A Carteira Fundamentalista de Fundos Imobiliários XP é composta por 16 ativos de perfil defensivo e tem como objetivo superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Sua composição é revisada mensalmente pelos analistas da equipe, podendo ou não sofrer alterações a cada mês. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Cenário econômico
No cenário internacional, agosto foi marcado por uma combinação de fatores: incerteza renovada sobre a trajetória dos juros nos Estados Unidos, pressão do petróleo somada ao risco geopolítico, abertura da curva longa em diversos países e a inteligência artificial retomando a liderança dos mercados, tudo em um ambiente de novas tarifas comerciais. No campo monetário, a ata do Fed, as falas divergentes de dirigentes e dados econômicos apontando em direções opostas reduziram inicialmente as expectativas de alta de juros. O movimento foi revertido ao longo do mês: a leitura mais forte do PCE, o petróleo mais caro e o aumento do risco geopolítico reforçaram a cautela. Nossa expectativa é de manutenção nas reuniões intermediárias, com possibilidade concreta de alta de 25 pontos-base em dezembro.
No Brasil, o destaque do mês foi o surgimento de sinais mais claros de desaceleração da atividade econômica. Pesquisas de alta frequência do comércio, da indústria e do setor de serviços vêm mostrando fraqueza na margem, indicando que o modelo de crescimento sustentado pela expansão de crédito começa a mostrar sinais de esgotamento. Essa moderação parece estar chegando mais cedo do que se esperava, o que tende a aliviar a pressão sobre a inflação, especialmente no setor de serviços, principal foco de atenção do Banco Central. Nesse contexto, o cenário de pausa no ciclo de cortes de juros vem sendo revisado: um novo corte da Selic na próxima reunião já parece bastante provável, e caso a desaceleração se confirme nos próximos dados, o Banco Central pode manter um ritmo suave de cortes de 0,25 ponto percentual, encerrando o ano em torno de 13,25% e caminhando para 11% a 11,5% em 2027.
No campo dos indicadores econômicos, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15) caiu 0,40% em agosto, revertendo a alta de 0,06% observada em julho. No ano, o IPCA-15 acumula alta de 3,09% e, em 12 meses, de 4,24%, abaixo dos 4,52% observados nos 12 meses imediatamente anteriores. O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) caiu 0,22% em agosto, após recuo de 1,16% em julho. Com este resultado, o índice acumula alta de 1,85% no ano e de 2,16% em 12 meses. Em agosto de 2025, o IGP-M havia subido 0,36% e acumulava alta de 3,03% em 12 meses. Já o Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M) registrou alta de 0,85% em agosto, acima da taxa de 0,62% observada no mês anterior. A taxa acumulada em 12 meses pelo índice atingiu 6,56%, representando uma desaceleração em relação a agosto de 2025, quando o índice acumulava alta de 7,49% em 12 meses.
Nesse contexto, o IFIX registrou desempenho negativo em agosto, encerrando o mês com queda de 1,46%, refletindo principalmente a aversão ao risco observada ao longo de boa parte do período. As primeiras semanas foram marcadas por recuos mais acentuados, enquanto a melhora das perspectivas para a política monetária doméstica e o alívio parcial das tensões no mercado de petróleo contribuíram para uma recuperação das cotas na reta final do mês.
Entre os segmentos, os fundos de tijolo estiveram entre os mais impactados, com retração de 1,56%, puxada principalmente pelos fundos de shoppings (-2,08%), seguidos pelos fundos logísticos (-1,25%) e de lajes corporativas (-0,59%). Ainda assim, entendemos que o desempenho das cotas esteve mais relacionado ao ambiente macroeconômico do que a uma deterioração dos fundamentos operacionais.
O mercado de escritórios de São Paulo segue apresentando evolução positiva, sustentado pela recuperação da ocupação e pela recomposição dos preços de locação. Na região da Chucri Zaidan, por exemplo, o fortalecimento da demanda já tem se refletido em revisões contratuais com reajustes atrativos. O segmento logístico também manteve fundamentos sólidos ao longo do mês, sustentado pela demanda consistente por ativos de qualidade, especialmente por parte de grandes empresas ligadas ao e-commerce.
Por sua vez, os fundos de recebíveis demonstraram maior resiliência em agosto, refletindo a sua menor sensibilidade e perfil mais defensivo. Embora o cenário ainda incerto possa continuar pressionando as cotas no mercado secundário, esses fundos tendem a se beneficiar da Selic em patamares elevados e da inflação ainda persistente, fatores que se refletem em distribuições de rendimentos mais robustas. Destacamos, contudo, os potenciais impactos da deflação observada em agosto sobre os rendimentos, embora entendamos que seus efeitos tendam a ser temporários e possam ser parcialmente mitigados pelas reservas acumuladas dos fundos.
Os fundos de fundos (FOFs) e multiestratégia também apresentaram maior volatilidade ao longo do mês, encerrando agosto com queda de 1,82%. Destacamos que o segmento continua sendo negociado com desconto relevante em relação ao seu valor patrimonial. Na nossa visão, os níveis atuais de preço e prêmio de risco podem representar oportunidades atrativas, especialmente em veículos com maior exposição a crédito e capacidade de sustentar os níveis atuais de rendimentos sem dependência de ganhos de capital.
Entre os fundos da nossa cobertura, o XPLG11 concluiu locações no CD CL Imigrantes V, em São Bernardo do Campo (SP), e no condomínio Seropédica (RJ), reduzindo sua vacância física de 8,8% para 3,9%. Na mesma linha, o BRCO11 ampliou a ocupação da M. Dias Branco no Bresco Canoas e, posteriormente, anunciou a locação integral do Bresco Resende para o Mercado Livre, levando a vacância física do fundo para apenas 1,6% (link).
