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Construindo patrimônio com FIIs: oportunidades e perspectivas

Especialistas traçaram perspectivas para os fundos imobiliários e compartilharam suas visões de longo prazo no palco da Expert XP 2025

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No painel “Construindo Patrimônio com Fundos Imobiliários (FIIs): Conselhos, Oportunidades e Tendências” da Expert XP 2025, Alessandro Vedrossi, da Valora, Pedro Carraz, da XP, Flávio Cagno, da Kinea, e Marx Gonçalves, da XP, discutiram perspectivas para os fundos imobiliários (FIIs) e um pouco sobre visões de longo prazo.

FIIs, instrumentos de longo prazo

Desde 2019, quando a base de investidores se ampliou de forma expressiva no Brasil, o mercado enfrentou grandes desafios — como pandemia e juros elevados — que testaram a resiliência dos cotistas. Apesar disso, Cagno reforça que os investidores que mantiveram seus fundos por janelas de 12 a 24 meses conseguiram superar os benchmarks de mercado e atingir retornos atrativos, mesmo em um cenário difícil.

O recado central é paciência: FIIs são instrumentos de longo prazo e precisam ser carregados com disciplina, alocando de forma estratégica e mantendo uma reserva de caixa para aproveitar momentos de estresse e oportunidades.

Na prática, gestores recomendam separar os FIIs entre fundos de tijolo (imóveis físicos) e fundos de papel (recebíveis imobiliários). Vedrossi destacou que os fundos de papel têm dinâmica semelhante à renda fixa, focando em carregos e dividendos estáveis — especialmente os atrelados ao CDI, que tem oferecido menor volatilidade atualmente.

Já os fundos de tijolos, como shoppings e escritórios, são mais voláteis, mas carregam potencial maior de valorização das cotas no médio e longo prazo, além de serem instrumentos mais tangíveis, o que agrada ao perfil cultural do investidor brasileiro, tradicionalmente apegado ao setor imobiliário.

IFIX nas máximas: ainda existem oportunidades?

Apesar do IFIX estar próximo de sua máxima histórica, os gestores veem oportunidades relevantes, principalmente em ativos descontados em relação ao valor patrimonial. Vedrossi e Carraz apontaram que há bons portfólios — especialmente em shoppings e escritórios — sendo negociados com desconto, reflexo do cenário de juros altos.

O momento atual, segundo eles, favorece a dívida (fundos de papel), mas é importante manter diversificação entre classes, combinando carregos consistentes com ativos reais de boa localização e potencial de valorização.

Consolidação da indústria

Para o futuro, a indústria tem caminhado para consolidação de produtos e fundos.

A Valora aposta em estruturas como fundos multiativos e estratégias híbridas, com foco em liquidez e simplificação para o investidor.

A Kinea valoriza a diversidade de estratégias de forma a aumentar o poder de escolha do investidor, para que ele possa se encaixar de forma mais personalizada de acordo com seu perfil de risco. Além disso, acredita que a indústria tem evoluído para se tornar uma fonte importante de recursos para financiamento, o que pode ser exemplificado pelo crescimento de fundos financiadores de pessoas físicas.

Para Carraz, da XP, a consolidação da indústria de fundos é um movimento natural, que beneficia a liquidez dos ativos e é necessário para atrair mais capital institucional.

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