Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Outubro de 2024

Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 15 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.

O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Faça seu login e confira o conteúdo completo.

1. Panorama e Performance

Nos Estados Unidos, o Fed decidiu reduzir a taxa básica de juros em 0,5p.p., decisão que surpreendeu o mercado que antecipava um corte de 0,25p.p.. A queda dos juros reflete um cenário de inflação mais controlado e um mercado de trabalho que, embora desacelerando, o faz de forma gradual. Como exemplo, a inflação medida pelo deflator das despesas de consumo pessoal, o PCE, teve um aumento abaixo das expectativas, reforçando o processo de desinflação. Na Zona do Euro, o Banco Central Europeu decidiu reduzir a taxa de depósitos em 0,25p.p., em linha com as expectativas do mercado, enfatizando a melhora nas perspectivas inflacionárias. Na China, diante de indicadores econômicos de agosto mais fracos, o Banco Central anunciou um novo pacote de estímulos para a atividade econômica, com o intuído de alcançar a meta de crescimento.

No Brasil, o Comitê de Política Monetária do Banco Central do Brasil (Copom) decidiu elevar a taxa Selic em 0,25p.p., em linha com as expectativas. O comunicado após a reunião destacou a resiliência da atividade da atividade econômica e as pressões inflacionárias que, conforme a visão dos economistas da XP, mesmo diante da queda em agosto devem seguir com as expectativas desancoradas, o que demanda uma política monetária mais restritiva. A ata da reunião destacou que o início do ciclo de alta de juros deve ser gradual, mas que a decisão dependerá dos indicadores econômicos. No âmbito fiscal, o Relatório Bimestral de Receitas e Despesas, trouxe dúvidas acerca da capacidade do governo cumprir com as metas fiscais. Ainda, a Fitch Ratings manteve a nota de crédito do Brasil devido ao risco fiscal, mesmo diante do crescimento econômico.

No campo dos indicadores econômicos, a prévia de inflação de agosto, medida pelo IPCA-15, indicou alta mensal de 0,13%, abaixo das expectativas de mercado. O índice acumulado em 12 meses registrou desaceleração de 4,35% em agosto para 4,12% em setembro. A principal surpresa baixista veio da categoria de serviços, tanto da parte de itens voláteis quanto da parte de serviços intensos. O IGP-M, por sua vez, registrou alta de 062% em setembro, aceleração frente ao resultado de agosto, e acumula inflação de 4,53% em 12 meses. Já o INCC-M, que mede preços da construção civil, apresentou variação de 0,61% entre agosto e setembro de 2024, registrando desaceleração marginal frente a taxa do mês anterior, influenciado principalmente pela categoria de materiais e equipamentos, e registrou crescimento de 4,84% para 5,23% no acumulado em 12 meses.

No âmbito dos fundos listados, o mês de setembro foi marcado pela performance negativa do IFIX (índice de fundos imobiliários). A abertura da curva de juros juntamente com o início do ciclo de alta da taxa Selic, trouxeram impactos negativos para a classe.

Diante do cenário de alta nos juros, os fundos de papel tendem a apresentar um caráter mais defensivo frente aos fundos de tijolos. Contudo, entendemos que no cenário atual, as cotas de alguns fundos de tijolos já podem estar precificando o cenário mais desafiador. Sendo assim, mesmo que com poucos catalizadores, aqueles fundos que possuem portfólios de boa qualidade, baixa vacância e boa gestão, podem apresentar maior resiliência. No âmbito dos fundos de papel, acreditamos que a menor correlação com a curva de juros pode favorecer a classe no atual cenário. Ainda assim, os fundos com melhor qualidade de crédito devem estar mais bem posicionados. Entenda mais do comportamento dos fundos em ciclos de alta de juros “Como ficam os FIIs com a Selic em alta?”.

Ademais, esse mês foi marcado pelo pedido de recuperação judicial da Agrogalaxy, o que despertou novas preocupações no universo dos Fiagros (“Quais Fiagros podem ser impactados pela Inadimplência e Recuperação Judicial da Agrogalaxy?“). A empresa também não realizou o pagamento de R$70 milhões referente a amortização de um dos seus CRAs. Entendemos que o não pagamento do título de dívida pode gerar impactos na distribuição dos rendimentos dos Fiagros com exposição à empresa. Até agora, o acontecimento já levou às administradoras a remarcarem os CRAs que possuíam a empresa como devedora.

2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou performance negativa de -2,58% no mês de setembro, após encerrar agosto com performance positiva de 0,86%. No mês, fundos de papel registraram uma queda média de 1,22%, enquanto fundos de tijolos apresentaram queda média de 3,47%.

^{Data Base: índice até fechamento 30/09/24}

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3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

Fundos de Recebíveis (46,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no médio prazo, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.

Ativos logísticos (19,0% da carteira): A menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce.

Híbridos (5,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco, dada sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (12,0% da carteira): As regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.

Shopping Center (14,0% da carteira): Mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já nos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.

Fundo de Fundos (4,0% da carteira): Os Fundos de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos, de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente, o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.