Copom: como as decisões sobre a Selic afetam o mercado de FIIs

O Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) decidiu, na reunião desta quarta-feira (28/01), manter a taxa Selic em 15% ao ano, em linha com as expectativas da nossa equipe econômica e da maior parte do mercado.

No comunicado divulgado após a reunião, o Comitê indicou que, diante de uma dinâmica inflacionária mais benigna, poderá iniciar a flexibilização da política monetária, caso o cenário projetado se confirme. Ainda assim, o tom permaneceu cauteloso, ressaltando que as expectativas de inflação seguem acima da meta, em um ambiente global ainda incerto, embora a desaceleração da atividade econômica doméstica esteja ocorrendo conforme o esperado.

Diante desse contexto, nossa equipe econômica mantém a projeção de início do ciclo de cortes na reunião de março, com a expectativa de cinco reduções consecutivas de 0,50 ponto percentual, levando a Selic a 12,50% ao ano na segunda metade de 2026, quando a autoridade monetária deverá pausar o ciclo de quedas para reavaliar o cenário.

À luz da decisão do Copom, torna-se fundamental compreender os impactos das variações das taxas de juros sobre os fundos imobiliários e como se posicionar em um cenário que sinaliza o início iminente de um ciclo de cortes da Selic.

Como a política monetária influencia o desempenho dos FIIs?

Historicamente, os preços dos ativos imobiliários apresentam relação inversa com o nível das taxas de juros. Assim, no universo dos FIIs, juros mais baixos tendem a impulsionar o setor e a atrair investidores em busca de retornos superiores aos da renda fixa, gerando um movimento duplamente positivo. Por outro lado, períodos de elevação dos juros reduzem o apetite ao risco dos investidores e desaceleram a atividade econômica, o que enfraquece o mercado imobiliário, produzindo um efeito duplamente negativo.

Então, o melhor momento para investir em FIIs é no início das quedas da Selic?

Embora essa conclusão pareça intuitiva, um estudo recente que realizamos sobre o comportamento dos fundos imobiliários ao longo dos três últimos ciclos de cortes da Selic indica que a estratégia mais eficiente é antecipar os investimentos nesses ativos antes do início da redução da taxa básica.

Isso ocorre porque o desempenho dos fundos imobiliários está mais fortemente relacionado às variações das taxas de juros futuras do que ao juro à vista (CDI). Essa dinâmica é ilustrada na figura abaixo, que confirma não apenas a relação negativa entre o retorno do IFIX e as taxas prefixadas, como também evidencia o fortalecimento dessa relação à medida que o prazo de vencimento aumenta.

Por refletirem as expectativas do mercado quanto à trajetória futura da Selic, as taxas futuras antecipam os movimentos do Copom, influenciando a precificação dos fundos imobiliários antes mesmo das decisões. No gráfico seguinte, é possível notar que a queda da taxa prefixada de três anos, por exemplo, precede em alguns meses o primeiro corte da Selic, sendo acompanhada por uma forte valorização do IFIX (clique aqui para saber mais).

Figura 1: Correlação entre o IFIX e taxas prefixadas

Figura 2: IFIX x Selic e taxa prefixada

Essa dinâmica ajuda a explicar o desempenho positivo dos FIIs em 2025, quando o índice de fundos imobiliários (IFIX) encerrou o ano com alta de 21,15%, equivalente a 151% do CDI no período, bem como o bom desempenho registrado neste início de 2026, influenciado pelo fechamento da curva de juros futuros. A taxa prefixada de três anos, por exemplo, recuou de 15,8% ao ano, no auge do pessimismo, no fim de 2024, para cerca de 13,5% atualmente, refletindo, entre outros fatores, a expectativa de cortes na Selic.

Figura 3: Curva DI Futuro

Onde estão as oportunidades?

Apesar da forte recuperação dos fundos imobiliários no ano passado e neste início de 2026, muitos desses fundos ainda são negociados em níveis atrativos. Atualmente, o IFIX apresenta um desconto de aproximadamente 7% em relação ao seu valor patrimonial, patamar inferior à sua média histórica.

Ao analisarmos os diferentes segmentos que compõem o índice, observamos descontos ainda mais relevantes nos FOFs, nos fundos multiestratégia e nos fundos de tijolo, que continuam sendo negociados abaixo da média histórica na relação VM/VP (Figura 4). Esses segmentos costumam ser mais sensíveis aos movimentos do juro futuro, o que pode potencializar a valorização de suas cotas em um cenário de expectativas mais otimistas quanto ao andamento da política monetária.

Vale destacar, ainda, que o valor patrimonial dos FIIs de tijolo foi comprimido nos últimos anos em função da elevação das taxas reais de juros — atualmente próximas aos níveis mais altos em décadas —, o que indica que o desconto dessa classe pode se mostrar ainda mais significativo em um eventual cenário de normalização dessas taxas.

Figura 4: Relação VM/VP por segmentos

Nesse contexto, temos direcionado uma atenção cada vez maior aos Fundos de Tijolo, especialmente em razão da solidez dos fundamentos setoriais dessa classe.

A vacância no mercado logístico nacional, por exemplo, encontra-se próxima das mínimas históricas, enquanto os valores de aluguel seguem apresentando ajustes acima da inflação nas principais localidades. No mercado de escritórios, a dinâmica também é favorável: as regiões primárias de São Paulo/SP registram níveis crescentes de ocupação, enquanto as regiões secundárias têm apresentado melhora consistente, apoiadas no aumento da demanda por escritórios, impulsionada pela retomada gradual do modelo presencial de trabalho.

Figura 5: Vacância e preço de ativos logísticos (Brasil)

Figura 6: Evolução da taxa de vacância (SP)

Vale destacar, ainda, que a melhora das expectativas para os juros futuros também pode atuar como um potencializador do valor patrimonial de alguns fundos. No caso dos Fundos de Tijolo, a perspectiva de uma taxa de juros mais baixa tende a contribuir positivamente para a reavaliação do valor justo dos imóveis e, consequentemente, para o aumento do valor patrimonial desses veículos. Esse movimento também beneficia os Fundos de Fundos que possuem exposição a esses ativos, uma vez que eleva o valor patrimonial potencial de seus portfólios.

Mas isso significa que os segmentos mais sensíveis à curva de juros são necessariamente “a bola da vez”?

Não exatamente. Acreditamos que 2026 ainda apresenta importantes incertezas no ambiente doméstico e global, o que exige cautela e a manutenção de posições mais defensivas. Esse cenário reforça nossa visão construtiva para os Fundos de Papel com risco de crédito baixo a moderado, que tendem a apresentar comportamento mais defensivo em ambientes de maior volatilidade, além de continuarem oferecendo boas rentabilidades.

Isso ocorre porque a taxa Selic ainda deve permanecer em níveis elevados, sustentando um ambiente favorável para os FIIs de papel indexados ao CDI. Já os fundos indexados ao IPCA devem seguir proporcionando proteção contra a inflação, com a possibilidade adicional de valorização do valor patrimonial, caso as expectativas para as taxas das NTN-Bs (Tesouro IPCA+) melhorem.

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