A Carteira Fundamentalista de Fundos Imobiliários XP é composta por 15 ativos de perfil defensivo e tem como objetivo superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Sua composição é revisada mensalmente pelos analistas da equipe, podendo ou não sofrer alterações a cada mês. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Cenário econômico
No cenário internacional, setembro foi marcado por pressões inflacionárias e juros elevados, tanto nos vértices curtos quanto nos longos. Nos Estados Unidos, o Federal Reserve elevou a taxa de juros em um contexto de inflação ainda resiliente e de incertezas quanto aos efeitos da alta do petróleo sobre os preços de bens e serviços. A combinação de política monetária mais restritiva, elevadas necessidades de financiamento da economia americana e incertezas fiscais manteve os rendimentos dos títulos públicos do país em patamares elevados, pressionando os mercados globais de renda fixa. O petróleo também apresentou forte volatilidade, e o barril de Brent atingiu US$ 105 em meio ao impasse no Oriente Médio.
No Brasil, os juros seguiram trajetória oposta, embora as incertezas globais tenham se somado à dinâmica político-eleitoral. O Comitê de Política Monetária (Copom) reduziu a taxa Selic em 0,25 ponto percentual, para 13,75% ao ano, principalmente diante de sinais mais claros de desaceleração da atividade econômica, e manteve aberta a possibilidade de novos cortes. Por outro lado, o cenário fiscal e a proximidade das eleições permanecem no radar dos investidores.
A projeção do nosso time Macro contempla a continuidade do ciclo de cortes na próxima reunião do Copom, com a Selic encerrando 2026 em 13,25% ao ano. Para o IPCA de setembro, projetamos alta de 0,68% M/M, indicando nova aceleração da inflação. Nossa equipe também mantém, por ora, a projeção de 5,0% para o IPCA em 2026, embora o balanço de riscos tenha adquirido viés de alta. Nesse contexto, o cenário geopolítico, os eventos climáticos e a dinâmica político-fiscal permanecem como importantes fatores de risco a serem monitorados.
Na contramão dos ativos domésticos — beneficiados pela queda relevante das curvas de juros no Brasil —, o IFIX recuou 0,20% em setembro, registrando a quinta queda mensal consecutiva e levando o desempenho acumulado no ano para -0,53%. Esse descolamento tem chamado nossa atenção, uma vez que fatores de risco como o preço do petróleo, a alta dos rendimentos das Treasuries e a maior cautela dos investidores locais com a proximidade das eleições também influenciam as demais classes de ativos domésticos.
Embora eventos pontuais de crédito e revisões negativas nas distribuições de proventos de determinados fundos possam ter elevado a aversão ao risco, entendemos que esses episódios são pouco representativos da indústria de fundos imobiliários como um todo. Dessa forma, avaliamos que o desempenho do índice no ano não reflete uma deterioração dos fundamentos da classe. Pelo contrário, a dinâmica comercial dos principais segmentos imobiliários permanece bastante positiva, com redução consistente das taxas de vacância — que, de modo geral, já se encontram em níveis saudáveis —, reajustes positivos nos valores de locação (em alguns casos, acima da inflação) e inadimplência controlada.
A retração mensal do IFIX foi liderada pelos fundos de recebíveis, que registraram queda de 0,20%, refletindo o IPCA mais moderado dos meses anteriores e a deflação observada em agosto — fatores que tendem a pressionar a distribuição de rendimentos de alguns desses fundos.
Vale destacar, contudo, que muitos fundos de recebíveis devem suavizar ou até neutralizar esse impacto por meio da utilização de reservas acumuladas. Além disso, entendemos que eventuais efeitos negativos tendem a ser temporários, considerando que o IPCA-15 de setembro avançou 0,7% M/M, acima do consenso de mercado. Dessa forma, mantemos visão construtiva para a classe, especialmente para fundos expostos a operações de crédito de baixo e médio risco, respaldadas por estruturas robustas de garantias e elevado nível de diversificação. Nesse contexto, eventuais correções mais acentuadas das cotas desses fundos podem abrir oportunidades atrativas de investimento.
Alguns fundos do segmento, entre eles RBRR11 e PCIP11, também vêm enfrentando maior pressão vendedora no mercado secundário em função do processo de consolidação. Mantemos visão positiva para ambos, tanto pelo nível de carrego e pelo desconto atrativo em relação aos respectivos perfis de risco quanto pela própria consolidação, que avaliamos como positiva para os dois fundos (link).
Os fundos de tijolo, por sua vez, encerraram o mês em território positivo (0,54%), impulsionados por fundamentos ainda robustos e pelo fechamento da curva de juros, especialmente nos vértices mais longos. Entre os segmentos, destacaram-se os fundos de lajes corporativas, com alta de 1,03% no período. A classe segue se beneficiando de uma dinâmica favorável, marcada pela busca por espaços de maior qualidade a custos mais competitivos, em meio à retomada do trabalho presencial.
Já os fundos de shoppings (0,28%) apresentaram o desempenho mais modesto. O Índice Cielo do Varejo Ampliado (ICVA) apontou queda real de 2% nas vendas de agosto em relação ao mesmo período do ano anterior — o pior resultado para o mês desde 2020. O dado sugere um ambiente mais desafiador para os lojistas e, consequentemente, para o segmento, refletindo os efeitos da política monetária restritiva e do maior comprometimento da renda das famílias. Nesse contexto, reiteramos nossa preferência por fundos majoritariamente expostos a shoppings consolidados, dominantes em suas regiões de atuação e voltados ao público das classes A e B.
