A Carteira Fundamentalista de Fundos Imobiliários XP é composta por 14 ativos de perfil defensivo e tem como objetivo superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Sua composição é revisada mensalmente pelos analistas da equipe, podendo ou não sofrer alterações a cada mês. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Cenário econômico
No cenário internacional, janeiro foi marcado por maior instabilidade geopolítica, enfraquecimento do dólar e desempenho de destaque das bolsas de países emergentes. Esse movimento reflete a continuidade da rotação global que temos comentado desde o ano passado: uma busca crescente por ativos fora dos mercados americanos.
Essa mudança de alocação tem sido impulsionada, em grande parte, pelo aumento das incertezas institucionais e de política econômica nos Estados Unidos, especialmente em temas relacionados a comércio internacional, política fiscal e decisões estratégicas no campo geopolítico. Esse ambiente incerto tem levado investidores a diversificar recursos globalmente, favorecendo outros mercados.
Nos Estados Unidos, o Federal Reserve manteve a taxa básica de juros no intervalo entre 3,50% e 3,75%, em linha com as expectativas. Ainda assim, o comunicado trouxe ajustes de redação com um tom ligeiramente mais hawkish (jargão de mercado que sinaliza manutenção de uma política monetária mais restritiva), ao destacar que a atividade econômica vem se expandindo em ritmo “sólido”, acima da avaliação anterior, que apontava um crescimento “moderado”.
No Brasil, o mês foi marcado por um ambiente claramente mais construtivo para os ativos locais. A decisão do Copom de manter a Selic em 15% veio acompanhada de uma sinalização relevante de que o início do ciclo de cortes de juros pode acontecer já na próxima reunião, em março.
Esse guidance reforçou a leitura de mudança no pano de fundo monetário e se somou ao forte fluxo de capital estrangeiro, que tem sido o principal motor da alta da bolsa brasileira em 2026. A entrada consistente de recursos externos fortaleceu o real, sustentou novas máximas do Ibovespa e ampliou o apetite por ativos de risco no país, em um contexto no qual o diferencial de juros real segue elevado e o mercado brasileiro permanece atrativo em termos de valuation.
No campo dos indicadores econômicos, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15) foi de 0,20% em janeiro, 0,05 ponto percentual (p.p.) abaixo do resultado de dezembro (0,25%). Nos últimos 12 meses, o IPCA-15 acumula alta de 4,50%.
O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) subiu 0,41% em janeiro. Com esse resultado, o índice acumula queda de 0,91% nos últimos 12 meses. Já o Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M) subiu 0,63% em janeiro, acelerando em relação ao mês anterior, quando registrou alta de 0,21%. O movimento de aumento nos custos do setor de construção é reforçado pela taxa acumulada em 12 meses, que atingiu 6,01%. Esse resultado representa uma desaceleração em comparação com janeiro de 2025, quando o índice acumulava alta de 6,85% em 12 meses.
O índice de fundos imobiliários (IFIX) encerrou a semana com alta de 0,51%, impulsionado sobretudo pelo desempenho dos Fundos de Fundos (FOFs) e dos fundos de multiestratégia, que avançaram 2,52% e 1,53%, respectivamente, seguidos pelos fundos de lajes corporativas (+1,34%). No campo negativo, o destaque foi o segmento híbrido, que recuou 1,75%, pressionado principalmente pelo TGAR11, que caiu 15,7% na semana após a divulgação de seu relatório gerencial, revisando para baixo o guidance de distribuição para o primeiro semestre, agora projetado entre R$ 0,70 e R$ 1,00 por cota.
Como resultado, o IFIX iniciou 2026 em território positivo, acumulando valorização de 2,27% em um mês marcado por sucessivas renovações das máximas históricas, encerrando o período em 3860,99 pontos. Entendemos que o principal vetor desse movimento foi o recuo das curvas de juros, favorecido pela desvalorização do dólar frente ao real — que contribui para uma dinâmica inflacionária mais benigna à frente — e pelo tom mais brando adotado pelo Banco Central em relação ao ciclo de cortes da Selic, reforçando a expectativa de início do afrouxamento monetário em março.
Entre os segmentos com maiores altas no mês, destacaram-se aqueles que ainda negociavam com descontos mais expressivos em relação ao valor patrimonial, como os Fundos de Fundos e os fundos multiestratégia, que avançaram 4,77% e 4,82%, respectivamente. Esses ativos tendem a ser mais sensíveis às variações das taxas de juros futuras e à dinâmica do mercado de FIIs, o que ajuda a explicar a intensidade do movimento observado.
Os Fundos de Tijolo, por sua vez, também registraram desempenho robusto, com alta de 2,53%, impulsionados sobretudo pelos fundos de lajes corporativas (+3,98%), que seguem negociando com os descontos mais expressivos do IFIX (VM/VP de 0,93). Os fundos de shoppings (+2,39%) também se destacaram e, embora operem próximos às médias históricas de VM/VP, ainda oferecem spreads atrativos em relação à NTN‑B de longo prazo (cerca de 2,9 p.p.). Já os fundos de logística apresentaram avanço mais moderado (+0,99%), refletindo os spreads atualmente mais comprimidos em comparação aos demais segmentos. Por fim, os Fundos de Papel avançaram 2,36% e, excetuando aqueles majoritariamente expostos a operações CDI+, continuam negociando com descontos sobre o valor patrimonial e apresentando rentabilidades implícitas convidativas.
