Esta semana, realizamos a 2ª edição da nossa Conferência de Shoppings, com a participação de Allos, Iguatemi, JHSF e Multiplan, além de gestores de FIIs de shoppings da Rio Bravo, Vinci e XP Malls. As principais mensagens incluíram: (i) o cenário de captação para FIIs parece estar se apertando desde o início do segundo semestre do ano; (ii) a performance operacional deve continuar sólida no 3T, enquanto o recente aumento do IGP-M/DI pode levar mais tempo para impactar os reajustes de aluguel; e (iii) as estratégias de alocação de capital variam, com a Multiplan trabalhando para concluir a aquisição das ações do OTPP enquanto mantém seu pipeline de expansão, e Iguatemi e Allos equilibrando oportunidades de aquisição de ativos com dividendos e projetos de expansão de portfolio.
A escassez de funding pode temporariamente reduzir o apetite dos FIIs por aquisições
Nossas reuniões com gestores de FIIs revelaram que o agravamento do cenário macroeconômico em 2024, especialmente devido ao aumento das taxas de juros de longo prazo, tem apertado as condições para novas emissões de cotas desde o início do segundo semestre, levando a uma escassez de funding. Isso pode diminuir o interesse dos fundos em novas aquisições de ativos, apesar das oportunidades disponíveis no mercado. Nesse contexto, os fundos estão explorando fontes alternativas de funding de curto prazo. As vendas de ativos podem ser uma opção para aqueles com portfólios diversificados, mas o interesse dos compradores está atualmente fraco. Por outro lado, aumentar a alavancagem financeira pode ser uma forma de aproveitar oportunidades de alocação, embora investimentos maiores pareçam fora de cogitação.
Métricas operacionais fortes devem continuar no 3T24
Espera-se que a performance operacional permaneça robusta nos portfólios de shoppings, impulsionada por vendas sólidas dos lojistas, especialmente em agosto, devido a um efeito de calendário favorável. Além disso, as recentes leituras de IGP-M/DI indicam dados mais fortes, o que deve levar a reajustes de inflação no portfólio acima de zero neste trimestre, embora um impacto significativo no crescimento da receita de aluguel possa demorar a se materializar.
As estratégias de alocação de capital estão mostrando variação
Enquanto as vendas oportunísticas de ativos são um consenso entre as empresas, a Multiplan está trabalhando para concluir a aquisição das ações do OTPP enquanto mantém seu pipeline de expansão planejado. Allos e Iguatemi estão equilibrando oportunidades de aquisição de ativos de curto prazo com seus projetos expansão de portfolio. Enquanto isso, a JHSF está aproveitando condições favoráveis no mercado de crédito privado para uma gestão eficaz da dívida, enquanto continua a priorizar novos desenvolvimentos de shoppings.
Abaixo, disponibilizamos alguns dos feedbacks das conversas com empresas participantes
Allos (Compra, Preço-Alvo R$ 34,0/ação)
No 3T24, espera-se que as vendas permaneçam fortes, especialmente em agosto, apoiadas pela performance robusta dos cinemas e um calendário favorável com cinco finais de semana. A recuperação significativa das grandes áreas de inquilinos deve continuar a garantir a estabilidade nas taxas de ocupação, enquanto um forte nível de contratos de locação assinados no 3T24 pode criar condições favoráveis para o crescimento da ocupação no 4T24. Embora o impacto do aumento do IGP-M possa levar tempo para afetar significativamente o crescimento do aluguel, as receitas de estacionamento devem continuar a crescer, impulsionadas pelo aumento do tráfego e pelas elevações tarifárias.
As condições de mercado em mudança para os fundos de investimento imobiliário (FIIs) no Brasil parecem ter reduzido o apetite por aquisições de ativos no curto prazo, potencialmente atrasando o pipeline de desinvestimento de R$ 1 bilhão da Allos, o que não consideramos crítico para a manutenção dos planos de alocação de capital. Além disso, as recompras de ações e os dividendos continuam a ser um foco para a empresa, reforçado pelo novo programa de recompra de ações recentemente anunciado. Além disso, espera-se que os investimentos em andamento exijam maiores gastos na segunda metade do ano, potencialmente trazendo o nível de capex de 2024 para dentro do guidance da empresa, apesar dos investimentos mais leves no primeiro semestre do ano. Por fim, a Allos parece alinhada em manter um baixo nível de investimentos em potenciais novas aquisições de ativos, o que pode manter a alavancagem da empresa baixa, mas pode exigir parcerias de financiamento maiores com fundos imobiliários para facilitar transações maiores.
