Construtoras: Ajustes do MCMV estão próximos de serem discutidos no Conselho do FGTS

Nesta semana, organizamos uma reunião com um ex-membro do Conselho de Administração do FGTS, Abelardo Diaz. As principais conclusões incluem: (i) a próxima reunião do conselho do FGTS deve tratar dos ajustes no programa habitacional MCMV, incluindo possíveis aumentos nos limites de renda para as Faixas 1, 2 e 3, bem como um possível aumento nos limites de preço dos produtos para cidades com população abaixo de 100 mil habitantes; (ii) a estrutura operacional para o novo “Faixa 4” ainda não está clara, mas os limites de preço de R$ 500 mil e as taxas de hipoteca semelhantes às condições do Faixa 3 parecem viáveis; (iii) a recorrência do Faixa 4 deve depender da garantia de fontes adicionais de financiamento fora dos orçamentos do FGTS; e (iv) embora as operações do FGTS sejam atualmente sólidas, estão sendo consideradas estratégias para preservar o patrimônio do fundo, o que poderia levar a ajustes no pagamento de dividendos.

Próximas discussões na reunião do Conselho do FGTS.

A próxima reunião da diretoria do FGTS, agendada para 15 de abril, deve tratar de ajustes no programa habitacional MCMV. Acreditamos que as revisões dos limites de renda devem ser incluídas na discussão, com possíveis aumentos para a Faixa 1 para ~R$ 2.850, Faixa 2 para ~R$ 4.700 e Faixa 3 para ~R$ 8.600, conforme analisado em nosso relatório “Como pode ser o novo MCMV?”. Além disso, um possível aumento nos limites de preço dos produtos para cidades com população abaixo de 100 mil habitantes pode ser discutido, aumentando potencialmente o limite atual de R$170 mil para ~R$190 mil.

As métricas operacionais para a nova “Faixa 4” ainda não estão claras.

A estrutura operacional do Faixa 4 permanece incerta, e as discussões da diretoria do FGTS devem aguardar um pronunciamento claro do governo. No entanto, limites de preço de R$ 500 mil e taxas de juros hipotecárias semelhantes às do Grupo 3 do MCMV parecem viáveis para esse novo grupo em potencial. Embora seja provável que as concessões na Faixa 4 usem as mesmas estruturas de financiamento que as do MCMV, a sustentabilidade do FGTS não deve ser comprometida pela entrada desse novo grupo, já que suas fontes de financiamento devem ser diferentes do orçamento para moradias de baixa renda. Com relação à recorrência, acreditamos que o orçamento habitacional do FGTS não deve apoiar a manutenção a longo prazo do Faixa 4, mas sua recorrência poderia ser viável se fontes adicionais de financiamento fossem realocadas para o programa.

As operações do FGTS são sustentáveis no longo prazo, mas exigem pequenos ajustes nos dividendos.

Atualmente, o FGTS está experimentando um sólido momento operacional, com (i) níveis robustos de emprego impulsionando os ingressos e (ii) taxas de juros mais altas favorecendo os retornos sobre os investimentos em dinheiro. No entanto, desafios como a continuação dos saques de aniversário, apesar da criação de empréstimos privados com desconto em folha de pagamento, e a redução gradual das taxas de juros hipotecários no MCMV, à medida que o programa muda lentamente o foco para as faixas de renda mais baixas, levantam leves preocupações sobre a sustentabilidade do fundo a longo prazo. Embora os retornos atuais do fundo permaneçam confortáveis em relação às suas exigências de remuneração mínima, estratégias para preservar o patrimônio parecem estar sendo consideradas. Em nossa opinião, isso poderia levar a uma possível redução nos níveis de pagamento de dividendos para garantir a estabilidade do fundo ao longo do tempo.

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