A Carteira Fundamentalista de Fundos Imobiliários XP é composta por 16 ativos de perfil defensivo e tem como objetivo superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Sua composição é revisada mensalmente pelos analistas da equipe, podendo ou não sofrer alterações a cada mês. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Cenário econômico
No cenário internacional, o fio condutor segue sendo a dinâmica entre inflação e juros. Nos Estados Unidos, dados recentes de economia perdendo dinamismo e inflação mais comportada sustentaram a manutenção dos juros pelo Federal Reserve, mas o desfecho da reunião de setembro segue em aberto, com três diretores votando por elevação já em agosto. A combinação de um choque de energia mais persistente com contas públicas pressionadas ao redor do mundo mantém os juros de prazo mais longo em patamares historicamente altos, com os Treasuries de 10 anos perto de 4,6% e o título de 30 anos acima de 5%.
No Brasil, julho trouxe um alívio importante no curto prazo, com a inflação vindo abaixo do esperado e reforçando as apostas de novos cortes da Selic pelo Copom. Por outro lado, o risco fiscal segue como o principal ponto de atenção: contas públicas pressionadas mantêm os juros longos elevados e a economia ainda opera com estímulos relevantes, o que dificulta uma queda mais consistente da inflação à frente. Assim, apesar do alívio recente, a Selic deve seguir em patamar contracionista por mais tempo, com espaço para novos cortes só ganhando corpo mais adiante.
No campo dos indicadores econômicos, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15) foi de 0,06% em julho, ficando 0,35 ponto percentual (p.p.) abaixo da taxa de junho (0,41%). No ano, o IPCA-15 acumula alta de 3,51% e, em 12 meses, de 4,52%, abaixo dos 4,80% observados nos 12 meses imediatamente anteriores. O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) caiu 1,16% em julho, aprofundando a queda de 0,50% observada em junho. Com este resultado, o índice acumula alta de 2,08% no ano e de 2,76% em 12 meses. Em julho de 2025, o IGP-M havia caído 0,77% e acumulava alta de 2,96% em 12 meses. Já o Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M) registrou alta de 0,62% em julho, abaixo da taxa de 0,85% observada no mês anterior. A taxa acumulada em 12 meses pelo índice atingiu 6,40%, representando uma desaceleração em relação a julho de 2025, quando o índice acumulava alta de 7,43% em 12 meses.
Os fundos imobiliários encerraram julho com desempenho de -0,32%, em um mês marcado por maior volatilidade, no qual o índice alternou períodos de alta e de queda à medida que o mercado avaliava o balanço entre o alívio da inflação doméstica e o choque nos preços da energia. O ambiente permaneceu marcado por maior aversão ao risco, em meio à reprecificação das curvas de juros futuros, ao aumento da volatilidade associado à agenda política doméstica e aos eventos geopolíticos no exterior.
Entre os segmentos, os fundos de recebíveis permaneceram praticamente estáveis (-0,01%), reforçando seu perfil defensivo e sua menor volatilidade em cenários de maior incerteza. Vale destacar ainda que, embora esse ambiente pressione as cotas no mercado secundário, esses fundos tendem a se beneficiar da Selic ainda em patamares elevados e da inflação persistente, fatores que se refletem em dividendos mais robustos.
Nesse contexto, considerando a expectativa de manutenção da Selic em níveis elevados, entendemos que os fundos indexados ao CDI devem continuar entregando rendimentos atrativos, combinados a menor volatilidade. Já os fundos indexados ao IPCA também permanecem favorecidos pelo ambiente inflacionário, o que tende a sustentar distribuições robustas. Além disso, esses fundos ainda negociam com desconto em relação ao valor patrimonial, fator que reforça sua atratividade relativa.
Já os fundos de tijolo registraram queda de 0,53%, refletindo sua maior sensibilidade ao movimento dos juros e ao cenário macroeconômico mais desafiador, com as pressões mais relevantes concentradas no segmento de lajes corporativas (-1,83%). Ainda assim, os fundamentos operacionais permanecem sólidos, sustentados pela demanda consistente e pela redução dos níveis de vacância nos segmentos de lajes corporativas e ativos logísticos, reforçando a leitura de que o desempenho das cotas no mercado secundário foi impactado principalmente por fatores macroeconômicos, e não por uma deterioração dos fundamentos dos ativos.
Os fundos de fundos (FOFs) e multiestratégia continuam negociando com descontos relevantes em relação ao valor patrimonial. Apesar da maior volatilidade, entendemos que os níveis atuais de preço e prêmio de risco oferecem oportunidades atrativas no segmento, sobretudo em veículos com maior exposição a crédito e capacidade de sustentar os atuais níveis de rendimentos, sem dependência de ganhos de capital.
No segmento de lajes corporativas, o mês foi ativo em movimentações: o JSRE11, por meio do JSRI11, consolidou o investimento nas Torres I e II do complexo WTorre Nações Unidas, em Pinheiros (SP), em operação de R$ 580 milhões que adiciona 38,4 mil m² de ABL ao portfólio; o TEPP11 anunciou duas aquisições complementares na região da Berrini, dois conjuntos no Edifício Torre Sul por R$ 10,8 milhões (cap rate de 9,6%) e seis conjuntos no Edifício Passarelli por R$ 13,4 milhões (cap rate estimado de 9,1% após reajustes); e o HGRE11 concluiu a venda de dois conjuntos do Berrini One por R$ 21,8 milhões, além de comunicar a rescisão do compromisso de venda do Ed. Alegria, no Brás, com devolução líquida de R$ 2,2 milhões à contraparte e retorno do imóvel ao portfólio.
