A Carteira Fundamentalista de Fundos Imobiliários XP é composta por 14 ativos de perfil defensivo e tem como objetivo superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Sua composição é revisada mensalmente pelos analistas da equipe, podendo ou não sofrer alterações a cada mês. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Cenário econômico
No cenário internacional, as tensões geopolíticas voltaram a ganhar protagonismo, especialmente com o agravamento do conflito no Oriente Médio. O aumento das incertezas impulsionou os preços do petróleo e reacendeu preocupações sobre seus efeitos inflacionários globais, influenciando o humor dos mercados. Diante desse contexto, os principais índices acionários internacionais apresentaram maior volatilidade.
Nesse contexto, os principais bancos centrais adotaram uma postura mais cautelosa em março. O Federal Reserve, banco central americano, manteve os juros nos Estados Unidos na faixa de 3,5% a 3,75% ao ano, como amplamente esperado pelo mercado. No comunicado, a autoridade monetária reforçou que a economia americana segue resiliente, com atividade forte. A criação de vagas de emprego tem permanecido em níveis baixos, mas a taxa de desemprego pouco se alterou nos últimos meses.
O Fed passou a reconhecer um aumento da incerteza e reduziu a convicção quanto a cortes de juros. Outros bancos centrais, como o Banco Central Europeu, adotaram um tom ainda mais duro, chegando a deixar aberta a possibilidade de novas altas de juros.
No Brasil, apesar dos impactos indiretos do conflito global, o Copom se destacou como um dos comitês com comunicação mais brande entre os principais bancos centrais. Fatores domésticos ajudaram a reduzir ruídos no mercado local, como o arrefecimento do risco de greve dos caminhoneiros, o que foi positivo para o cenário inflacionário e para a leitura de curto prazo da política monetária. O Banco Central brasileiro iniciou o ciclo de ajuste taxa Selic com corte 0,25 pontos percentuais, que levou a taxa básica para o patamar de 14,75% ao ano.
Na avaliação do nosos time de economia, continuamos a antecipar que as tensões geopolíticas irão arrefecer, a atividade doméstica terá uma recuperação apenas moderada e a inflação permanecerá dentro do intervalo da meta. Dessa forma, seguimos projetando cortes de 0,50 p.p. na taxa Selic nas próximas reuniões, até 12,75%, seguidos por uma pausa para uma avaliação mais detalhada do período eleitoral e da política fiscal à frente.
No entanto, considerando os desenvolvimentos recentes tanto no cenário global quanto no doméstico, acreditamos que há chances de deterioração do cenário inflacionário, possivelmente impactando as expectativas de inflação. Assim, a calibragem monetária à frente pode acabar sendo menos intensa do que atualmente esperamos. O monitoramento dos preços do petróleo, da taxa de câmbio e, particularmente, das expectativas de inflação será fundamental nas próximas semanas.
No campo dos indicadores econômicos, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15) apresentou alta de 0,44% em março, 0,40 ponto percentual (p.p.) abaixo da taxa registrada em fevereiro (0,84%). Em 12 meses, o IPCA-15 acumula alta de 3,90%, abaixo dos 4,10% observados nos 12 meses imediatamente anteriores. O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) registrou alta de 0,52% em março, revertendo a queda de 0,73% observada em fevereiro. Com esse resultado, o índice passa a acumular alta de 0,19% no ano e retração de 1,83% em 12 meses. Já o Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M) registrou alta de 0,36% em março, acima da taxa de variação de 0,34% observada no mês anterior. Com este resultado, a taxa acumulada em 12 meses pelo índice atingiu 5,81%, representando uma desaceleração em relação a março de 2025, quando o índice acumulava alta de 7,32% em 12 meses.
Março foi marcado por elevada volatilidade nos ativos de risco, em meio ao aumento da aversão ao risco e à busca por proteção por parte dos investidores. As curvas de juros, reais e nominais, abriram em todos os vértices no Brasil, refletindo as expectativas quanto aos impactos da alta do petróleo sobre a inflação. Nesse contexto, o time Macro da XP revisou a projeção do IPCA para 2026 de 3,8% para 4,5%.
O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) encerrou o mês em queda de 1,06%, pressionado pelos segmentos mais sensíveis aos juros futuros, com destaque para os Fundos de Fundos (-2,27%) e os Fundos de Tijolo (-1,61%), este último impactado, sobretudo, pelo desempenho negativo das lajes corporativas (-2,48%). Em contrapartida, os Fundos de Recebíveis apresentaram retração mais moderada (-0,42%), em linha com seu perfil mais defensivo em um ambiente de juros possivelmente elevados e IPCA pressionado, o que pode se refletir em rendimentos mais robustos.
O mês também foi marcado por um fechamento relevante do prêmio de risco dos FIIs em relação à NTN-B de longo prazo, como reflexo da abertura da curva de juros real. Apesar da compressão dos spreads — com alguns segmentos negociando abaixo da média histórica —, avaliamos que muitos fundos seguem em níveis atrativos de preço, ainda que o cenário demande maior seletividade.
Diante dos impactos das tensões políticas externas e geopolíticas sobre os movimentos de mercado, observados desde o ano passado, publicamos o estudo “FIIs em um cenário de incertezas globais: evidências de baixa correlação e ganhos de diversificação”. A análise indica que os fundos imobiliários apresentam baixa correlação com as principais classes de ativos globais, inclusive quando comparados a outros ativos domésticos. Essa sensibilidade é ainda menor nos FIIs de papel, que exibem um perfil mais defensivo também sob essa ótica. Assim, mesmo diante das incertezas no ambiente externo, os resultados do estudo reforçam nossa visão positiva para a classe e sua relevância na composição dos portfólios no contexto atual.
