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07/03/2022 14:42:02 • Atualizado em 08/03/2022 14:50:27
9 minutos de leitura

REITs – Investimentos em Real Estate

REITs - Real Estate Investment Trust

Daniel Chinzarian
Daniel Chinzarian
Fundos Alternativos, FIIs & Listados

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Os REITs é o irmão mais velho dos Fundos Imobiliários no Brasil, que nos últimos anos, se tornou o investimento preferido de milhões de investidores, dado a sua possibilidade de investir no mercado imobiliário de forma ágil, segura (com gestão), entre outros fatores.

Por mais que muitos comparam REITs e FIIs, os REITs possuem algumas características que são totalmente diferentes da utilizadas nos Fundos Imobiliários, no qual veremos abaixo.

O que é REIT?

REIT significa Real Estate Investment Trust.

É uma empresa que detém, opera ou financia imóveis geradores de renda em uma gama de setores. Existem desde 1960 e se tornaram a grande referência para Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) em todo o mundo.

Tipos de REITs

  • Equity REITs – são negociados no mercado de capitais abertamente.
  • mREITs – “M” de “Mortgage” –  fornecem financiamento para imóveis geradores de renda através da compra ou originação de hipotecas e títulos garantidos por hipotecas, auferindo receita com os juros desses investimentos.
  • Public non-listed REITs – são registrados na SEC mas não são negociados em bolsas.
  • Private REITs – não são registrados na SEC e não são negociados em mercados de capitais.

Países que adotaram a estrutura de REIT

Fonte: NAREIT 2022

Características

  • Investem ao menos 75% do total em Real Estate.
  • Ao menos 75% da receita provém de aluguéis e/ou juros de operações de dívida com lastro imobiliário.
  • Paga 90% do lucro caixa como dividendos.
  • Ser gerido por um conselho de administração, que nomeiam os executivos e trustes.
  • Ter no mínimo 100 cotistas.
  • 50% do veículo devem estar na mão de mais do que 5 indivíduos.

REITs EUA vs Brasil

1 – Fonte: Banco Mundial
2 – Fonte: Bloomberg, janeiros 2022
3 – Fonte: NAREIT, dezembro 2021

Setores

Além das classes mais conhecidas, há especialização de atividades nos EUA, inexistente no mercado local.

Office & Industrial

  • Industrial – Possuem e administram instalações industriais. Podem se concentrar em tipos específicos de propriedades, como armazéns e centros de distribuição, alugando espaços para inquilinos. Papel importante junto ao crescimento do e-commerce.
  • Office – Possuem e administram imóveis de escritórios. Podem ser de áreas comerciais mais caras ou suburbanas. Alugam para inquilinos, que podem ser de algumas classes específícas, como, por exemplo, empresas de biotecnologia.
  • Net Lease – Possuem propriedades independentes e estruturam seus arrendamentos para que os inquilinos paguem tanto o aluguel quanto a maioria das despesas operacionais de uma propriedade.

Residencial

  • Apartments – Possuem propriedades independentes e estruturam seus arrendamentos para que os inquilinos paguem tanto o aluguel quanto a maioria das despesas operacionais de uma propriedade.
  • Single Family Rental – Classe de casas unifamiliares, geralmente são maiores do que as unidades multifamiliares (Casa de subúrbio). Espera-se ter ganhos com os aluguéis das famílias que vivem nessas casas.
  • Manufactured Homes – Administração de tipos de habitação pré-fabricadas, amplamente montadas em fábricas e depois transportadas para os locais de uso.
  • Student Housing – Centros que proporcionam alojamento aos universitários, frequentemente integrado à uma universidade, mas também existem residências independentes delas.

Tecnologia

  • Data Centers – Possuem e gerenciam instalações que os clientes usam para armazenar dados com segurança, oferecendo uma variedade de produtos e serviços para ajudar a manter servidores e dados seguros, incluindo fornecimento de energia ininterrupta, chillers resfriados a ar e segurança física.
  • Towers – Possuem e administram instalações especializadas em torres de telecomunicação, cabos de fibra e infraestrutura sem fio.

Varejo

  • Shopping Centers – Investimento em prédio ou um conjunto de prédios que abriga uma variedade de lojas que vendem mercadorias ao público.
  • Malls/Outlets – Pode ter uma variedade de lojas ao redor de um saguão ao ar livre  ou pode ser um grande edifício ou grupo de edifícios contendo várias lojas. Tipicamente um shopping ao ar livre onde as lojas são organizadas em fila, com uma calçada na frente.

Hospedagem

  • Hotels & Resorts – Possuem e gerenciam hotéis e resorts. Podem ser compostos por diferentes classes de hotéis. As propriedades dos REITs de hospedagem atendem a um amplo espectro de clientes, de viajantes de negócios a turistas.

