Durante a XP Expert 2025, um dos painéis mais aguardados sobre o mercado imobiliário reuniu três nomes relevantes da indústria: Gustavo Ribas, da Navi Capital, Rodrigo Abbud, da Pátria, e André Masetti, da XP Asset, com mediação de Leandro Bezerra.

O encontro abordou as perspectivas para os fundos imobiliários (FIIs) no Brasil, em um cenário marcado por juros elevados, avanços tecnológicos e transformação no perfil do investidor. A seguir, os principais destaques da conversa:

Um mercado resiliente, mas pressionado pelo ciclo de juros

Apesar do cenário macroeconômico desafiador, os participantes destacaram a resiliência dos FIIs. Ribas lembrou que, desde a criação do IFIX, o retorno médio anual dos fundos imobiliários superou os 10% ao ano, com volatilidade bem inferior à da Bolsa.

Masetti reforçou que, mesmo com a taxa Selic elevada, muitos ativos de qualidade seguem negociando abaixo do valor patrimonial, oferecendo yields elevados e potencial de valorização. Abbud complementou: “Os fundos de papel conseguiram repassar a inflação e proteger os cotistas, mas o cenário de crédito exige cada vez mais diligência nas garantias e análise dos riscos estruturais.”

Da pessoa física à sofisticação institucional

Historicamente dominado por investidores pessoa física, o mercado de FIIs passa por um processo de profissionalização. O número de investidores continua crescendo, mas, segundo os gestores, há um avanço relevante na entrada de investidores institucionais, estrangeiros e veículos quantitativos.

“Estamos no meio de uma transição da FII 1.0 para a FII 3.0”, disse Masetti. Essa evolução também impulsiona a consolidação da indústria: “Fundos maiores atraem mais liquidez, reduzem volatilidade e facilitam o acesso de players institucionais”, complementou.

Segmentos promissores: logística, escritórios e papel

Entre os setores com maior potencial de valorização, o segmento logístico foi unanimidade. A pandemia acelerou a adoção do e-commerce e provocou mudanças estruturais na cadeia de distribuição — descentralização, automatização e novas exigências para os galpões.

Segundo Abbud, o aluguel ainda não acompanha o custo de reposição dos imóveis, e por isso há espaço para reajustes e geração de valor.

No setor de lajes corporativas, o ciclo de recuperação ainda é gradual, mas os gestores enxergam oportunidades pontuais, especialmente em edifícios bem localizados com preços deprimidos. Já os fundos de papel seguem atrativos pelo yield elevado, mas exigem análise minuciosa da qualidade dos ativos e da sustentabilidade das operações.

Tecnologia e dados na gestão imobiliária

Ribas trouxe à tona a transformação digital no setor: “Já usamos ciência de dados para analisar o histórico de preços, vacância e localização em tempo real. Isso nos permite fazer uma gestão mais ágil e assertiva dos ativos.”

A evolução tecnológica deve impactar também a precificação dos imóveis, a negociação de contratos e o monitoramento de inadimplência. O acesso a dados organizados ajuda a aumentar a transparência e eficiência do mercado.

Consolidação da indústria e o papel dos grandes fundos

A consolidação do setor foi apontada como uma tendência inevitável. O excesso de fundos pequenos, com baixa liquidez e dificuldade de captação, tende a dar lugar a veículos maiores e mais líquidos. Isso atrai novos perfis de investidores, melhora a previsibilidade da cota e aproxima o mercado brasileiro dos padrões internacionais.

Sobre isso, Masetti foi direto: “É natural que os 30 maiores fundos se tornem ainda maiores. Isso traz escala, visibilidade e eficiência operacional.”

Abbud destacou que a própria estrutura de custos torna difícil a sobrevivência de fundos com menos recursos sob gestão. De acordo com o gestor, a consolidação é um movimento de eficiência, mas também de sobrevivência. “Gestores menores terão que buscar parcerias ou fusões para continuar competitivos”, disse.

Mensagem final: desafios e oportunidades à frente

Mesmo em um ambiente de juros altos e crescimento econômico lento, o consenso entre os gestores é que há diversas oportunidades para quem estiver bem posicionado.

O setor de logística segue aquecido, os fundos de papel oferecem bons retornos e o mercado de tijolo começa a mostrar sinais de recuperação seletiva.

Além disso, a profissionalização, o uso de tecnologia e a consolidação devem redefinir os padrões da indústria nos próximos anos.

“A indústria de FIIs no Brasil ainda é jovem, mas já amadureceu muito. O que veremos agora é uma nova fase: mais racional, mais líquida e mais conectada com os grandes temas globais, como sustentabilidade, tecnologia e eficiência”, concluiu Ribas.