28/02/2020 07:43:45 • Atualizado em 26/12/2022 17:19:24
5 minutos de leitura

Comunicação de Alteração – Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Março de 2020

Veja aqui os fundos imobiliários recomendados para Março de 2020.

Renan Manda

1. Panorama

A expectativa do mercado para o crescimento do PIB, expressa pelo consenso do relatório Focus do Banco Central, apresentou ligeira queda e se manteve em +2,2% para 2020 (vs. 2,3% no mês passado). Acompanhando esse recuo, as expectativas de inflação tiveram leve queda no mês para 3,22% (vs. 3,45% no mês passado), enquanto cenário de juros se mantiveram constante. Seguimos construtivos em relação às perspectivas para o segmento imobiliário, visto que o setor deve se beneficiar do cenário de recuperação econômica, inflação baixa e controlada e juros baixos.

Após forte performance dos fundos imobiliários em dezembro de 2019, refletido numa alta do índice IFIX de 11%, o índice apresentou segundo mês de queda consecutiva em fevereiro de 2020, recuando –3,4%. Apesar da performance mais fraca que o esperado nos primeiros meses do ano, os fundamentos que embasam nossa análise permanecem inalterados, assim como nossas projeções.

O mês de fevereiro foi marcado por um cenário externo de alta volatilidade. A propagação do coronavírus acarretou numa maior aversão a ativos de maior risco e, consequentemente, uma pressão de venda maior nos ativos de renda variável, incluindo fundos imobiliários.

Apesar do aumento do contágio do vírus, reiteramos a nossa tese de que o impacto será limitado para os fundos imobiliários, dado que suas operações não possuem exposição direta ao mercado externo e elas seriam só impactados caso haja um contágio em grande escala em território nacional. Entretanto, não descartamos possível volatilidade no curto prazo. Para mais detalhes acesse o nosso relatório

2. Pesos da Carteira Recomendada

Para o mês de março de 2020, redistribuímos os pesos de cada setor na carteira em relação ao mês anterior, reduzindo a participação no segmento de Lajes Corporativas e aumentando a participação no segmento de shopping centers. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em shopping (35,0%) e logística (27,5%), seguido do seguimento de recebíveis (25,0%), lajes corporativas (7,5%) e fundo de fundos (5,0%).

Shopping Center (35,0% da carteira): Exemplo de resiliência durante a recessão. Vemos esse segmento como um potencial beneficiário da recuperação do consumo nos próximos anos, além de continuar apresentando sinais de melhora operacional como queda da vacância e diminuição nos descontos, assim como a tendência de consolidação. Focamos em fundos com portfólios diversificados e localizados nos grandes centros de consumo do país.

Ativos logísticos (27,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos a grandes regiões metropolitanas.

Fundos de Recebíveis (25,0% da carteira): Alto rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco. Apesar da perspectiva de uma inflação e juros menores no curto e médio prazo, continuamos vendo retornos atrativos nesse tipo de fundo.

Lajes Corporativas (7,5% da carteira): Apesar de otimistas em relação à melhora operacional dos edifícios corporativos de alto padrão, especialmente aqueles localizados nas principais regiões comerciais de São Paulo, vemos esse efeito já sendo precificado em grande parte dos fundos após a alta dos últimos meses. Por esse motivo, reduzimos o seu peso na carteira recomendada.

Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.

3. Movimentações – Carteira FIIs

Considerando a performance e os fatos relevantes divulgadas no mês de março, estamos realizando algumas mudanças estratégicas na nossa carteira recomendada para poder continuar a maximizar o seu potencial. Tendo em vista isso, segue as nossas alterações:

SAIU – Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11): Estamos retirando o fundo imobiliário Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) da carteira recomendada. A gestora anunciou a rescisão antecipada do contrato de locação da Caixa Econômica Federal no Edifício Cetenco Plaza, que ocupava 3,4% do ABL total do fundo e seu impacto será de aproximadamente R$0,05/cota na distribuição de rendimentos do fundo. Além disso, o fundo anunciou a aquisição do Condomínio Edifício 1800 na região da Paulista em São Paulo por R$67 milhões. Apesar do ativo possuir boa localização, o edifício está totalmente vago e passará por retrofit. Com esses dois eventos somado à alta vacância dos seus imóveis localizados no Rio de Janeiro, o fundo passa a ter uma vacância de 22,5%. Assim, acreditamos que a distribuição de rendimentos do fundo devem continuar pressionados no curto prazo.

Carteira Recomendada – Março de 2020

Fonte: Economatica, XP Investimentos. Data Base: 28/02/2020
OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restrita para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance

Carteira Recomendada – Fevereiro de 2020

Tabela apresentando as movimentações na Carteira Recomendada de FIIs de fevereiro a março de 2020. Os destaques são: saída do RCRB11. — Fonte: Economatica, XP Investimentos. Data Base: 28/02/2020
OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restrita para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance

Veja aqui o relatório completo da carteira recomendada

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O investimento em opções é preferencialmente indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XP Investimentos. No mercado de opções, são negociados direitos de compra ou venda de um bem por preço fixado em data futura, devendo o adquirente do direito negociado pagar um prêmio ao vendedor tal como num acordo seguro. As operações com esses derivativos são consideradas de risco muito alto por apresentarem altas relações de risco e retorno e algumas posições apresentarem a possibilidade de perdas superiores ao capital investido. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto.

O investimento em termos são contratos para compra ou a venda de uma determinada quantidade de ações, a um preço fixado, para liquidação em prazo determinado. O prazo do contrato a Termo é livremente escolhido pelos investidores, obedecendo o prazo mínimo de 16 dias e máximo de 999 dias corridos. O preço será o valor da ação adicionado de uma parcela correspondente aos juros – que são fixados livremente em mercado, em função do prazo do contrato. Toda transação a termo requer um depósito de garantia. Essas garantias são prestadas em duas formas: cobertura ou margem.

O investimento em Mercados Futuros embute riscos de perdas patrimoniais significativos. Commodity é um objeto ou determinante de preço de um contrato futuro ou outro instrumento derivativo, podendo consubstanciar um índice, uma taxa, um valor mobiliário ou produto físico. É um investimento de risco muito alto, que contempla a possibilidade de oscilação de preço devido à utilização de alavancagem financeira. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.

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