Iguatemi (Compra, Preço-Alvo R$ 32,5/ação)
Operacionalmente, espera-se que Iguatemi mantenha um forte crescimento nas vendas no 3T24, especialmente em agosto. A taxa de ocupação também deve apresentar crescimento gradual, alinhando-se com os robustos contratos assinados e a expectativa de uma taxa de ocupação de 97% até o final do ano. Apesar do recente aumento no IGP-M, o portfólio não deve sofrer ajustes significativos de inflação neste trimestre. No entanto, espera-se que o crescimento da receita de estacionamento continue em um ritmo semelhante ao primeiro semestre do ano, apoiando o crescimento geral da receita dentro do guidance. Em termos de margens, uma taxa de ocupação crescente e baixos níveis de inadimplência devem sustentar margens mais altas em comparação com o primeiro semestre. No entanto, vendas de frações ideais de terrenos e luvas ainda podem ser necessárias para que as margens EBITDA atendam ao guidance divulgado, embora notemos que, historicamente, esses eventos tendem a ocorrer com mais frequência na segunda metade do ano.
Em relação ao Rio Sul, a empresa começou a operar com uma equipe interna no shopping, facilitando estudos sobre melhorias potenciais na gestão. De maneira geral, a qualificação do mix de inquilinos representa a maior oportunidade para o ativo, com Iguatemi inicialmente focando em áreas vagas e inquilinos inadimplentes. Quanto à potencial aquisição de Pátio Higienópolis e Pátio Paulista, Iguatemi parece inclinada a aumentar sua participação em Pátio Higienópolis, mantendo os níveis de investimento baixos para garantir uma alavancagem financeira gerenciável.
JHSF (Compra, Preço-Alvo R$ 6,5/ação)
Operacionalmente, a terceira expansão do Catarina Fashion Outlet tem sido uma das principais fontes de crescimento nos segmentos de renda recorrente da JHSF. Apesar do rápido aumento na ocupação, a expansão ainda está em processo de maturação, com a rentabilidade de aluguel ainda não totalmente realizada. Além disso, a JHSF vê potencial para desinvestimentos em ativos não essenciais no curto prazo, focando suas operações em shoppings premium em São Paulo. No entanto, notamos que o ambiente de financiamento para fundos de investimento imobiliário parece estar se apertando na segunda metade do ano. Em termos de alocação de capital, a JHSF está trabalhando para executar seu pipeline de projetos de curto prazo, nomeadamente Boa Vista Village Town Center, Shops Faria Lima e Usina São Paulo, priorizando capex totalmente financiado para manter uma estrutura de capital equilibrada à medida que a empresa cresce. Por fim, a escassez de produtos no mercado de crédito privado, após mudanças regulatórias pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), criou oportunidades para a gestão da dívida da empresa, dado um ambiente de spreads comprimidos para novas emissões e prazos de maturidade mais longos, o que deve impulsionar novas emissões no curto prazo.
Multiplan (Compra, Preço-Alvo R$ 35,0/ação)
Multiplan está atualmente trabalhando para concluir sua recente transação anunciada para adquirir as ações restantes do OTPP. Nesse contexto, a aprovação mais rápida do que o esperado pelo CADE, publicada em 1º de outubro, deve acelerar o processo de recompra, se aprovado pela assembleia extraordinária em 21 de outubro. Além disso, a recente emissão de debêntures totalizando R$ 1,8 bilhões pode servir como fonte de financiamento para a recompra proposta de 90 milhões de ações. Essa estratégia ajudará a empresa a manter uma posição de caixa saudável enquanto continua sua estratégia de alocação de capital, que enfatiza capex interno e uma sólida distribuição de JCP.
Em termos de alocação de capital, expansões, revitalizações e projetos de uso misto continuam a ser o foco da empresa, enquanto novos desenvolvimentos em greenfield parecem temporariamente fora de questão, dadas as condições macroeconômicas incertas. A empresa visa manter seu pipeline de expansão e, para projetos residenciais, o Golden Lake permanece uma prioridade, com o lançamento da segunda fase (Lake Eyre) previsto para contribuir com as receitas da empresa até 2025. Além disso, desinvestimentos de participações minoritárias nos shoppings da empresa podem ser considerados no curto prazo, se as condições de preço forem favoráveis, mas isso não deve fazer parte da estratégia de longo prazo, pois a Multiplan continua comprometida em melhorar constantemente seu portfólio.
Por fim, em termos de performance operacional, espera-se que o crescimento do aluguel no 2T24 continue sendo impactado pelo ambiente deflacionário do final de 2023 e início de 2024. No entanto, com o IGP-DI acelerando nas leituras recentes, um efeito de ajuste positivo é antecipado, o que pode gradualmente melhorar as perspectivas de crescimento da receita, levando a um cenário mais forte em 2025.
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