XP Expert

22/01/2026 14:05:52 • Atualizado em 22/01/2026 14:07:56
4 minutos de leitura

Setor imobiliário: Principais mensagens da nossa conferência de Real Estate

XP Real Estate Conference | Real Estate

Ygor Altero
Ygor Altero
Head do setor imobiliário
Joao Rodrigues
Joao Rodrigues
Analista do setor Imobiliário

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Nos dias 20 e 21 de janeiro, realizamos nossa conferência sobre o setor imobiliário com equipes de gestão de construtoras e shopping centers. Principais mensagens: (i) o governo já atingiu sua meta MCMV 2022-2026 de 2 milhões de unidades em 2025 e pode adicionar mais 1 milhão de unidades para 2026; (ii) a menor VSO (venda sobre oferta) das construtoras de baixa renda reflete a sazonalidade e o momento do lançamento, não fundamentos mais fracos; (iii) compradores de renda média/alta continuam a ponderar investimentos financeiros versus compras imobiliárias, uma tendência que provavelmente persistirá em 2026; (iv) construtoras de alta renda estão revisitando o segmento de renda média, que poderia se beneficiar de taxas mais baixas na entrega em cerca de 3 anos, se as condições macroeconômicas melhorarem; (v) shopping centers entram no ano com foco na desalavancagem e CAPEX disciplinado. Continuamos otimistas, especialmente em relação às construtoras de baixa renda.

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Construtoras de baixa renda: ventos favoráveis devem persistir em 2026

O recente desempenho abaixo do esperado, impulsionado por uma VSO mais fraca, não parece ser estrutural. As empresas reiteraram que o 4T25 é sazonalmente mais fraco e que parte da fraqueza nas prévias operacionais reflete uma concentração de lançamentos no final do trimestre. Os custos de construção permanecem controlados e amplamente em linha com os orçamentos, e o cenário competitivo continua a favorecer as empresas listadas. O governo já atingiu sua meta inicial de entregar 2 milhões de unidades MCMV até 2026 e está considerando aumentá-la, com fontes de financiamento vinculadas ao orçamento (como o FAR) potencialmente se expandindo para apoiar as entregas no final do trimestre. O governo já atingiu sua meta inicial de entregar 2 milhões de unidades do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) até 2026 e está considerando aumentá-la, com fontes de financiamento vinculadas ao orçamento (como o FAR) potencialmente se expandindo para suportar maiores entregas no ano eleitoral. Por fim, a reforma tributária, que isentará do pagamento de impostos as pessoas que ganham até R$ 5.000 mensais, poderá impulsionar a demanda em dois dígitos, de acordo com as empresas. Reforçamos a Cury como nossa principal escolha no segmento de baixa renda.

Construtoras de renda média alta: ajustando oferta e demanda

As empresas reforçaram um momentum positivo, apesar da tendência contínua de queda na VSO e dos níveis de estoque ligeiramente mais altos — nenhum dos dois fatores considerados problemáticos. As empresas listadas enfatizaram a necessidade de terrenos maiores que permitam projetos com mais atributos, ajudando a sustentar os preços unitários e a velocidade das vendas. As margens permanecem saudáveis, apesar da pressão sobre os custos de mão de obra. Várias empresas também indicaram uma mudança gradual de volta para o segmento de renda média após anos de oferta insuficiente, à medida que o desemprego atinge níveis historicamente baixos, a confiança melhora e a potencial normalização macroeconômica pode levar a taxas de financiamento mais baixas na época da entrega das unidades (em aproximadamente três anos). Reforçamos a Cyrela como nossa preferência no segmento de renda média/alta.

Shoppings e empresas de renda: foco na desalavancagem

Recebemos Alos, Iguatemi, JHSF, Multiplan e XP Malls. As empresas continuam focadas na desalavancagem após um período de maior expansão do CAPEX. O crescimento da receita em 2026 deve ser moderado, devido aos ajustes mais baixos dos aluguéis indexados à inflação (IGP-DI e IPCA), parcialmente compensados por spreads de locação saudáveis que podem sustentar um crescimento de um dígito médio na receita. Embora a reforma do IVA deva pressionar o setor, as empresas listadas podem se sair melhor, já que a maioria dos locatários opera sob os regimes tributários de “Lucro Real” ou “Presumido”. Ativos de maior qualidade têm maior capacidade de repassar os impostos nas contas de aluguel e de os locatários recuperarem os impostos ao longo da cadeia de valor. Reiteramos a Iguatemi como nossa preferência no segmento de shoppings.

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XP Expert

22/01/2026 11:05:52 • Atualizado em 22/01/2026 11:07:56
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