Mercado imobiliário pós pandemia: tendências no Brasil e nos EUA e seus impactos no mercado de FIIs e REITs

Alexandre Alfer (Capitânia), Marcelo Fedak (Blue Macaw), Eduardo Mufarej (JLP Asset) e Pedro Carraz (XP Asset)

Panorama do mercado imobiliário perante a pandemia

Segundo Carraz o imóvel sempre foi um porto seguro e vai continuar sendo. O mercado imobiliário é um mercado resiliente. No âmbito do desconhecido, no início da pandemia, muitas pessoas acabaram vendendo suas cotas e de acordo com ele, não há uma razão que embase esse comportamento. O imóvel é uma proteção (“hedge”) natural contra a inflação. Carraz espera que a pandemia esteja em vias finais de ser encerrada e enxerga que o mercado imobiliário é um porto seguro para os investidores e os fundos imobiliários como bons veículos de exposição a essa classe de ativos.

Fedak, a pandemia pegou o mercado em recuperação e ainda tem muito para se desenvolver. A oferta do mercado imobiliário de São Paulo ainda é muito baixa se comparado a outras cidades nos EUA. A oferta imobiliária Brasileira ainda é controlada e à medida que a demanda volte, os mercados começam a performar melhor. Ainda pontua que existe prêmio e atratividade em relação a diversos tipos de investimentos se comparado a outros mercados. O Brasil apresenta ponto de entrada positivo e está muito atrativo se comparado a outros países. Não é algo somente relacionado a recente depreciação cambial.

Eduardo Mufarej tem a percepção que a pandemia reforça a tendência de buscar ativos fora do Brasil, devido a uma grande volatilidade e por conta dos benefícios de diversificação. No entanto, Mufarej reforça que é praticamente impossível para o investidor pessoa física acompanhar os diversos países e diferentes subclasses investimentos. E por isso, para o investidor que pensa em ter exposição no mercado global imobiliário, entende que essa exposição deve acontecer através de uma gestão especializada e conhecimento dos ativos. Existem oportunidades nos principais segmentos e países, os Estados Unidos já passaram por recuperação, Europa ainda está em vias de recuperação e por isso apresenta oportunidades interessantes, assim como a Ásia, um mercado com muita volatilidade e oportunidades.

Alexandre Alfer enxerga que o momento não oferece muita barganha no que diz respeito aos preços dos imóveis. Entende que o mercado está sinalizando melhora, além disso, a nova oferta daqui para frente será bem restrita o que vem a favorecer o mercado.

Em relação aos galpões logísticos, como esperam a demanda para esse segmento? A tendência de forte procura pelo e-commerce se consolidará ao longo do tempo?

Para Fedak o mercado de galpões está altamente ligado a expansão do mercado de e-commerce. Ele espera uma demanda anual consistente, já que entende que o mercado continuará crescendo, até como tendência secular de migração de hábitos de consumo.

“Ainda tem uma avenida enorme de crescimento e é um setor interessante para estar posicionado” – Marcelo Fedak

Carraz complementa que existe espaço para os ativos performarem e a oferta de ativos crescer.

 “Além de absorver a demanda crescente e aumentar a base instalada, tem muita substituição do chamado fly to quality para galpões de melhor qualidade.” – Pedro Carraz

Impacto da pandemia no mercado de REITs:

De acordo com Eduardo, na alocação de portfólio é importante o investidor ter uma cabeça voltada para o mundo. Ele destaca 3 setores, que em seu entendimento, se beneficiaram do contexto de pandemia: (i) data center, (ii) torre de celular e (iii) health care, que são subsetores que tem evoluído muito ao longo do tempo e que o mercado global oferece oportunidades. A presença global te permite acesso a mercados e subsetores diversificados.

Enquanto no Brasil, os setores de escritórios, varejo e hospitalidade, são os mais afetados e estão construindo uma pressão inflacionária de curto prazo até que a demanda se normalize e por isso, dependem do novo normal. Por fim, Eduardo defende que a diferenciação e stock picking é a proposta mais vencedora para quem quer ter exposição global.

Cenário de alta de inflação: A demanda crescente de investidores por fundos de papéis e a pressão inflacionaria tiveram grande impacto nesse segmento. Quais mudanças esperar daqui para frente?

O segmento de recebíveis foi um dos que mais cresceu recentemente, em valor de mercado, sendo o maior segmento atualmente. Durante a pandemia se demonstrou bem resiliente, o dividend yield dessa classe acaba sendo até mais alto que os demais, principalmente por recente histórico de aumento da inflação. Algumas dívidas atreladas a IGP-M estão sendo estudadas para alteração de indexador a fim de evitar inadimplência, prevendo um problema no futuro alterando para IPC-A.

Carraz complementa dizendo que a “obrigatoriedade da troca do indexador não faz nenhum sentido”, mas defende que deve haver um diálogo entre as partes, entender o movimento de preço que o mercado vai demandar é fundamental, sempre é uma relação de oferta e demanda.

Fedak adiciona, “seja o empresário ou locatário, eles gostam de previsibilidade”, ter dois índices é sub-ótimo, IGP-M acumula entre 35 a 40% enquanto IPCA em torno de 8%, uma grande disparidade.

Carraz finaliza dizendo que o “E-commerce veio para ficar e fazer cada vez mais parte da vida dos brasileiros”.  Por outro lado, os Shoppings são espaços para lazer, serviços eetc. Há diferença brutal entre Estados Unidos e Brasil, no que diz respeito a área de shoppings disponível, o Brasil tem significativamente menos área, portanto, enxerga bastante espaço para crescimento no país. Além disso, a questão da localização, nos Estados Unidos, os shoppings costumam ser mais remotos e aqui estão localizados em regiões premium e por fim, adiciona que o mix dos shoppings do Brasil é realmente diferenciado. Acredita na integração do on-line com o offline. “Cada vez mais o mall as a hub”. As grandes redes cada vez mais estão usando suas lojas como o last mile para integração.

Alexandre finaliza dizendo que “Apenas 1/3 das pessoas que frequentam shoppings vão efetivamente para comprar, os demais vão para lazer, entretenimento…”

Onde se posicionar, onde estão as principais oportunidades no mercado de Fundos imobiliários?

No âmbito da taxa de juros e inflação, o mercado imobiliário é um bom lugar para o investidor estar. Há um carrego positivo com grau de proteção inflacionária.

Alexandre ainda diz que o valor dos fundos a preço de tela hoje está muito descontado e muitas vezes até abaixo do custo de reposição para fazer um ativo similar. Enxerga muitas oportunidades e o ideal para o investidor é entender o risco que está correndo comprando o ativo e quem são os gestores que estão por trás.

Carraz finaliza dizendo que “investir em imóvel é necessariamente de longo prazo!” O imóvel está por trás da cota, ao comprar deve-se analisar o fundamento do fundo e o raciocínio deve ser como a compra de um apartamento, ou seja, você não liga diariamente para uma imobiliária para saber se o seu apartamento subiu ou perdeu valor. “O mercado é líquido, é ótimo, mas é de longo prazo!!”.

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