Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Setembro de 2022

Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 13 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.

O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo

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1. Panorama e Performance

O mês de agosto foi de expectativa pelo arrefecimento dos níveis de inflação ao redor do mundo. Nos EUA, a inflação ao consumidor (CPI) em julho foi de 0,0%, abaixo das expectativas do mercado, de 0,2%, mas ainda acumulando o historicamente elevado nível de 8,5% nos últimos 12 meses. A XP projeta uma desaceleração no ritmo de aperto monetário do país, prevendo elevações de 0,50 p.p. e 0,25 p.p. nas reuniões de setembro e novembro, respectivamente, atingindo a taxa terminal de 3,25%. O mês também assistiu a notícias pouco animadoras sobre o mercado imobiliário na China e nos EUA. No país asiático, as vendas caíram 29% durante o mês de julho, enquanto nos EUA a combinação de preços dos imóveis em alta e empréstimos hipotecários mais caros levou a uma queda de quase 10% nos lançamentos de novas moradias.

O resultado do IPCA de julho, divulgado pelo IBGE, trouxe a menor taxa mensal registrada desde o início da série histórica, em janeiro de 1980. O índice observou uma deflação de -0,68%, causada pela redução de impostos aprovada recentemente sobre os preços de energia elétrica, combustíveis e telecomunicações. A queda de preços foi mais intensa que a expectativa do mercado, de -0,64%, e que a projeção da XP, de -0,65%. Com a leitura do mês, o IPCA acumula uma alta de 4,77% no ano e de 10,07% nos últimos 12 meses. A projeção dos economistas da XP para o IPCA foi atualizada para uma alta de 6,8% em 2022. Já o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) de agosto também registrou deflação, de -0,70%, ante inflação de 0,21% em julho, porém ainda acumulando uma alta de 7,63% no ano e de 8,59% em 12 meses. Por sua vez, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) subiu 0,33% em agosto, ante 1,16% em julho, afetado principalmente pelo componente de preços de serviços. O índice acumula alta de 8,80% no ano e 11,40% nos últimos 12 meses.

Por fim, no âmbito dos fundos imobiliários, o impacto da deflação registrada pelo IPCA de julho sobre os FIIs de Recebíveis foi o destaque das notícias. Esses fundos investem em títulos de renda fixa com lastro imobiliário muitas vezes atrelados a índices de inflação, como o IPCA. Como os rendimentos pagos pelos títulos detidos por um fundo desse segmento determinam sua capacidade de pagamento de dividendos, a tendência é que a deflação de julho leve à uma pressão pela redução dos dividendos pagos nos próximos meses pelos fundos com maior exposição a títulos indexados ao índice. De modo geral, esperamos que o IPCA durante os próximos meses siga sua tendência de queda em resposta à política monetária restritiva atual, embora a ocorrência de deflação em julho seja um fenômeno pontual. Ainda durante o mês de agosto, publicamos dois novos Guias de FIIs. O primeiro explora o segmento de Shoppings, um dos setores mais rapidamente afetados pela pandemia de COVID-19, mas que, em nossa avaliação, deve recuperar seus resultados financeiros, em termos reais, ao longo dos próximos semestres. Clique aqui para acessar a análise. E, na última semana do mês, publicamos nossas análises sobre os FIIs híbridos, classificação que engloba os Fundos Imobiliários com investimentos em mais de uma classe de ativos. Clique aqui para ler o relatório.

2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

Sobre o índice dos fundos imobiliários, o IFIX apresentou alta de 5,09% no mês, após alta de 0,66% em julho.

^{Data Base: índice até fechamento 30/08/22}

3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

Alteramos a composição dos pesos da carteira recomendada, aumentamos a alocação em fundos de tijolos, no entanto, mantemos boa exposição em fundos de recebíveis dado sua boa capacidade de gerar dividendos mensais. Destes, procuramos manter maior exposição em fundos com maior parte de seu portfólio indexado em CDI+. A carteira recomendada mantém sua alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos e boa relação risco-retorno. Entendemos que atualmente existem boas oportunidades nos FIIs de tijolos, fundos negociando em patamares atrativos.

A distribuição entre os segmentos segue com as alocações em Recebíveis (52,5%), Logística (12,5%), Híbridos (10,0%), Lajes Corporativas (12,5%), Fundos de Fundos (5,0%) e Shoppings (7,5%).

Fundos de Recebíveis (52,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.

Ativos logísticos (12,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (10,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (12,5% da carteira): Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.

Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.

Shopping Center (7,5% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.