Outros

  • Healthcare – Possuem e administram variedade de imóveis relacionados à assistência médica. Podem ser instalações para idosos, hospitais, prédios de consultórios médicos e instalações de enfermagem especializadas.
  • Self-Storage – Possuem e gerenciam instalações de armazenamento, alugando espaço para indivíduos e empresas.
  • Diversified – REIT que possui mais de um tipo de propriedade comercial, combinando setores.

Vantagens

Por que investir?

Historicamente, Global REITs oferecem proteção à inflação

Analisando em períodos de 12 meses, Global REITs apresentam uma performance superior a ações globais em períodos de inflação.

Quando comparamos classes de ativos, investimentos em REITs oferecem uma proteção em períodos de inflação devido ao aumento no valor das propriedades e ao aumento dos valores de aluguéis. Sabendo-se alocar em setores que têm poder de precificação e podem aumentar os fluxos de caixa ou os lucros acima da taxa de inflação, consegue-se bons retornos, conforme o histórico de mercado no gráfico.

Database: 31 January 2022. Fonte: FactSet and U.S. Bureau of Labor Statistics (CPI). U.S. REITs e ações são representados por FTSE NAREIT Equity  REITs e S&P 500 indices, respectivamente. Perído deo análise é de 1 Janeiro 2000 – 31 Decembro 2021. Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. As informações de desempenho do índice não são líquidas de taxas, despesas ou impostos. Os índices não são gerenciados e os indivíduos não podem investir diretamente em um índice.

Expectativa de crescimento robusto para os lucros nos mais diversos setores de Global REITS para 2022-2023 sendo projetado um retorno acumulado de 16%, os últimos dois anos realizou 9%.

Espera-se que todas as áreas do mercado de REIT sejam positivas, portanto, mesmo os setores mais cíclicos ou disruptivos devem experimentar uma forte recuperação após alguns ganhos bastante deprimidos e crescimento negativo nos últimos dois anos, como por exemplo, hotéis que sofreram com restrições do período de COVID.

Database: 31 January 2022. Fonte  FactSet, Principal Real Estate Investors. O crescimento dos ganhos é representado pelo crescimento percentual acumulado entre 2021 e 2023 FFO ou estimativas de consenso de EPS. Os números são apresentados por categorias de mudança estrutural determinadas pela equipe de REIT

O rali em Global REITs ainda parece curto

Enquanto os mercados imobiliários estão enfrentando ventos favoráveis ​​de uma recuperação econômica, política monetária acomodatícia e condições favoráveis ​​de procura e oferta, o rali atual é bastante jovem em apenas 22 meses em comparação com os três principais pré-COVID Ciclos REIT desde 1990 que duravam de cinco a dez anos.

Comparando com Ações e Private Real Estate, global REITs tem espaço para crescer

Nos últimos cinco anos, os mercados de ações experimentaram grandes ganhos, enquanto o mercado de REIT público ficou para trás. Mas historicamente eles vinham andando próximos, surgindo uma oportunidade de investimentos.

Podemos perceber que ao investor em REITS você consegue obter retornos de longo prazo, similar a Investimentos diretos(Private Real Estate), mas com o benefício da liquidez do ativo.

Os REITs fornecem aos investidores uma alternativa ao investimento em imóveis físicos, que muitas vezes exigem um grande investimento de capital e tempo, permitindo a exposição imediata a imóveis comerciais com uma quantidade relativamente pequena de investimento de capital inicial.

Ao longo do tempo, a correlação de REITs com ativos diretos (Private Real Estate) aumentam e diminuem com ações, conforme o gráfico abaixo.

Capturar mudanças seculares nos estilos de vida

Os salários estagnados, apesar da recente pressão, ainda possuem parte significativa comprometida com custos de moradia, acelerando as tendencias migratórias e beneficiando investimentos em famílias com ganhos acima de US$ 75k

Embora trabalhar em casa não seja novidade, a mudança de preferências de empregadores e funcionários exigirá uma navegação habilidosa para os investidores

As relações de trabalho pós-COVID podem trazer oportunidades na mudança de estilo de vida.

Devido ao custo de viver em algumas cidades, a pandemia acelerou um processo de busca por moradias em cidades mais “baratas”, devido ao trabalho remoto.

Custo de qualidade de vida  é o principal fator promovendo a migração regional. Essa é uma tendencia que existia antes do COVID e foi acelerada, dadas as possibilidades de trabalho remoto. A diversificação em REITs conseguem capturar essa mudança secular de moradias.

Conclusão

Compondo todos os fatores mencionados acima os REITs são um grande exemplo a ser seguido em todos os países, e uma ótima classe de investimento e uma forma de diversificação. O Brasil e a indústria de FIIs possui grande potencial para se espelhar no mercado norte americano e continuar crescendo e desenvolvendo ativos imobiliários que possam compor a carteira dos investidores.

Por fim, gostaria de agradecer a Claritas e Principal Real Estate por fornecerem os dados e informações do mercado de REITs.

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