Fundos Imobiliários: Saiba o que grandes gestores esperam para os próximos anos

Os recentes cortes na taxa de juros pelo Comitê de Política Monetária do Banco Central (COPOM) trouxeram mais fôlego ao mercado de fundos imobiliários, que já vinha em pleno crescimento nos últimos anos, e incentivaram cada vez mais os investidores a buscarem outras formas de investimento além da renda fixa.

Os Fundos Imobiliários, apesar de serem efetivamente um investimento de renda variável, apresentam algumas características que se assemelham (embora não sejam) a um título de renda fixa.

Algumas dessas características são os rendimentos relativamente estáveis e com pagamento de rendimentos periódicos (frequentemente mensais). Na maioria dos casos a própria receita de aluguéis do fundo é ajustada por inflação, em outros casos, como em alguns FIIs de CRIs, ela pode ser atrelada ao CDI.

Devido a esse comportamento similar ao de renda fixa, os FIIs acabaram tendo menor volatilidade frente a outros investimentos de renda variável, como as ações.

O que as grandes gestoras esperam dos FIIs para os próximos anos?

Diante dessa dinâmica favorável e inédita para os Fundos Imobiliários, com juros atingindo mínimas históricas e possivelmente se mantendo baixos por um período prolongado, somados a expectativa de recuperação econômica, perguntamos para algumas das principais gestoras de FIIs a sua perspectiva para os fundos imobiliários nos próximos anos. Confira a opinião dos gestores.

“Estamos muito otimistas com o novo ciclo de crescimento de Fundos Imobiliários que se iniciou este ano. De um lado, temos um cenário macroeconômico totalmente favorável, com inflação controlada, juros no menor nível histórico, confiança do consumidor e empresariado crescendo a cada mês e um ambiente cada vez mais propício para novos investimentos, alavancando a economia e o PIB do país após anos de recessão ou crescimento modesto. Na outra ponta, temos uma demanda crescente por espaços de locação, em todos os segmentos imobiliários, fruto de uma demanda cada vez mais aquecida e nova oferta bastante controlada para os próximos anos. Como consequência, as perspectivas para os próximos anos são de redução de vacância e inadimplência e aumento de aluguel, além da valorização natural dos imóveis. Há muito tempo não vemos um cenário tão propício para o desenvolvimento de FIIs.”

“Vejo uma perspectiva positiva para a indústria de fundos imobiliários nos próximos anos que deverá apresentar crescimento robusto tanto no volume de recursos e de fundos listados como também no número de cotistas, sejam eles investidores pessoa física ou institucionais. O novo patamar da taxa de juros exigirá dos investidores uma reavaliação da sua carteira de investimentos e a indústria de fundos imobiliários deve se beneficiar desse processo graças a familiaridade dos investidores com essa classe de ativos e também ao melhor entendimento sobre os benefícios existentes em se investir no mercado imobiliário através de um fundo imobiliário, quando comparado ao investimento direto em imóveis.”

“O mercado de FIIs passa hoje por uma transformação sem precedentes. A estabilidade macroeconômica e a queda da taxa de juros de forma estrutural impõe que investidores busquem alternativas a produtos tradicionais como a poupança e fundos DI. Por serem um produto de fácil compreensão, baixa volatilidade e distribuição recorrentes de dividendos, os FIIs tem atraído a atenção dos investidores de uma maneira geral, desde institucionais até pessoas físicas. Mesmo antes de terminar, 2019 já é o melhor ano na história para o setor em termos de emissões, volume transacionado e número de cotistas na bolsa. Com a perspectiva de queda na Selic, esperamos que a tendência de crescimento se mantenha nos próximos anos. Dessa forma, nossa expectativa é que os investidores também se tornem mais exigentes em relação aos produtos e gestores. Os fundos com melhor performance no futuro serão aqueles com melhores ativos, governança, diversificação, comunicação, transparência e estratégias sólidas de crescimento.”

“Por ser um setor diretamente ligado aos juros, o mercado imobiliário brasileiro vem apresentando sinais claros de recuperação, que se iniciou no fim de 2016, se intensificando em 2017, através da sinalização de um governo cada vez mais preocupado com o âmbito fiscal. Com a inflação bem ancorada, foi possível trazer os juros para mínimas históricas e a perspectiva é de que este cenário se perpetue por um período extenso, o que é inédito para padrões de Brasil. Neste contexto, o mercado de FIIs cresceu e os fundos se valorizaram. É provável  que isso continue e neste novo ciclo (2019-2020) a valorização venha também através da melhoria operacional dos fundos, a medida que já se perceba o aumento na demanda para locação e venda de imóveis. Este cenário permite a inovação e criação de novos produtos, atrelados a novas classes de ativos e novas oportunidades, como por exemplo a de renda residencial. Vivemos um momento promissor e a tendência é que a diferenciação dos produtos fique cada vez mais evidente, consolidando gestores ativos que consigam extrair as melhores alocações dentro deste mar de oportunidades que estão por vir.”

Qual a visão da equipe de análise de FIIs da XP?

Na nossa visão, a combinação de juros baixos (e estáveis), expectativa de recuperação econômica e um mercado de fundos imobiliários ainda em estágio inicial de amadurecimento (apesar do crescimento expressivo nos últimos anos) formam um ambiente muito favorável para os FIIs nos próximos anos.

Vemos com bons olhos o forte crescimento na base de investidores em fundos imobiliários, atingindo 470 mil investidores em setembro de 2019 (de acordo com o boletim da B3). Porém, esse número equivale a aproximadamente 0,2% da nossa população. Diante desse cenário, vemos um grande potencial de crescimento para esse segmento nos próximos anos.

Para acompanhar esse segmento que continua a todo vapor, acompanhe as nossas publicações aqui na plataforma de conteúdos XP.

Confira também a nossa entrevista com os gestores da VBI e Kinea, que contam a perspectiva deles para os próximos anos.

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