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LOG CP (LOGG3): Outra venda relevante de ativos

Dois projetos vendidos por R$ 510 milhões e 40,9% de margem bruta

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A LOG CP divulgou fato relevante destacando a venda combinada de dois projetos (LOG Betim Via Expressa e LOG Salvador), atingindo R$510 milhões e 138 mil de ABL. A negociação implicou em uma forte margem bruta de 40,9%, e estimamos um cap rate de ~7,7% (considerando um YoC de 13%), o que vemos como uma compressão atrativa do cap rate em relação às últimas transações da LOG, com um cap rate médio variando de 8% a 8,5%. Além disso, vemos que a transação deve ter um impacto positivo no financiamento de capex da LOG para 2024, mesmo considerando o parcelamento do pagamento da transação, o que deve abrir espaço para a empresa continuar com seu plano de expansão de ABL. No entanto, mantemos nossa recomendação neutra e preço alvo de R$ 26,5/ação para a LOG CP, pois vemos a empresa sendo negociada a 25,7x P/FFO 2024E, o que consideramos exigente.

O que há de novo?

A LOG CP divulgou fato relevante destacando a venda de dois projetos, atingindo 138,2 mil de ABL, para o BTG Pactual LOGCP FII. A venda combinada totalizou R$ 510 milhões, representando R$ 3,69 mil/m² e implicando em uma margem bruta de 40,9%. Em termos de projetos, a transação foi composta por (i) LOG Betim Via Expressa (100% LOG com 50,5 mil de ABL) por ~R$ 170 milhões – ~R$ 3,4 mil/m²; e (ii) LOG Salvador (100% LOG com 87,6 mil de ABL) por ~R$ 325 milhões, atingindo R$ 3,9 mil/m², que ajustado pelo capex remanescente a ser incorrido no ativo (~R$ 15 milhões) deve atingir ~R$ 3,7 mil/m². A transação deverá ter uma lógica de parcelamento do pagamento com sinal de 55,8% e o volume restante em 24 meses após o fechamento (IPCA ajustado).

Nossa opinião

Estimamos um cap rate de aproximadamente 7,7% com a venda dos ativos combinados, considerando um YoC de desenvolvimento de aproximadamente 13% (estimativas da XP), o que consideramos uma compressão atrativa do cap rate em relação às últimas transações da LOG, com um cap rate médio entre 8% e 8,5%. Além disso, vemos com bons olhos o nível atrativo de precificação do LOG Salvador, atingindo R$ 3,7 mil/m² (ajustado pelo capex remanescente) vs. uma média das últimas transações de ~R$ 2,9 mil, mesmo considerando que o projeto ainda está em construção (1 fase restante a ser entregue), o que reforça a forte demanda pelos ativos da LOG. Finalmente, vemos que a transação deve ter um impacto positivo no financiamento de capex da LOG para 2024 (o guidance da empresa para capex é de R$ 850 milhões), mesmo considerando o parcelamento do pagamento da transação, o que deve abrir espaço para a empresa continuar com seu plano de expansão de ABL (indicação de entrega da LOG de 443 mil m² de ABL em 2024) sem prejudicar sua posição de alavancagem financeira.

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