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Direcional (DIRR3): Avenida de crescimento e foco no retorno para os acionistas

Nossos destaques do Non-deal Roadshow que sediamos com a Direcional (DIRR3)

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Realizamos um Non-deal Roadshow com a alta administração da Direcional (CEO e Diretor de RI) e destacamos quatro principais insights: (i) os lançamentos devem continuar com uma perspectiva positiva no 4T22; (ii) regiões fora de São Paulo parecem atrativas; (iii) as faixas de renda mais baixas do programa CVA/MCMV devem ser impulsionadas no novo governo, sendo uma opcionalidade de demanda para a Direcional, sem aumentar significativamente o volume de lançamentos da empresa; e (iv) a Direcional parece focada em gerar valor para seus acionistas, acelerando seu retorno sobre patrimônio líquido (ROE) para ~25%, em nossa visão. Dito isso, reiteramos nossa recomendação de compra para DIRR3 com preço-alvo de R$22,00/ação.

Os lançamentos devem seguir com perspectivas positivas no 4T22

Do lado operacional, os lançamentos devem manter uma tendência positiva, com foco em produtos de melhor atratividade, e mantendo um sólido nível de vendas líquidas em nossa visão, embora esperemos que as eleições impactem as vendas em outubro. Do lado financeiro, não esperamos que a margem bruta aumente significativamente no 4T22, dado o menor percentual de conclusão das novas vendas, e margens menores das vendas do 2º Semestre de 2021 (2S21), devido aos custos pressionados, ainda impactando o crescimento da margem bruta.

Por outro lado, a margem bruta de novas vendas deve continuar melhorando, refletindo:

  • O arrefecimento da inflação dos custos da construção
  • Aumento significativo do preço médio por unidade vendida em mercados fora de São Paulo, especialmente Belo Horizonte e Manaus

Com isso, esperamos uma aceleração gradual da margem bruta da companhia até o 2º Semestre de 2023, com o avanço na construção dos novos lançamentos.

Regiões fora de São Paulo parecem atrativas

O cenário competitivo parece misto para a Direcional, com alguns mercados indicando uma dinâmica competitiva favorável e outros apresentando maiores dificuldades em termos de viabilidade no quesito de retorno. Belo Horizonte, Rio de Janeiro (Zona Norte) e Manaus parecem ser os mercados mais atrativos para a Direcional no curto prazo para operações dentro do programa Casa Verde e Amarela, dada uma combinação positiva de (i) menor concorrência, com maior dificuldade das companhias menores para operar de forma rentável; e (ii) maior seletividade dos produtos lançados. Com isso, a Direcional tem conseguido aumentar significativamente o preço médio por unidade vendida nessas regiões, o que tem ajudado a margem bruta.

Por outro lado, o cenário competitivo em São Paulo parece mais desafiador, já que a região teve uma recuperação pós-pandemia mais rápida. Dito isso, a maior competição por terrenos e o menor espaço para aumentar os preços têm prejudicado a viabilidade dos projetos em São Paulo, embora Riva tenha conseguido obter sucesso devido (i) à seleção atrativa de projetos; (ii) preços competitivos; e (iii) demanda consistente por produtos um pouco acima do programa CVA.

As faixas de renda mais baixas devem ser impulsionadas no programa CVA

A incerteza na política fiscal tem sido a principal preocupação no último mês, levando a Direcional a ser mais conservadora nos orçamentos de aquisição de terrenos e construção. Em relação ao programa CVA, a incerteza sobre o tamanho do estouro orçamentário planejado pelo governo provoca um cenário duplo de expectativas para o programa no longo prazo:

  • Com um maior estouro do orçamento, as faixas de renda familiar mais baixas podem ser impulsionadas por meio de subsídios, o que pode aumentar a demanda no curto prazo, embora não vejamos isso como saudável no longo prazo. No entanto, não vemos a Direcional aumentando sua participação nesses grupos nesse cenário, dadas (i) possíveis incertezas nos repasses por parte do governo; e (ii) menor rentabilidade.
  • Por outro lado, com um cenário mais controlado de estouro orçamentário, a atenção pode se voltar para as faixas de renda familiar intermediárias do programa, que apresentam maior defasagem de demanda, e com aumento mais gradativo dos subsídios, sem comprometer o financiamento do FGTS no longo prazo. Nesse cenário, a Direcional deve aumentar sua exposição nas faixas de renda mais baixas, em nossa visão, dada a facilidade de adaptação de seu banco de terrenos, porém sem aumentar o volume total de lançamentos da empresa, que deve se manter estável.

Com relação ao segmento um pouco acima do programa habitacional, o cenário parece desafiador no curto prazo, dada a combinação de (i) taxas de juros mais altas; e (ii) maiores saques de poupança, conforme mencionamos em nosso último monitor de indicadores do setor de construção civil (outubro de 2022). Com isso, esperamos um possível aumento nas taxas de juros do SBPE por parte da Caixa Econômica Federal (CEF), levando a uma volatilidade da demanda do segmento um pouco acima do programa CVA.

Retorno aos acionistas é o objetivo da Direcional

Destacamos o foco da Direcional em gerar retorno aos acionistas por meio (i) da venda do portfólio de pró-soluto; e (ii) redução da participação dos minoritários e aumento da equivalência patrimonial, com a venda dos empreendimentos em parceria com a Lucio e a Cyrela, que não são consolidados no balanço. Dito isso, esperamos uma aceleração gradual na margem líquida da empresa daqui para frente, levando a uma expansão do ROE (~25%) devido ao foco na redução da carga de projetos da empresa.

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