Entre os fundos da nossa cobertura, o VISC11 concluiu a aquisição de 10% do BH Shopping, ativo consolidado em Belo Horizonte (MG). Avaliamos a transação como neutra, diante da combinação de um viés qualitativo positivo e quantitativo negativo (clique aqui para mais informações). Também destacamos o PMLL11, que propôs a aquisição de 100% do RBR Malls, transação positiva sob a ótica qualitativa, embora com efeitos dilutivos sobre a rentabilidade no curto prazo, que tendem a ser compensados ao longo do tempo (clique aqui para entender mais).
Por fim, destacamos a exposição de alguns fundos ao Grupo Pão de Açúcar (GPA), que protocolou pedido de recuperação extrajudicial junto aos principais credores, com o objetivo de reestruturar dívidas não operacionais. No segmento de tijolo, identificamos apenas dois fundos em nossa cobertura com exposição à varejista por meio de contratos de locação: TEPP11 e BRCO11. Já no segmento de recebíveis, XPCI11 (8,6% do PL), PCIP11 (6,7%), MXRF11 (5,1%) e HGCR11 (1,3%) apresentam exposição, majoritariamente por meio de CRIs lastreados em contratos atípicos de operações de sale & leaseback, nos quais o cedente é outro fundo imobiliário.
Em nossa análise preliminar, não identificamos impactos sobre o fluxo de receitas desses fundos, uma vez que as operações da varejista permanecem inalteradas. Ainda assim, a situação financeira do grupo seguirá sendo monitorada ao longo dos próximos meses (clique aqui para mais informações).
2. Performance e resultados do mês
Em março, a carteira registrou queda de 0,91%, ficando acima do IFIX, que recuou1,06% no período. Além disso, entregou um dividend yield mensal de 0,91%, equivalente a 10,9% em termos anualizados. Com isso, a carteira acumula valorização de 18,9% nos últimos 12 meses, correspondente a 112% do IFIX e a 131% do CDI acumulado no período.
Data Base: índice até fechamento 31/03/2026.
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3. Racional da alocação
Fundos de Recebíveis (42,0% da carteira): Apesar da expectativa de menor distribuição em 2026, seguimos construtivos nos fundos de recebíveis, que continuam oferecendo perfil defensivo em um ambiente doméstico e global volátil. Os fundos atrelados ao CDI seguirão atrativos com a Selic em dois dígitos, enquanto aqueles indexados ao IPCA oferecem proteção inflacionária e podem se beneficiar de uma eventual queda nas taxas das NTN‑Bs. Além disso, o segmento permanece negociado com desconto médio em relação ao valor patrimonial e segue entregando rentabilidades competitivas. Nesse contexto, os fundos com risco de crédito de baixo a moderado devem continuar desempenhando papel relevante na composição das carteiras.
Ativos logísticos (19,0% da carteira): O mercado de galpões segue aquecido, mantendo a taxa de vacância em mínimas históricas no Brasil, impulsionado principalmente pelo avanço do e-commerce. Acreditamos que essa dinâmica deve continuar ao longo de 2026, beneficiando os fundos logísticos, que já operam com vacância reduzida e vêm aplicando reajustes consistentes nos valores de locação — fatores que devem seguir sustentando resultados operacionais sólidos.
Híbridos (0,0% da carteira): Por possuírem mandatos de investimento mais amplos e flexíveis, acreditamos que os fundos imobiliários híbridos continuam sendo uma opção atrativa para a composição de uma carteira focada na geração de renda.
Lajes Corporativas (7,0% da carteira): O mercado de escritórios em São Paulo segue em recuperação, impulsionado pela retomada do trabalho presencial. Esse movimento tem elevado os níveis médios de ocupação a patamares mais saudáveis e melhorado a performance operacional de diversos fundos, especialmente aqueles com portfólios de maior qualidade. Para 2026, mantemos uma visão positiva para o segmento, reforçada pelo seu desconto ainda significativo. Seguimos com preferência por fundos expostos às regiões primárias da capital paulista.
Shopping Center (12,5% da carteira): A ocupação média dos fundos sob nossa cobertura atingiu 96,3% em 2025, enquanto a inadimplência líquida e os descontos permaneceram em níveis saudáveis, refletindo a boa saúde financeira dos lojistas. Mantemos uma visão positiva para esses fundos em 2026, ainda que com expectativa de resultados mais moderados. O segmento segue atrativo, negociando com prêmio de risco elevado e desconto em relação ao valor patrimonial. Preferimos fundos com shoppings consolidados e voltados ao público A/B.
Multiestratégia (19,5% da carteira): Os FOFs e os fundos multiestratégia podem se destacar entre os principais beneficiários de um eventual bom desempenho dos FIIs ao longo do ano, dada sua maior sensibilidade às condições de mercado. Acreditamos, portanto, que esses veículos devem desempenhar papel relevante nas carteiras. Nossa visão construtiva é apoiada pelo nível ainda atrativo de preços, que sustenta dividend yields competitivos e um elevado duplo desconto. O principal ponto de atenção, contudo, é a maior volatilidade desses fundos em um ambiente de incertezas. Por isso, iniciamos o ano com alocação alvo reduzida e preferência por aqueles com maior exposição a crédito.
