada a sua maior sensibilidade às variações das taxas de juros.
Já os fundos de papel tiveram desempenho mais tímido no mês (+0,92%), pressionados pela inflação corrente mais baixa e consequente redução nas distribuições. Embora a pressão sobre os rendimentos desses fundos majoritariamente expostos ao IPCA deva persistir no curto prazo, seguimos otimistas com aqueles com risco de crédito baixo a moderado, pelo perfil defensivo e rentabilidades implícitas ainda atrativas.
Por fim, diante da perspectiva de afrouxamento monetário no primeiro trimestre de 2026 e da solidez dos fundamentos setoriais, sustentados por uma atividade econômica resiliente, seguimos identificando perspectivas positivas para os fundos imobiliários, mesmo após o bom desempenho ao longo de 2025.
2. Performance e resultados do mês
Em outubro, a Carteira Fundamentalista apresentou performance de 1,61%, abaixo o IFIX, que obteve alta de 1,86% no mesmo período. Adicionalmente, a carteira gerou um dividend yield médio mensal de 0,96%, o que equivale a 11,5% em termos anualizados. No ano, a carteira apresenta uma valorização de 19,2%, equivalente a 110% do IFIX e 152% do CDI acumulado no período.
Data Base: índice até fechamento 28/11/25.
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3. Racional da alocação
Fundos de Recebíveis (42,5% da carteira): Os fundos de recebíveis destinam seus recursos a dívidas lastreadas em imóveis, principalmente por meio de uma carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com uma duration em torno de 4,5 anos. Essa característica proporciona a esses fundos um perfil defensivo em cenários de incerteza, resultando em menor volatilidade nas suas cotas de mercado, especialmente quando apresentam risco de crédito baixo a moderado. Atualmente, consideramos essa classe de ativos a mais atrativa para investimento, não apenas pelos preços atraentes, mas também pela expectativa de aumento nos rendimentos em um cenário de Selic e inflação elevados ao longo do ano.
Ativos logísticos (22,5% da carteira): O segmento de galpões logísticos tem mostrado uma demanda positiva e consistente nos últimos trimestres, encerrando 2024 com um excelente nível de absorção líquida, mesmo com o novo estoque entregue. Essa tendência resulta em níveis recordes de ocupação, especialmente em imóveis de alto padrão localizados a até 60 km de São Paulo. Além disso, as receitas imobiliárias de alguns fundos do segmento estão sendo beneficiadas por reajustes de aluguéis superiores à inflação, algo incomum no setor. Esse cenário reforça nossa percepção de um momento favorável para o segmento, impulsionado pela forte demanda de empresas de e-commerce.
Híbridos (10,5% da carteira): Por possuírem mandatos de investimento mais amplos e flexíveis, acreditamos que os Fundos Imobiliários híbridos continuam sendo uma opção atrativa para a composição de uma carteira focada na geração de renda.
Lajes Corporativas (6,0% da carteira): Os resultados positivos do mercado de escritórios em São Paulo têm levado os fundos do segmento a elevar a ocupação e a aplicar reajustes positivos nos contratos de locação, especialmente aqueles com portfólios bem localizados. Esperamos que as regiões premium da cidade mantenham boas perspectivas de redução da vacância e valorização dos aluguéis nos próximos trimestres, embora em um ritmo mais moderado, devido às taxas de juros elevadas e à desaceleração do PIB. Mantemos nossa preferência por fundos com exposição a imóveis de alto padrão em regiões primárias, devido à maior resiliência desses ativos em períodos de incerteza. .
Shopping Center (10,5% da carteira): Mantemos nossa preferência por fundos com portfólios de shoppings dominantes e voltados para alta renda, pois esses ativos têm demonstrado maior resiliência em períodos desafiadores. Para o curto prazo, esperamos uma expansão moderada nos resultados do setor, alinhada ao nosso cenário de desaceleração da atividade econômica no Brasil. Além disso, prevemos efeitos positivos nos aluguéis mínimos decorrentes de ajustes positivos relacionados ao IGP-M e ao IGP-DI, bem como uma ocupação mais elevada.
Hedge Funds (8,0% da carteira): Apesar do cenário incerto e da falta de gatilhos de curto prazo, os fundos de fundos (FOFs)/ Hedge Fund oferecem boas oportunidades de investimento atualmente. Acreditamos que os rendimentos desses fundos estão em níveis saudáveis, e o duplo desconto — resultante do deságio em relação ao valor patrimonial e do desconto dos FIIs em que investem — proporciona uma margem de segurança atrativa para os investidores. Nossa preferência recai sobre fundos com gestão que tenha um histórico consistente de geração de retornos acima da média do mercado (alpha).
