Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 9 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo
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1. Panorama e Performance
O mês de fevereiro foi marcado por incertezas no cenário macroeconômico, principalmente o que tange à inflação. Além disso, os últimos dias do mês foram marcados pelo ataque das tropas russas à Ucrânia e como resposta, líderes ocidentais começam a anunciar sanções sobre o país. O presidente dos EUA, Joe Biden, estabeleceu medidas que têm como alvo bancos russos e a sua dívida pública. Nesse cenário de tensão, era esperado maior volatilidade no mercado.
A inflação permanece sendo tema de destaque, O IPCA-15 de fevereiro subiu 0,99% no mês, bem acima da projeção dos economistas da XP (0,81%) e da mediana das expectativas de mercado (0,87%). No ano, o IPCA-15, considerado uma prévia da inflação oficial, acumula alta de 1,58% e, em 12 meses, de 10,76%, acima dos 10,20% registrados nos 12 meses imediatamente anteriores. O IGP-M de janeiro registrou alta de 1,82%, acima da taxa de dezembro (0,87%). Com o resultado, o índice acumula alta de 16,91% em 12 meses. Em janeiro de 2021, o índice havia subido 2,58% e acumulava alta de 25,71% em 12 meses. Já o INCC subiu 0,64% em janeiro, ante 0,30%, no mês anterior. Com esse resultado, o INCC-M acumula alta de 13,70% em 12 meses.
No âmbito dos fundos imobiliários, o aumento da taxa de juros Selic atingindo o patamar de 10,75% a.a., permanece pressionando as cotas dos fundos imobiliários no mercado secundário. Além disso, perante um cenário de incertezas políticas, mantemos nossa preferência em fundos imobiliários do segmento de papel, dado seu caráter mais defensivo.
Ainda no campo dos fundos imobiliários, como era esperado, o fundo Maxi Renda protocolou pedido de reconsideração à CVM. Conforme o relatório gerencial do dia 21/02/2022, o gestor destaca que os números de encerramento de 2021 ainda não passaram por auditoria independente, mas a indicação mais atual é a de que o Fundo tenha encerrado o ano de 2021 com Lucros Acumulados. Ainda é necessário aguardar o prazo da CVM para apresentar decisão definitiva sobre o assunto. Lembrando que esse prazo pode se estender caso haja pedido de vistas. Relembrando que em janeiro a CVM publicou uma decisão sobre o Maxi Renda, vedando a distribuição de rendimentos com cálculos baseados em regime de caixa. Com essa mudança, o fundo deixaria de distribuir seus dividendos com a atual recorrência na distribuição. Então vamos aguardar a decisão da CVM. Acesse o relatório completo.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou queda de -2,42% no mês, após queda de -1,24% em janeiro. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, também apresentou queda de -2,81%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -2,21% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou queda de -0,98%.
Data Base: índices até fechamento 24/02/22
3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
A carteira recomendada mantém sua maior alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos). Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos.
Fizemos alteração marginal na composição dos pesos da carteira recomendada, buscando maximizar o retorno. No entanto, conservamos a maior exposição em fundos de Recebíveis e em Ativos Logísticos.
Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (50,0%), Logística (17,5%), Híbridos (12,5%), Lajes Corporativas (10,0%) e Fundos de Fundos (10,0%).
Fundos de Recebíveis (50,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.
Ativos logísticos (17,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (12,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.
Shopping Center (0,0% da carteira): Zeramos nossa alocação em fundos de shopping centers após o aumento do número de casos de covid-19 no Brasil e, consequentemente, a adoção, na época, de novas medidas de restrição de circulação de pessoas como fechamento dos shopping centers, restrição na capacidade operacional e quarentena.
Fundo de Fundos (10,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
Glossário
| ABL: Área Bruta Locável |
| Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado |
| Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos |
| CVM 400: Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão. |
| CVM 476: Oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores profissionais. Será permitida a procura de, no máximo, 75 investidores profissionais e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos por, no máximo, 50 investidores profissionais. |
| Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado |
| Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP |
| Follow-On (FON): São as novas ofertas subsequentes ao IPO |
| Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais |
| Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais |
| Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas |
| Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota |
| Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários) |
| Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$ |
| TIR: Taxa interna de retorno |
| Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes |
| Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago |
| Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento |
| Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa |
| VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido |
| Volume Diário: Média diária do volume em R$ |
