Análise - BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND FII – BRCR11

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  • Categoria Híbrido
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  • Último Dividendo R$ 0,50
  • Risco (0 - 100) 15 Risco Médio

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  • Vol. Diário Médio R$ 1.490.105,17
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Ticker

BRCR11

Data de Atualização

12/11/2024

Recomendação

NEUTRO

Categoria XP

Lajes Corporativas

Gestor

BTG Pactual

Taxa de administração

1,10%

Nossa Visão e Recomendação

Mantemos a nossa recomendação Neutra para o BRCR11. Os principais pontos da tese são: (i) boa concentração em ativos de alta qualidade, o que entendemos como algo positivo; (ii) boa diversificação em termos de exposição setorial de seus inquilinos e imóveis locados por empresas consolidadas, o que pode trazer maior estabilidade em termos de inadimplência; e (iii) gestão ativa eficiente. No entanto, enxergamos os atuais níveis de vacância como algo negativo. Acreditamos que o cenário desafiador pode dificultar a locação dos espaços vagos. Ademais, enxergamos a menor quantidade de ativos localizados em regiões mais consolidadas e consideradas premium como ponto de atenção.

Portfólio

O portfólio do BC Fund é composto atualmente por 9 imóveis de escritórios localizados em São Paulo (59,3%) e Rio de Janeiro (40,7%), que somam 144,7 mil m² de ABL. O perfil do portfólio é concentrado em edifícios comerciais corporativos de alta qualidade Classe AAA e A (94%). Os imóveis são locados por diversas empresas nacionais e multinacionais consolidadas, tais como Petrobras, Samsung, LinkedIn, Cargill e outras, o que pode trazer maior segurança em termos de inadimplência. Aproximadamente 48% dos contratos (em termos de receita contratada) têm vencimento após 2028. O fundo possui boa diversificação em termos de exposição de seus locatários, com a maiores exposições sendo nos setores de saúde (7,5%), seguros (6,1%), financeiro (5,3%), construção (3,2%) entre outros (77,5%), em termos da receita contratada do fundo.

A vacância física atual do fundo é de 14,8% (-6.9 p.p. A/A), concentrada principalmente nos imóveis Torre Almirante (vacância de 55,0%), EZ Towers – B (49,0%), Sucupira (20,0%) e Diamond Tower (6,0%). Ainda, o fundo registrou em agosto uma vacância financeira de 14,6%. Entendemos que, diante do cenário econômico mais desafiador, o fundo pode ter maiores dificuldades de locar os espaços atualmente vagos. Vale ressaltar que os espaços vagos dos imóveis localizados em São Paulo estão localizados em regiões consideradas eixo de crescimento da cidade, que podem ser beneficiadas pela retomada ao presencial.

Destaques e últimos acontecimentos

O fundo recentemente realizou um desinvestimento de ativos maduros sendo 61% do ABL de classe B, e parte dos recursos da alienação foi utilizada para diminuir a alavancagem do fundo o que vemos como positivo dado que aumenta a concentração do fundo em ativos de maior qualidade. Ademais, o fundo realizou a amortização parcial, referente à entrega de cotas do FII CENESP, o que vimos positivamente, dado que contribuiu para a consolidação do portfólio em ativos de alta qualidade e bem localizados. Por fim, o fundo recebeu no mês anterior o pagamento dos aluguéis que estavam pendentes

Relatório Gerencial divulgado em: 01/11/2024

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