O HGBS11 firmou compromisso para adquirir os 75% remanescentes do Shopping Jaraguá, em Araraquara (SP), por R$ 216,3 milhões, a um cap rate estimado de 9,0% (link). Já o VISC11 assinou memorando de entendimentos para a potencial venda de participações em nove shopping centers por R$ 573 milhões, valor aproximadamente 10% superior aos respectivos laudos de avaliação, com potencial geração de cerca de R$ 346 milhões em caixa líquido e ganho de capital estimado em R$ 1,21 por cota (link). O XPML11, por sua vez, celebrou memorando para adquirir 60% do São Bernardo Plaza Shopping, em São Bernardo do Campo (SP), por R$ 331,1 milhões.
Além disso, o BTLG11 concluiu a aquisição do BTLG Guarulhos I por R$ 375 milhões. O imóvel possui 95,3 mil m² de ABL, encontra-se integralmente ocupado e foi adquirido a um cap rate de entrada de aproximadamente 9,1%, reforçando a estratégia do fundo de ampliar sua exposição a ativos logísticos de alta qualidade no entorno da cidade de São Paulo.
Entre os demais movimentos, o TEPP11 formalizou a aquisição de conjuntos comerciais nos edifícios Parque Cultural Paulista e Passarelli, em São Paulo, com impacto positivo estimado de aproximadamente 3% sobre sua receita recorrente. O RBRX11 concluiu a venda de uma unidade no empreendimento residencial Kalea Jardins por R$ 15,0 milhões, operação que gerou TIR líquida de IPCA + 14% ao ano e múltiplo de 1,52x sobre o capital investido (link). Por fim, o PCIP11 aprovou sua 9ª emissão de cotas, com volume de até R$ 4,0 bilhões, destinada a viabilizar a consolidação das carteiras dos fundos RBRR11, VCJR11 e RPRI11.
2. Performance e resultados do mês
Em agosto, a carteira registrou queda de 0,79%, enquanto o IFIX apresentou desempenho de -1,46% no período. Além disso, entregou um dividend yield mensal de 1,03%, equivalente a 12,4% em termos anualizados. Com isso, a carteira acumula valorização de 9,3% nos últimos 12 meses, o que corresponde a 112% do desempenho do IFIX.
Data Base: índice até fechamento 31/08/2026.
Invista melhor com as recomendações
e análises exclusivas dos nossos especialistas.
3. Racional da alocação
Fundos de Recebíveis (40,25% da carteira): Apesar da expectativa de menor distribuição em 2026, seguimos construtivos nos fundos de recebíveis, que continuam oferecendo perfil defensivo em um ambiente doméstico e global volátil. Os fundos atrelados ao CDI seguirão atrativos com a Selic em dois dígitos, enquanto aqueles indexados ao IPCA oferecem proteção inflacionária e podem se beneficiar de uma eventual queda nas taxas das NTN‑Bs. Além disso, o segmento permanece negociado com desconto médio em relação ao valor patrimonial e segue entregando rentabilidades competitivas. Nesse contexto, os fundos com risco de crédito de baixo a moderado devem continuar desempenhando papel relevante na composição das carteiras.
Ativos logísticos (20,75% da carteira): O mercado de galpões segue aquecido, mantendo a taxa de vacância em mínimas históricas no Brasil, impulsionado principalmente pelo avanço do e-commerce. Acreditamos que essa dinâmica deve continuar ao longo de 2026, beneficiando os fundos logísticos, que já operam com vacância reduzida e vêm aplicando reajustes consistentes nos valores de locação — fatores que devem seguir sustentando resultados operacionais sólidos.
Híbridos (1,5% da carteira): Por possuírem mandatos de investimento mais amplos e flexíveis, acreditamos que os fundos imobiliários híbridos continuam sendo uma opção atrativa para a composição de uma carteira focada na geração de renda.
Lajes Corporativas (4,5% da carteira): O mercado de escritórios em São Paulo segue em recuperação, impulsionado pela retomada do trabalho presencial. Esse movimento tem elevado os níveis médios de ocupação a patamares mais saudáveis e melhorado a performance operacional de diversos fundos, especialmente aqueles com portfólios de maior qualidade. Para 2026, mantemos uma visão positiva para o segmento, reforçada pelo seu desconto ainda significativo. Seguimos com preferência por fundos expostos às regiões primárias da capital paulista.
Shopping Center (16,0% da carteira): A ocupação média dos fundos sob nossa cobertura atingiu 96,3% em 2025, enquanto a inadimplência líquida e os descontos permaneceram em níveis saudáveis, refletindo a boa saúde financeira dos lojistas. Mantemos uma visão positiva para esses fundos em 2026, ainda que com expectativa de resultados mais moderados. O segmento segue atrativo, negociando com prêmio de risco elevado e desconto em relação ao valor patrimonial. Preferimos fundos com shoppings consolidados e voltados ao público A/B.
FOF/Multiestratégia (17,0% da carteira): Os FOFs e os fundos multiestratégia podem se destacar entre os principais beneficiários de um eventual bom desempenho dos FIIs ao longo do ano, dada sua maior sensibilidade às condições de mercado. Acreditamos, portanto, que esses veículos devem desempenhar papel relevante nas carteiras. Nossa visão construtiva é apoiada pelo nível ainda atrativo de preços, que sustenta dividend yields competitivos e um elevado duplo desconto. O principal ponto de atenção, contudo, é a maior volatilidade desses fundos em um ambiente de incertezas. Por isso, iniciamos o ano com alocação alvo reduzida e preferência por aqueles com maior exposição a crédito.
