Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 15 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Panorama e Performance
No cenário internacional, os mercados globais mantiveram viés positivo em agosto, impulsionados pela resiliência da economia americana, pelos bons resultados corporativos e pela expectativa de corte de juros nos Estados Unidos. As falas de Jerome Powell, presidente do Federal Reserve, durante o simpósio de Jackson Hole, reforçaram essa perspectiva, com o mercado precificando em 90% a chance de redução da taxa já na reunião do FOMC em setembro.
Apesar da cautela demonstrada por diretores do Fed — preocupados com os efeitos das tarifas mais altas sobre a inflação —, o otimismo com a possível flexibilização monetária impulsionou o mercado acionário, levando os principais índices a renovarem recordes. Mesmo com esse cenário mais favorável, os rendimentos das Treasuries de 30 anos continuaram subindo, e o dólar se enfraqueceu globalmente. No campo político, persistem incertezas: o presidente Donald Trump tentou demitir uma das diretoras do Fed e tem feito críticas frequentes à atuação do banco central, colocando em xeque sua independência.
No Brasil, embora os investidores tenham demonstrado cautela diante dos possíveis desdobramentos da aplicação da Lei Magnitsky ao ministro do Supremo Tribunal Federal (STF), Alexandre de Moraes — e da consequente elevação das tensões diplomáticas entre Brasil e Estados Unidos —, agosto foi marcado por uma descompressão de riscos. Parte das incertezas iniciais sobre a tarifa de 50% imposta pelos EUA ao Brasil foi dissipada, trazendo algum alívio ao mercado.
No campo monetário, aumentaram as expectativas de corte na taxa Selic, que nosso time de economia projeta para início em janeiro de 2026. A desaceleração da atividade econômica, a inflação corrente mais benigna, a valorização do câmbio e a queda nas expectativas inflacionárias reforçam esse cenário. O Boletim Focus mostra revisões baixistas consecutivas: o IPCA de 2025 caiu para 4,86%, o de 2026 para 4,33%, e o de 2027 recuou para 3,97% — após 26 semanas de estabilidade. Com isso, estimamos que a Selic passe dos atuais 15,00% para 12,00% até o segundo semestre de 2026.
No campo dos indicadores econômicos, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15) foi de -0,14% em agosto, ficando 0,47 ponto percentual (p.p.) abaixo do resultado de julho (0,33%). No ano, o IPCA-15 acumula alta de 3,26% e, em 12 meses, 4,95%, abaixo dos 5,30% observados nos 12 meses imediatamente anteriores. O IGP-M subiu 0,36% em agosto, revertendo o comportamento registrado em julho, quando a taxa foi de -0,77%. Com esse resultado, o índice acumula queda de 1,35% no ano e alta de 3,03% nos últimos 12 meses. Já o INCC-M registrou alta de 0,70% em agosto, abaixo da taxa de 0,91% observada no mês anterior. A tendência de aumento nos custos do setor de construção é reforçada pela taxa acumulada em 12 meses, que atingiu 7,49%. Esse resultado representa um avanço expressivo em comparação com agosto de 2024, quando o índice acumulava alta de 4,84% na mesma base de comparação.
O mês foi marcado por desempenho positivo no mercado de fundos imobiliários. O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) encerrou o período em alta de 1,16%, impulsionado principalmente pelos fundos de tijolo, que apresentaram performance média de 1,58%, beneficiados pelo fechamento da curva de juros e pela perspectiva de cortes na Selic a partir de 2025. Já os fundos de papel registraram performance média de 0,63%,.
Apesar das sinalizações favoráveis, mantemos uma postura cautelosa. No segmento de recebíveis, seguimos construtivos em relação aos FIIs com risco de crédito baixo a moderado, que continuam sendo negociados a preços atrativos e oferecendo bom carrego em um ambiente de juros elevados. Os fundos sob nossa cobertura apresentam taxas internas de retorno médias de IPCA + 9% ao ano, já líquidas de taxas de gestão. No segmento de tijolo, mantemos preferência por fundos com portfólios de maior qualidade, bem localizados e com baixa alavancagem. Além disso, seguimos atentos às oportunidades de assimetrias nos diversos segmentos.
O mês também foi marcado pelo leilão de CEPACs na região da Faria Lima, no qual 57% dos títulos foram absorvidos, sobretudo por investidores com projetos já concluídos. Apesar da demanda parcial, o resultado sinaliza que o preço inicial elevado pode ter limitado o apetite por novos empreendimentos na região. Nesse contexto, destacamos o PVBI11, atualmente negociado a R$ 23 mil/m² — patamar considerado excessivamente pessimista frente à qualidade de seu portfólio, mesmo diante da vacância projetada de 22,2% para 2026.
