Inadimplência de varejistas e impacto em FIIs: Update

Após a divulgação das inconsistências no balanço das Americanas em janeiro, o mercado começou a se preocupar com o pagamento de compromissos da empresa, incluindo os aluguéis, temor que aumentou após o pedido de recuperação judicial devido à incerteza de quais compromissos seriam afetado pela medida. Logo em fevereiro, começaram a surgir notícias de pagamentos parciais das Americanas a fundos dos quais a empresa aluga galpões logísticos, assim como notícias de inadimplência de outras varejistas, afetadas pelo momento desfavorável para o segmento devido aos juros elevados e queda no consumo.

Neste relatório, fazemos um recorrido pelos principais fundos imobiliários que divulgaram problemas relacionados às locatárias do segmento do varejo. Até o momento, os fundos de galpões logísticos foram os mais afetados.

O fundo imobiliário Vinci Logística (VILG11) entrou com uma ação de despejo contra a Tok&Stok em 16 de fevereiro, quando a locatária ficou inadimplente com o aluguel de janeiro devido em fevereiro. Em 7 de março, a Vinci informou ao mercado que o pagamento do aluguel do galpão referente a fevereiro foi pago, porém o de janeiro segue faltante, logo, o processo de despejo segue em andamento. O aluguel do galpão localizado em Extrema corresponde a 14% da receita do VILG11, que conta com outros 15 galpões em seu portfólio, e possui garantia através de seguro fiança com cobertura equivalente a doze aluguéis.

Fato Relevante de 16 de fevereiro – Vinci ajuíza ação de despejo

Fato Relevante de 7 de março – Tok&Stok paga aluguel de fevereiro atrasado

 O fundo imobiliário Max Retail (MAXR11) comunicou em 15 de fevereiro um atraso no pagamento do aluguel de dezembro pelas Americanas, valor que entrou como valor concursal na recuperação judicial da varejista. Até então, foram pagos 47,6% do valor devido, eu por sua vez representa 61,7% da receita do fundo.

Fato relevante de 25 de janeiro – Créditos concursais na recuperação judicial

Fato Relevante de 15 de fevereiro – Inadimplência de Americanas

Relatório Gerencial de fevereiro – Nota da gestão e detalhamento do caso Americanas

O fundo GGR Copevi (GGRC11) adquiriu imóvel locado para a B2W, empresa do grupo Americanas, em Uberlândia, do CSHG Logística (HGLG11), fundo que ainda é responsável por receber os aluguéis. As Americanas pagaram apenas parcialmente o aluguel de janeiro e colocaram o CSHG Logística como titular de créditos concursais da recuperação judicial. O imóvel representa 19,50% da receita do GGRC11 e passará a representar 23,32% quando a última parcela da aquisição for paga.

Comunicado de 12 de janeiro – Exposição do fundo a Americanas

Fato relevante de 10 de fevereiro – Venda de galpão locado para as Americanas

Relatório gerencial de janeiro – Comentário da gestão sobre o caso Americanas

Comunicado de 1º de março – Inadimplência de Americanas

Comunicado de 8 de março – Pagamento do aluguel de Americanas

O fundo imobiliário Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) informou ao mercado em 17 de fevereiro que a varejista de moda Marisa (AMAR3) está inadimplente com o aluguel referente a janeiro/23 de um imóvel que corresponde a 4% da receita do fundo. Desde então, não foram divulgados mais detalhes em relação às medidas que o fundo está tomando para receber o valor devido. A inadimplência não afetou o valor de dividendos anunciado para março.

Relatório Gerencial de fevereiro – Nota da gestão sobre a inadimplência de Marisa

Comunicado de 17 de fevereiro – Inadimplência de Marisa

E, por fim, a Marisa também está inadimplente com o fundo imobiliário Brasil Varejo (BVAR11), administrado pela Rio Bravo Investimentos, referente ao aluguel de janeiro de imóveis locados para suas lojas de rua. A locação de imóveis para Marisa corresponde a 81,47% da receita do fundo e causa impacto de R$ 5,95 por cota. A distribuição de dividendos em fevereiro foi cancelada.

Comunicado de 15 de fevereiro – Comunica a não distribuição de dividendos em fevereiro

Fato relevante de 17 de fevereiro – Inadimplência de Marisa

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O fundo VBI Logístico (LVBI11) comunicou aos cotistas em 25 de janeiro que as Americanas incluíram a Aratulog, empresa dona de galpão alugado pela varejista da qual o fundo detém a 70% das ações, na lista de credores da recuperação judicial, antes de ficar inadimplente. Já em 13 de fevereiro, as Americanas (AMER3) não pagaram o valor integral do aluguel de janeiro do imóvel da Aratulog, com vencimento em fevereiro. Já em 24 de fevereiro, o fundo divulgou fato relevante informando que após ajuizada ação e decretado o despejo das Americanas, houve recurso da varejista que acabou por conseguir suspensão da ordem de despejo. A locatária chegou a pagar mais uma parte do aluguel, porém segue devendo o equivalente a R$ 0,03 por cota referente ao aluguel de janeiro. A gestora VBI segue tentando obter o despejo na justiça.

Fato Relevante de 25 de janeiro – Créditos concursais na recuperação judicial

Fato Relevante de 13 de fevereiro – Pagamento parcial do aluguel

Fato Relevante de 24 de fevereiro – Revogação do despejo liminar pedido pela Aratulog

Relatório Gerencial de janeiro – Detalhamento do caso Americanas e comentários da gestão

As Americanas pagaram com atraso o aluguel de janeiro devido ao XP Log (XPLG11) referente a ocupação do condomínio logístico em Seropédica, no Rio de Janeiro. O fundo divulgou o recebimento parcial do aluguel em 14 de fevereiro e o pagamento integral em 13 de março. As Americanas listaram o fundo na lista de credores da recuperação judicial como titular de créditos concursais, no montante de R$ 849.445,05, apesar de até então não estar inadimplente.

Comunicado de 26 de janeiro – Créditos concursais na recuperação judicial

Fato Relevante de 14 de março – Pagamento integral do aluguel de fevereiro

Relatório Gerencial de janeiro – Detalhamento do caso Americanas

O fundo imobiliário Bresco Logística (BRCO11) divulgou que as Americanas o colocaram como detentor de crédito concursal no valor de R$ 667.816,66, porém não ficou inadimplente. As Americanas possuem um contrato de locação em vigor até setembro de 2027 do imóvel Bresco Contagem que representa 3,6% do total de receita vigente do Fundo. A varejista rescindiu o aluguel de outro imóvel do fundo, desocupado em 06 de janeiro de 2023, restando pendente o pagamento de cerca de 550 mil reais.

Fato relevante de 26 de janeiro – Créditos concursais na recuperação judicial

Relatório gerencial de fevereiro – Nota de gestão e detalhamento do caso Americanas

Nossa visão e recomendação:

Quando o investidor compra uma cota de um fundo de tijolo, está comprando indiretamente um conjunto de imóveis. Estes por sua vez, locados para inquilinos. O fato ocorrido com algumas empresas varejistas demonstra impactos diretos nos contratos de locação de alguns fundos, mas não necessariamente na capacidade desse fundo em gerar renda futura.

Lembrando que na nossa visão, se o fundo mantém os fundamentos dos imóveis de seu portfólio e da região que está inserido, muito possivelmente essa volatilidade possa ser algo mais pontual, não refletindo na necessidade em se desfazer de cotas do fundo a preços abaixo do justo.

Frisamos mais uma vez a importância de ter fundos com portfólios de imóveis bem diversificados, pensando principalmente em mitigar acontecimentos como esse e impactos maiores.