Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 13 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo
1. Panorama e Performance
No cenário internacional, o comitê de política monetária do Federal Reserve tomou a decisão de manter a taxa de juros de referência inalterada. Na ata do FOMC o tom foi de cautela, com os dirigentes destacando riscos de âmbito inflacionário e da atividade econômica, que ainda segue aquecida. Ainda neste âmbito, o PIB do terceiro trimestre na segunda leitura veio acima do esperado na sua segunda estimativa. Em contrapartida, o livro bege do Fed, relatório qualitativo sobre as condições econômicas, apresentou recuo da atividade econômica dos EUA entre outubro e meados de novembro. Adicionalmente, o comitê destacou que as condições financeiras mais restritivas podem influenciar nas decisões futuras. As autoridades do Fed aparentaram estar mais confortáveis com o posicionamento de política monetária no seu combate as pressões inflacionárias, mas ainda segundo as mesmas, aumentos adicionais ainda são uma possibilidade. O PCE, medida de inflação predileta do Fed apresentou alta marginal em outubro frente ao resultado de setembro. Na zona do euro, o PIB do terceiro trimestre registrou contração frente ao trimestre anterior, reforçado os sinais de enfraquecimento da atividade econômica, efeito da política monetária mais restritiva. Ademais, as pressões inflacionárias têm apresentado comportamentos favoráveis, com o núcleo de inflação apresentando recuo no resultado da variação anual de novembro frente ao resultado de outubro. Na Ásia, a economia chinesa tem apresentado dificuldade de ganhar ritmo na recuperação. Os indicadores da atividade apresentaram resultados mistos em outubro, com o setor de construção apresentando resultados negativos entre janeiro e outubro deste ano e resultados de produção industrial e de vendas do varejo superando as expectativas. O PMI composto de novembro também apresentou recuo. Adicionalmente, o Banco Central da China (PBoC) decidiu manter as suas taxas de empréstimo de referência de 1 e 5 anos estáveis.
No Brasil, o Banco Central tomou a decisão de cotar a taxa básica de juros brasileira em 0,5 p.p levando-a para 12,25%, em linha com as expectativas de mercado e da XP. Sobre a ata divulgada após a reunião o tom foi de cautela, ressaltando o cenário externo adverso e as incertezas quanto ao cenário fiscal como pontos de atenção. Ainda no âmbito fiscal, o relator da Lei de Diretrizes Orçamentárias reiterou a posição do governo da manutenção da meta fiscal zero para 2024. O resultado primário do governo central registrou superávit em outubro. Adicionalmente, a ata ressaltou que o processo de desinflação tem apresentado dinâmicas favoráveis, mas ainda segue como um fator de preocupação devido a menores pressões baixistas para alguns setores. As dinâmicas favoráveis da inflação e a atividade econômica desacelerando reforçam as expectativas de novos cortes na reunião de dezembro. Com relação a atividade econômica, os resultados do setor de serviço que apresentou recuo e a proxy mensal do PIB, o IBC-BR, reiteraram do um PIB mais fraco no terceiro trimestre deste ano. O time de economia da XP espera cortes de 0,5 p.p nas próximas reuniões e projeta que o ciclo de cortes encerre com a taxa Selic em 10,00% ao final de 2024. No âmbito político, o senado aprovou a proposta de reforma tributária, que substitui 5 impostos por um IVA dual anual o que simboliza uma redução da complexidade do sistema tributário brasileiro.
No campo dos indicadores econômicos, a prévia de inflação de novembro medida pelo IPCA-15 indicou alta mensal de 0,33%, em linha com as expectativas da XP, ao passo que o índice acumulado em 12 meses registrou desaceleração de 5,05% em outubro para 4,84% em novembro. Apesar da alta puxada pelo setor de alimentos e bebidas e pelo preço das passagens aéreas, os economistas da XP, acreditam que o processo de desinflação continua de forma benigna quanto ao cenário de curto prazo. Nossas expectativas de inflação para 2023 e 2024 estão em 4,5% e 3,9%, respectivamente. O IGP-M, por sua vez, registrou alta de 0,59% em novembro puxado principalmente pelo incremento nos preços de commodities componentes do índice ao produtor, e acumula deflação de -3,46% em 12 meses, refletindo a queda nas commodities e preços industriais. Já o INCC-M, que mede preços da construção civil apresentou alta de 0,10% entre outubro e novembro, influenciado principalmente pelo componente de preços de mão de obra, e recuou de 3,37% para 3,33% no acumulado em 12 meses.
No âmbito dos fundos listados, o mês foi marcado pelo Super Clássicos de FIIs que reuniu gestores para debater perspectivas para os respectivos segmentos de seus fundos imobiliários. De maneira geral, os gestores trouxeram visões construtivas para as suas respectivas classes. Ainda, o mês foi marcado pelo início de discussões sobre a criação de normas específicas para os Fiagros. Nesse sentido, a CVM iniciou o processo de consulta pública para debater a proposta de se criar normas específicas para a classe. Na nossa visão, a criação da nova norma é positiva, pois ela visa possibilitar o desenvolvimento de novas estratégias para diferentes tipos de ativos que não são explorados atualmente pela norma “provisória” dos Fiagros.
Adicionalmente, movimentações no segmento de fundos de Shoppings com valor total de transações de aproximadamente R$ 435,1 milhões. No campo dos fatos relevantes, Allos vendeu participação do Boulevard Shopping Bauru para o fundo HGBS11 (22%) e MALL11 (35%). As transações tiveram valor total aproximado de R$51,5 milhões para o HGBS11 e de R$81,9 milhões para o MALL11. As transações tiveram cap rate de 9% O HGBS11 também firmou escritura definitiva para aquisição da fração ideal de 60% do Shopping Capim Dourado pelo valor aproximado de R$181,3 milhões e cap rate de 9,25%. Ainda com relação ao segmento de shoppings, o XPML11 aumentou sua exposição geográfica com aquisição de 8% de participação no Praia de Bellas Shopping Center, pelo montante aproximado de R$ 60,4 milhões. A gestora estima um impacto no potencial de distribuição anual de dividendos bruto de aproximadamente R$0,18/cota. Ademais, foram superadas as condições precedentes para a aquisição da fração ideal de 10% do Plaza Sul Shopping pelo XPML11. O valor total da transação será de R$60 milhões.
Por fim, esse mês publicamos o relatório setorial de fundos de logística, o segmento de galpões logísticos tem apresentado dinâmicas favoráveis, e acreditamos que o setor pode apresentar crescimento moderado com a evolução do seu principal driver. Diante da melhora da dinâmica externa, melhora do cenário doméstico e do crescimento moderado do segmento, esperamos que a classe de fundos de logística apresente bom desempenho no médio longo prazo. Acesse o conteúdo completo aqui.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou alta de 0,66% no mês de novembro, após encerrar outubro com queda de -1,97%. No mês, fundos de papel registraram uma queda média de -0,23%, enquanto fundos de tijolos apresentaram alta média de 1,34%.
Data Base: índice até fechamento 30/11/23
3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Fundos de Recebíveis (42,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.
Ativos logísticos (15,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (7,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (17,5% da carteira): Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.
Shopping Center (14,0% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.
Fundo de Fundos (4,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
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