Entre os fundos sob nossa cobertura, os principais destaques foram o HSI Malls (HSML11), que adquiriu participação adicional no SuperShopping Osasco a um cap rate de 9,6% — acima da média do portfólio —, e o BTG Pactual Logística (BTLG11), que concluiu a venda de ativo em Camaçari/BA com lucro de R$ 8,15 milhões e registrou valorização média de 3,32% em seu portfólio. No campo regulatório, ressaltamos as propostas submetidas pelo FG/Agro (FGAA11), que incluem a possibilidade de recompra de cotas e a ampliação do universo de ativos elegíveis, alinhadas à Resolução CVM nº 214.
Por fim, o mês também trouxe repercussões relacionadas à governança no mercado de crédito, com destaque para as denúncias contra a Virgo Securitizadora, investigada pela CVM por suposto uso indevido de recursos de clientes. Apesar da volatilidade gerada nos fundos de papel, avaliamos que se trata de um evento isolado, sem impactos estruturais para o segmento.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou performance positiva de 1,16% no mês de julho, após encerrar junho com performance negativa de 1,36%. No mês, fundos de papel registraram uma alta média de 0,63%, enquanto fundos de tijolos apresentaram alta média de 1,58%.
Data Base: índice até fechamento 29/08/25
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3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Fundos de Recebíveis (47,5% da carteira): Os fundos de recebíveis destinam seus recursos a dívidas lastreadas em imóveis, principalmente por meio de uma carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com uma duration em torno de 4,5 anos. Essa característica proporciona a esses fundos um perfil defensivo em cenários de incerteza, resultando em menor volatilidade nas suas cotas de mercado, especialmente quando apresentam risco de crédito baixo a moderado. Atualmente, consideramos essa classe de ativos a mais atrativa para investimento, não apenas pelos preços atraentes, mas também pela expectativa de aumento nos rendimentos em um cenário de Selic e inflação elevados ao longo do ano.
Ativos logísticos (20,0% da carteira): O segmento de galpões logísticos tem mostrado uma demanda positiva e consistente nos últimos trimestres, encerrando 2024 com um excelente nível de absorção líquida, mesmo com o novo estoque entregue. Essa tendência resulta em níveis recordes de ocupação, especialmente em imóveis de alto padrão localizados a até 60 km de São Paulo. Além disso, as receitas imobiliárias de alguns fundos do segmento estão sendo beneficiadas por reajustes de aluguéis superiores à inflação, algo incomum no setor. Esse cenário reforça nossa percepção de um momento favorável para o segmento, impulsionado pela forte demanda de empresas de e-commerce.
Híbridos (9,5% da carteira): Por possuírem mandatos de investimento mais amplos e flexíveis, acreditamos que os Fundos Imobiliários híbridos continuam sendo uma opção atrativa para a composição de uma carteira focada na geração de renda.
Lajes Corporativas (5,5% da carteira): Os resultados positivos do mercado de escritórios em São Paulo têm levado os fundos do segmento a elevar a ocupação e a aplicar reajustes positivos nos contratos de locação, especialmente aqueles com portfólios bem localizados. Esperamos que as regiões premium da cidade mantenham boas perspectivas de redução da vacância e valorização dos aluguéis nos próximos trimestres, embora em um ritmo mais moderado, devido às taxas de juros elevadas e à desaceleração do PIB. Mantemos nossa preferência por fundos com exposição a imóveis de alto padrão em regiões primárias, devido à maior resiliência desses ativos em períodos de incerteza. .
Shopping Center (10,5% da carteira): Mantemos nossa preferência por fundos com portfólios de shoppings dominantes e voltados para alta renda, pois esses ativos têm demonstrado maior resiliência em períodos desafiadores. Para o curto prazo, esperamos uma expansão moderada nos resultados do setor, alinhada ao nosso cenário de desaceleração da atividade econômica no Brasil. Além disso, prevemos efeitos positivos nos aluguéis mínimos decorrentes de ajustes positivos relacionados ao IGP-M e ao IGP-DI, bem como uma ocupação mais elevada.
Fundo de Fundos (7,0% da carteira): Apesar do cenário incerto e da falta de gatilhos de curto prazo, os fundos de fundos (FOFs) oferecem boas oportunidades de investimento atualmente. Acreditamos que os rendimentos desses fundos estão em níveis saudáveis, e o duplo desconto — resultante do deságio em relação ao valor patrimonial e do desconto dos FIIs em que investem — proporciona uma margem de segurança atrativa para os investidores. Nossa preferência recai sobre fundos com gestão que tenha um histórico consistente de geração de retornos acima da média do mercado (alpha).
