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Moura Dubeux (MDNE3) | A Joia do Nordeste: Iniciando cobertura com recomendação de Compra

Estamos iniciando a cobertura de Moura Dubeux (MDNE3) com recomendação de compra e preço alvo de R$ 16.5/ação

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Explorando as Vantagens Competitivas e as Perspectivas de Crescimento

Estamos iniciando a cobertura da Moura Dubeux (MDNE3) com uma classificação de Compra e um preço-alvo de R$ 16,50 por ação para o final de 2024 (+53% de potencial de valorização em relação ao preço atual). Nossa visão positiva sobre a companhia se baseia em três principais razões: (i) A Moura Dubeux provavelmente manterá sua posição dominante na região Nordeste (participação de mercado de 20% considerando lançamentos de 2012 a 2021), com um sólido pipeline de lançamentos (+8,1% de crescimento A/A para 2024), em meio à significativa falta de concorrência; (ii) Perspectiva de margem bruta sólida em comparação com os pares (34,9% para 2024 contra média de pares de 31,8% para 2024), devido a uma combinação de (a) controle de custos que ajuda as margens do segmento de incorporação; e (b) margem bruta atrativa proveniente do modelo de negócios de condomínios (47,1% para 2024); (iii) Significativo potencial de crescimento do lucro por ação (+36% A/A para 2024) e ROE robusto (13,4% para 2023 e 15,8% para 2024E) não precificados adequadamente, com um P/VP de 0,6x para 2024 em comparação com a média do setor de 0,8x. Dito isso, nosso preço-alvo implica um P/L alvo para 2025 de 5,1x (atualmente em 3,9x para 2024E) e um P/VP alvo para 2025 de 0,8x (atualmente em 0,6x para 2024E).

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Posicionamento de liderança no Nordeste

Vemos a Moura Dubeux como bem posicionada no Nordeste, aproveitando (i) a falta de concorrência local e (ii) a saída de players relevantes do Sudeste da região nos últimos anos (ver análise completa na página 12 do relatório). Como resultado, a Moura Dubeux conseguiu construir um sólido banco de terrenos (R$ 8,4 bilhões no 2T23). A empresa é a única listada na região, com acesso constante ao mercado de capitais. Em 2020, a Moura Dubeux captou cerca de R$ 1,1 bilhão via IPO (100% primário), impulsionando os lançamentos (%Cia) de R$ 354 milhões em 2019 para R$ 1,86 bilhão em 2022. Além disso, vemos uma sólida avenida de crescimento operacional, com lançamentos alcançando R$ 1,94 bilhão em 2023E (+4,2% A/A) e R$ 2,10 bilhões em 2024 (+8,1% A/A), e vendas atingindo R$ 1,52 bilhão em 2023E (+13,5% A/A) e R$ 1,83 bilhão em 2024 (+20,1% A/A).

Execução de alto nível após o IPO

A Moura Dubeux tem se concentrado no segmento de média/alta renda, apresentando um desempenho operacional sólido em comparação com os pares (a segunda maior empresa em termos de lançamentos em 2022 em nossa cobertura, apenas atrás da Cyrela). Além do significativo aumento de lançamentos após o IPO, a Moura Dubeux manteve uma margem bruta saudável (margem bruta em 2022 de 33,3% vs. média de pares de 29,1%), apesar dos custos sob pressão de 2021 a 2022, reforçando a capacidade sólida de execução da companhia. Além disso, a empresa apresenta um balanço patrimonial robusto (Divida Líquida/Patrimônio Líquido em -5,8% no 2T23), que deve apoiar o potencial de crescimento dos lançamentos.

Vemos a Moura Dubeux como uma sólida combinação de crescimento e rentabilidade

Esperamos continuar observando margens brutas consolidadas mais elevadas em comparação com os pares, impulsionadas por (i) Custos sob controle que ajudam a rentabilidade do segmento de incorporação; e (ii) Margens sólidas provenientes do modelo de negócios de condomínios. Além disso, os condomínios também representam um risco positivo em termos de geração de caixa, devido ao seu método de operação único com menor exposição a caixa (ver análise completa na página 15 do relatório). Portanto, nossas estimativas de margem bruta estão 100 pontos-base acima do consenso em 2023 e 30 pontos-base em 2024, e nossas estimativas de lucro líquido estão 8,6% acima do consenso em 2024.

O nome mais barato em nossa cobertura

Vemos os sólidos retornos da Moura Dubeux (esperamos ROE de 15,8% em 2024E vs. média de pares de 12,2% em 2024E em nossa cobertura) e o crescimento consistente (esperamos crescimento do EPS de 60% em 2023 e 36% em 2024E) posicionando a empresa como um ativo de qualidade, embora não precificado de acordo (P/VP em 2024E de 0,6x vs. média do setor de 0,8x). Portanto, nosso preço-alvo de R$ 16,50 por ação implica um potencial de valorização de 53% e um P/L alvo para 2025 de 5,1x e P/VP alvo para 2025 de 0,8x em comparação com os níveis atuais (2024E) de 3,9x e 0,6x, respectivamente. Riscos para nossa análise: (i) Taxas de financiamento imobiliário e disponibilidade de financiamento; (ii) Concorrência mais acirrada do que o esperado no Nordeste; (iii) Inflação de custos de construção maior do que o esperado; (iv) Riscos de execução devido ao aumento de canteiros de obras; e (v) Baixa liquidez (R$ 4 milhões de média diária negociada).

Radar ESG: De tijolo em tijolo construindo uma agenda promissora

Parte de uma indústria intensiva em emissões de gases de efeito estufa e consumo de energia, vemos as empresas do setor imobiliário desenvolvendo políticas sustentáveis visando integrar a busca mundial por uma economia de baixo carbono. Em se tratando da Moura Dubeux (MDNE3), vemos a companhia mostrando progresso em sua estratégia no pilar (E), definindo metas e buscando gradualmente aumentar o uso de materiais mais sustentáveis, em linha com as certificações locais e globais relacionadas à edifícios verdes. Na frente (S), a MDNE3 cumpre com os principais padrões e instrumentos normativos internacionais em políticas de saúde e segurança, ao mesmo tempo em que promove de forma ativa uma maior proximidade junto as comunidades do entorno de suas obras. Por fim, no pilar (G), a Moura Dubeux possui ações negociadas no Novo Mercado da B3 e, como empresa familiar, os membros da família estão altamente envolvidos no dia a dia da empresa, corroborando para uma visão estratégica de longo prazo, ao mesmo tempo em que a presença de membros independentes no Conselho (40%) adiciona experiência à gestão da companhia. 

Veja o relatório completo abaixo (PDF em inglês)

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