Os FOFs e fundos multiestratégia encerraram o mês com desempenho de -0,03%. No campo tributário, o STJ se manifestou sobre a incidência de Imposto de Renda sobre os ganhos de capital obtidos com a venda de cotas de outros FIIs (link). Em nossa avaliação, a decisão apenas ratifica o tratamento já adotado pela indústria, sem impactos relevantes sobre as distribuições ou estratégias desses veículos. Entendemos que o segmento continua sendo negociado em patamares atrativos e oferecendo níveis interessantes de carrego. Dessa forma, mantemos preferência por veículos com maior exposição a crédito e capacidade de sustentar os atuais níveis de distribuição sem dependência de ganhos de capital.
Entre os fundos da nossa cobertura, o segmento de shopping centers concentrou as principais movimentações do período. O VISC11 concluiu a venda de participações em cinco ativos por R$ 257,1 milhões, com pagamento realizado por meio de caixa, cotas do PMLL11 e uma parcela a prazo. A transação gera um ganho de capital estimado de R$ 1,83 por cota e contribui para endereçar parte das necessidades de liquidez do fundo.
Por sua vez, o PMLL11 concluiu a aquisição de uma participação de 29% no Shopping Jardim Sul, elevando a exposição do portfólio ao estado de São Paulo de 35% para 41%. A operação apresenta cap rate estabilizado de 9,9%, com potencial de gerar yield médio estimado de 11,7% ao ano nos dois primeiros anos, em função da estrutura de seller finance. Em contrapartida, o HGBS11 alienou uma participação de 19% no mesmo empreendimento com prêmio de 23,6% em relação ao último laudo de avaliação. O pagamento foi realizado por meio de cotas do PMLL11, e a operação poderá gerar lucro estimado de aproximadamente R$ 0,15 por cota para o fundo.
No segmento de lajes corporativas, o TEPP11 adquiriu dois conjuntos no Edifício Torre Sul por R$ 10,8 milhões, com incremento estimado de 2,9% na receita do fundo. Adicionalmente, firmou compromisso para a venda de 48 unidades do Edifício Passarelli por R$ 114,1 milhões — operação com ganho estimado de R$ 0,66 por cota e que deve contribuir para a redução gradual da alavancagem.
Por fim, o BTLG11 submeteu à aprovação em assembleia sua 17ª emissão de cotas, com o objetivo de captar R$ 800 milhões ao preço de R$ 106,69 por cota, equivalente ao valor patrimonial, desconsiderada a taxa de distribuição.
2. Performance e resultados do mês
Em setembro, a carteira registrou queda de 0,41%, enquanto o IFIX apresentou desempenho de -0,20% no período. Além disso, entregou um dividend yield mensal de 1,02%, equivalente a 12,2% em termos anualizados. Com isso, a carteira acumula valorização de 5,3% nos últimos 12 meses, o que corresponde a 115% do desempenho do IFIX e a 37% do CDI no período.
Data Base: índice até fechamento 30/09/2026.
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3. Racional da alocação
Fundos de Recebíveis (41,0% da carteira): Apesar da expectativa de menor distribuição em 2026, seguimos construtivos nos fundos de recebíveis, que continuam oferecendo perfil defensivo em um ambiente doméstico e global volátil. Os fundos atrelados ao CDI seguirão atrativos com a Selic em dois dígitos, enquanto aqueles indexados ao IPCA oferecem proteção inflacionária e podem se beneficiar de uma eventual queda nas taxas das NTN‑Bs. Além disso, o segmento permanece negociado com desconto médio em relação ao valor patrimonial e segue entregando rentabilidades competitivas. Nesse contexto, os fundos com risco de crédito de baixo a moderado devem continuar desempenhando papel relevante na composição das carteiras.
Ativos logísticos (21,0% da carteira): O mercado de galpões segue aquecido, mantendo a taxa de vacância em mínimas históricas no Brasil, impulsionado principalmente pelo avanço do e-commerce. Acreditamos que essa dinâmica deve continuar ao longo de 2026, beneficiando os fundos logísticos, que já operam com vacância reduzida e vêm aplicando reajustes consistentes nos valores de locação — fatores que devem seguir sustentando resultados operacionais sólidos.
Lajes Corporativas (4,5% da carteira): O mercado de escritórios em São Paulo segue em recuperação, impulsionado pela retomada do trabalho presencial. Esse movimento tem elevado os níveis médios de ocupação a patamares mais saudáveis e melhorado a performance operacional de diversos fundos, especialmente aqueles com portfólios de maior qualidade. Para 2026, mantemos uma visão positiva para o segmento, reforçada pelo seu desconto ainda significativo. Seguimos com preferência por fundos expostos às regiões primárias da capital paulista.
Shopping Center (16,0% da carteira): A ocupação média dos fundos sob nossa cobertura atingiu 96,3% em 2025, enquanto a inadimplência líquida e os descontos permaneceram em níveis saudáveis, refletindo a boa saúde financeira dos lojistas. Mantemos uma visão positiva para esses fundos em 2026, ainda que com expectativa de resultados mais moderados. O segmento segue atrativo, negociando com prêmio de risco elevado e desconto em relação ao valor patrimonial. Preferimos fundos com shoppings consolidados e voltados ao público A/B.
FOF/Multiestratégia (17,5% da carteira): Os FOFs e os fundos multiestratégia podem se destacar entre os principais beneficiários de um eventual bom desempenho dos FIIs ao longo do ano, dada sua maior sensibilidade às condições de mercado. Acreditamos, portanto, que esses veículos devem desempenhar papel relevante nas carteiras. Nossa visão construtiva é apoiada pelo nível ainda atrativo de preços, que sustenta dividend yields competitivos e um elevado duplo desconto. O principal ponto de atenção, contudo, é a maior volatilidade desses fundos em um ambiente de incertezas. Por isso, iniciamos o ano com alocação alvo reduzida e preferência por aqueles com maior exposição a crédito.