Com isso, iniciamos 2026 com uma visão construtiva para o cenário macroeconômico, diante da iminente queda da Selic e da resiliência da atividade econômica. Embora a expectativa inicial do mercado aponte para uma taxa terminal ainda elevada ao final de 2026 (est. 12,50% ao ano), o ciclo de cortes tende a favorecer o desempenho dos ativos de risco, especialmente aqueles com geração recorrente de renda, como os FIIs. Além disso, não se pode descartar novas rodadas de queda dos juros futuros caso o cenário inflacionário permaneça benigno, o que poderia desencadear uma nova reprecificação positiva dos FIIs, com destaque para os fundos de tijolo e para os FOFs/multiestratégias.
Por outro lado, entendemos que o cenário seguirá marcado por incertezas relevantes, tanto no ambiente global quanto no doméstico, especialmente em razão do calendário eleitoral, o que exige cautela e a manutenção de posições mais defensivas. Nesse contexto, reafirmamos nossa visão construtiva para os Fundos de Papel com risco de crédito baixo a moderado, que tendem a apresentar maior resiliência em períodos de volatilidade.
2. Performance e resultados do mês
Em janeiro, a carteira registrou alta de 3,31%, superando o IFIX, que avançou 2,27% no período. Além disso, entregou um dividend yield mensal de 0,92%, equivalente a 11,1% em termos anualizados. Com isso, a carteira acumula valorização de 33,2% nos últimos 12 meses, correspondente a 119,4% do IFIX.
Data Base: índice até fechamento 30/01/2026.
Invista melhor com as recomendações
e análises exclusivas dos nossos especialistas.
3. Racional da alocação
Fundos de Recebíveis (43% da carteira): Os fundos de recebíveis destinam seus recursos a dívidas lastreadas em imóveis, principalmente por meio de uma carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com uma duration em torno de 4,5 anos. Essa característica proporciona a esses fundos um perfil defensivo em cenários de incerteza, resultando em menor volatilidade nas suas cotas de mercado, especialmente quando apresentam risco de crédito baixo a moderado. Atualmente, consideramos essa classe de ativos a mais atrativa para investimento, não apenas pelos preços atraentes, mas também pela expectativa de aumento nos rendimentos em um cenário de Selic e inflação elevados ao longo do ano.
Ativos logísticos (20% da carteira): O segmento de galpões logísticos tem mostrado uma demanda positiva e consistente nos últimos trimestres, encerrando 2024 com um excelente nível de absorção líquida, mesmo com o novo estoque entregue. Essa tendência resulta em níveis recordes de ocupação, especialmente em imóveis de alto padrão localizados a até 60 km de São Paulo. Além disso, as receitas imobiliárias de alguns fundos do segmento estão sendo beneficiadas por reajustes de aluguéis superiores à inflação, algo incomum no setor. Esse cenário reforça nossa percepção de um momento favorável para o segmento, impulsionado pela forte demanda de empresas de e-commerce.
Híbridos (10,5% da carteira): Por possuírem mandatos de investimento mais amplos e flexíveis, acreditamos que os Fundos Imobiliários híbridos continuam sendo uma opção atrativa para a composição de uma carteira focada na geração de renda.
Lajes Corporativas (6,0% da carteira): Os resultados positivos do mercado de escritórios em São Paulo têm levado os fundos do segmento a elevar a ocupação e a aplicar reajustes positivos nos contratos de locação, especialmente aqueles com portfólios bem localizados. Esperamos que as regiões premium da cidade mantenham boas perspectivas de redução da vacância e valorização dos aluguéis nos próximos trimestres, embora em um ritmo mais moderado, devido às taxas de juros elevadas e à desaceleração do PIB. Mantemos nossa preferência por fundos com exposição a imóveis de alto padrão em regiões primárias, devido à maior resiliência desses ativos em períodos de incerteza. .
Shopping Center (11,5% da carteira): Mantemos nossa preferência por fundos com portfólios de shoppings dominantes e voltados para alta renda, pois esses ativos têm demonstrado maior resiliência em períodos desafiadores. Para o curto prazo, esperamos uma expansão moderada nos resultados do setor, alinhada ao nosso cenário de desaceleração da atividade econômica no Brasil. Além disso, prevemos efeitos positivos nos aluguéis mínimos decorrentes de ajustes positivos relacionados ao IGP-M e ao IGP-DI, bem como uma ocupação mais elevada.
Hedge Funds (9,0% da carteira): Apesar do cenário incerto e da falta de gatilhos de curto prazo, os fundos de fundos (FOFs)/ Hedge Fund oferecem boas oportunidades de investimento atualmente. Acreditamos que os rendimentos desses fundos estão em níveis saudáveis, e o duplo desconto — resultante do deságio em relação ao valor patrimonial e do desconto dos FIIs em que investem — proporciona uma margem de segurança atrativa para os investidores. Nossa preferência recai sobre fundos com gestão que tenha um histórico consistente de geração de retornos acima da média do mercado (alpha).
