Fundos listados: onde estão as oportunidades, na visão dos especialistas

Nesta sexta-feira (31), promovemos a 11ª edição do Café Alocação & Fundos, com foco em fundos listados. O evento, realizado pela XP para alocadores parceiros, reuniu especialistas da casa e gestores da JiveMauá, Patria e Sparta.

Os debates se concentraram em abordar as mudanças no mercado de fundos listados, sua recuperação, o cenário atual para a classe de ativo e as oportunidades de investimento com mais um ciclo de corte de juros a caminho.

Confira os destaques abaixo:

Alocação: principais temas do cenário doméstico e global

Artur Wichmann, CIO da XP, abriu os painéis listando os principais temas para mapear. No cenário macro global, as três grandes reflexões do executivo são:

• A grande ascensão da inteligência artificial não é uma bolha; essa tecnologia é transformacional, mas, como um processo natural do mercado, parte do capital será destruída nos próximos anos e a outra parte será consolidada.
• Estamos em um bull market generalizado, mas precisamos considerar que também se trata de um “bear market de dinheiro”. E como se defender da destruição do valor do dinheiro? Expondo-se a algum ativo real, como um imóvel.
• O movimento de corte de juros pelo Federal Reserve (Fed, o banco central dos EUA) no momento que a inflação segue distante da meta e a atividade econômica se mostra resiliente abre espaço para uma análise sobre a postura do Fed. O discurso mais recente do presidente do BC americano, Jerome Powell, teria o propósito de reforçar que as autoridades monetárias seguem cautelosas e preferem adotar uma postura mais prudente até saber melhor como anda a economia do país.

No campo do Brasil, Wichmann destacou que o cenário cambial não diz respeito à valorização do real, mas sim à depreciação do dólar. O mercado brasileiro também enfrenta suas próprias questões, com juros reais excessivamente altos e uma inflação que, apesar dos sinais de desaceleração, está convergindo para a meta de maneira lenta.

Wichmann concluiu dizendo que, com a Selic a 15%, o CDI está “inegavelmente atraente”, mas não devemos pensar que é um ativo 100% livre de risco.

“Um ativo livre de risco é aquele que, nos momentos de risco, ele te protege, e nos dois últimos momentos de risco agudo (2015-16 e pandemia de Covid-19), ele não protegeu”, afirmou.

FIIs e ciclos de juros: qual o melhor momento para se posicionar?

O painel teve como convidado o head de fundos listados do Research da XP, Marx Gonçalves, que compartilhou um estudo sobre o comportamento dos FIIs durante os ciclos de corte da Selic.

Segundo o analista, a intuição do investidor é se expor a fundos imobiliários quando os juros começam a cair. No entanto, essa não é a melhor estratégia.

Quem se antecipa de quatro a 12 meses ao corte de juros costuma garantir maiores retornos. Isso porque FIIs têm maior correlação negativa às taxas de juros futuras. Quando a Selic estava a 14,25% a.a. em 2015-16, por exemplo, a taxa prefixada de três anos chegou a cair de ~16% a ~11% antes de um novo ciclo de corte, enquanto o IFIX subiu mais de 38%.

Atualmente, a inflação segue bem acima da meta. O time de economia da XP projeta que o primeiro corte da Selic deve acontecer em março do ano que vem.

Considerando que a projeção para o início do ciclo de corte de juros é daqui a cinco meses e os FIIs continuam bastante descontados e com fundamentos sólidos, Marx avalia que existe uma janela favorável para se posicionar no mercado de FIIs.

Acesse o estudo na íntegra com as preferências do time de fundos listados do Research da XP

FIIs de tijolo: fundamentos e oportunidades

Brunno Bagnariolli, gestor da JiveMauá, e Rodrigo Abbud, sócio e head de Real Estate Brasil da Patria| Moderador: Bruno Gargiolli, head de Real Estate e Listed Funds no IB da XP

O painel dedicado a comentar o momento atual para fundos imobiliários de tijolo contou com a participação de Brunno Bagnariolli, gestor da JiveMauá, e Rodrigo Abbud, sócios e head de fundos imobiliários Brasil na Patria.

Quando perguntados sobre o que acham que está por trás da resiliência dos ativos em um cenário de taxas de juros a 15%, Bagnariolli e Abbud citaram: (i) a tendência de crescimento e demanda, o que gera necessidade de mais espaço; e (ii) os bons fundamentos da indústria, que se beneficia de uma atividade econômica aquecida, níveis de taxa de vacância baixas e mais investimentos por parte das empresas.

Os especialistas também falaram das distorções do mercado. Os ativos costumam ser subvalorizados porque muitas vezes o valor patrimonial (VP) não reflete os potenciais benefícios que o mercado pode ganhar quando o ciclo econômico melhora. Trata-se de uma “dor” do crescimento de uma indústria tão nova quanto a de FIIs, mas o que se tem visto é uma parcela de investidores institucionais começando a aproveitar essas distorções para expor a carteira ao setor.

Sobre oportunidades dentro do segmento, Bagnariolli tem visão construtiva para galpões e Abbud citou lajes corporativas (para ele, oferecem os maiores descontos).

FIIs de papel: descontos “injustificados” em Fiagros

André Masetti, portfolio manager da XP Asset Management, e Ulisses Nehmi, CEO da Sparta | Moderador: Fabiano Cintra, head de Seleção de Fundos da XP

O último painel do dia focou em falar sobre investimentos em FIIs de papel. Os títulos de renda fixa voltaram a ocupar o noticiário financeiro em 2025 com as mudanças propostas na Medida Provisória 1303, que previa o fim da isenção dos títulos. A MP acabou perdendo validade, mas provocou ruídos no segmento e uma pressão nos spreads, o que levou a Sparta a adotar uma postura mais cautelosa.

No entanto, a natureza dos FIIs de papel, com garantias estruturadas, oferece uma blindagem maior em relação a outros tipos de crédito. Masetti destacou que, em operações bem estruturadas — como financiamentos de prédios comerciais, galpões e shoppings —, há maior segurança.

Sobre Fiagros, os especialistas relembraram a crise do agronegócio que abalou o desempenho dos ativos. O movimento de estresse das empresas que derrubou os preços das cotas a níveis injustificados, na avaliação deles.

Masetti lembrou que o crédito agro não é algo novo, mas sempre foi concentrado pelos bancos. Com o surgimento dos Fiagros, tudo o que acontece no setor ficou mais evidente para o investidor de varejo, o que explica por que as recuperações judiciais anunciadas em 2024 geraram pânico no mercado.

No setor de infraestrutura, observou-se uma grande abertura de spreads nas últimas semanas, especialmente em ativos triple A de longo prazo devido a questões associadas a oferta e demanda. 

Quanto às oportunidades que os gestores observam no mercado, o foco da XP Asset está na originação de ativos IPCA+. Segundo Masetti, se a gestora conseguir fazer operações de longo prazo e com bons locatários, quando houver melhora de ciclo, haverá uma boa margem de aproveitamento no mercado secundário.

No caso da Sparta, em vez de buscar prêmio em risco de crédito, procura aumentar o risco de mercado.

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