Em logística, o HGLG11 concluiu a venda do HGLG Itapevi I e de um terreno adjacente por R$ 119,8 milhões, prêmio de 59,0% sobre o investimento e de 7,9% sobre o último laudo, com lucro em caixa de R$ 44,5 milhões (R$ 0,98 por cota) e TIR aproximada de 27,4% a.a., com impacto marginal sobre a receita recorrente. Na outra ponta, o BRCO11 foi notificado pelo GPA sobre a rescisão antecipada do contrato do CD04, ativo de 35,5 mil m² de ABL que responde por cerca de 6,0% da área locável do fundo, com impacto estimado de R$ 0,08 por cota na receita, desocupação após aviso prévio de nove meses e pagamento da multa contratual prevista.
Nos shoppings, o PMLL11 concluiu a venda de sua participação de 40% no Shopping Park Sul, em Volta Redonda (RJ), por R$ 160,8 milhões, ampliando em contrapartida a participação econômica no Shopping Taboão de 8,0% para 16,56% e assegurando R$ 73,7 milhões em caixa, parte à vista e o restante parcelado em 30 meses, corrigido e com garantia real. A gestão estima lucro total de aproximadamente R$ 30,1 milhões (R$ 1,70 por cota), dos quais cerca de R$ 0,79 por cota correspondem a ganho em caixa potencialmente distribuível — transação que avaliamos de forma positiva. No campo das ofertas, o HGBS11 lançou sua 12ª emissão, com montante inicial de R$ 243,6 milhões e possibilidade de expansão para até R$ 292,3 milhões, a R$ 20,30 por cota, com direito de preferência exercível entre 27 de julho e 10 de agosto.
2. Performance e resultados do mês
Em julho, a carteira registrou queda de 0,42%, enquanto o IFIX apresentou desempenho de -0,32% no período. Além disso, entregou um dividend yield mensal de 1,01%, equivalente a 12,2% em termos anualizados. Com isso, a carteira acumula valorização de 12,2% nos últimos 12 meses, o que corresponde a 110% do desempenho do IFIX.
Data Base: índice até fechamento 31/07/2026.
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3. Racional da alocação
Fundos de Recebíveis (40,0% da carteira): Apesar da expectativa de menor distribuição em 2026, seguimos construtivos nos fundos de recebíveis, que continuam oferecendo perfil defensivo em um ambiente doméstico e global volátil. Os fundos atrelados ao CDI seguirão atrativos com a Selic em dois dígitos, enquanto aqueles indexados ao IPCA oferecem proteção inflacionária e podem se beneficiar de uma eventual queda nas taxas das NTN‑Bs. Além disso, o segmento permanece negociado com desconto médio em relação ao valor patrimonial e segue entregando rentabilidades competitivas. Nesse contexto, os fundos com risco de crédito de baixo a moderado devem continuar desempenhando papel relevante na composição das carteiras.
Ativos logísticos (20,3% da carteira): O mercado de galpões segue aquecido, mantendo a taxa de vacância em mínimas históricas no Brasil, impulsionado principalmente pelo avanço do e-commerce. Acreditamos que essa dinâmica deve continuar ao longo de 2026, beneficiando os fundos logísticos, que já operam com vacância reduzida e vêm aplicando reajustes consistentes nos valores de locação — fatores que devem seguir sustentando resultados operacionais sólidos.
Híbridos (1,5% da carteira): Por possuírem mandatos de investimento mais amplos e flexíveis, acreditamos que os fundos imobiliários híbridos continuam sendo uma opção atrativa para a composição de uma carteira focada na geração de renda.
Lajes Corporativas (5,3% da carteira): O mercado de escritórios em São Paulo segue em recuperação, impulsionado pela retomada do trabalho presencial. Esse movimento tem elevado os níveis médios de ocupação a patamares mais saudáveis e melhorado a performance operacional de diversos fundos, especialmente aqueles com portfólios de maior qualidade. Para 2026, mantemos uma visão positiva para o segmento, reforçada pelo seu desconto ainda significativo. Seguimos com preferência por fundos expostos às regiões primárias da capital paulista.
Shopping Center (15,0% da carteira): A ocupação média dos fundos sob nossa cobertura atingiu 96,3% em 2025, enquanto a inadimplência líquida e os descontos permaneceram em níveis saudáveis, refletindo a boa saúde financeira dos lojistas. Mantemos uma visão positiva para esses fundos em 2026, ainda que com expectativa de resultados mais moderados. O segmento segue atrativo, negociando com prêmio de risco elevado e desconto em relação ao valor patrimonial. Preferimos fundos com shoppings consolidados e voltados ao público A/B.
Multiestratégia (18,0% da carteira): Os FOFs e os fundos multiestratégia podem se destacar entre os principais beneficiários de um eventual bom desempenho dos FIIs ao longo do ano, dada sua maior sensibilidade às condições de mercado. Acreditamos, portanto, que esses veículos devem desempenhar papel relevante nas carteiras. Nossa visão construtiva é apoiada pelo nível ainda atrativo de preços, que sustenta dividend yields competitivos e um elevado duplo desconto. O principal ponto de atenção, contudo, é a maior volatilidade desses fundos em um ambiente de incertezas. Por isso, iniciamos o ano com alocação alvo reduzida e preferência por aqueles com maior exposição a crédito.
