Para melhor entendimento do relatório, sugerimos consultar o Glossário ao final da página, caso seja necessário.
Principais fatores do crédito
Destaques positivos
- Foco em Minha Casa Minha Vida (MCMV), segmento mais resiliente.
- Tem certa diversificação no segmento de média-alta renda (MAC) - maior flexibilidade.
- Cenário atual positivo para construtoras com queda da taxa de juros.
- Alta eficiência operacional - formas de alumínio garantem escala.
- Quase totalidade de terrenos adquirida por permutas (sem dispêndio de caixa).
Pontos de atenção
- Dependência grande de programa governamental, suscetível a mudanças.
- Problemas nos repasses às empresas do MCMV (falta de recursos da União) pode vir a afetar.
- Exposta a variações no cenário macroeconômico.
- Distratos ainda relativamente mais altos do que seus pares.
- Em sua maior parte, referentes aos estoques do segmento MAC.
Quem é a Direcional?
Histórico
A Direcional Engenharia foi fundada em 1981 em Belo Horizonte e é uma das cinco maiores construtoras do Brasil.
Em 2009, passou a atuar no segmento MCMV e foi quando captou R$ 274 milhões com a abertura de capital no Novo Mercado.
Em 2011, captou mais R$ 229 milhões em seu follow-on (oferta secundária de ações). Foi neste ano também que a Direcional passou a adotar o Modelo Associativo para MCMV 2 e 3 , em que os contratos só são assinados após a aprovação do crédito do cliente pelo banco financiador, reduzindo significativamente o risco de distrato.
Atuação
A Direcional opera com foco no desenvolvimento de empreendimentos populares de grande porte e atuação primordial nas regiões Norte, Centro-Oeste e Sudeste.
Atualmente, cerca de 80% de seu banco de terrenos (landbank) se enquadram nos segmentos 2 e 3 do MCMV. Além disso, parte pode ser aproveitada para lançamentos do que a companhia denomina "MCMV 4", que seria voltado para compradores de renda próxima porém superior àqueles com acesso ao MCMV 3. O segmento não está enquadrado no programa governamental.
Os 20% restantes são adequados a projetos do segmento MAC (média e alta rendas) e MCMV 4.
Atua através de uma estrutura verticalizada e com um processo construtivo padronizado industrializado, tendo sido pioneira na utilização de formas de alumínio na construção.
Presença
A Direcional está presente em doze estados e no Distrito Federal, totalizando 26 municípios.
Glossário
VGV (Valor Geral de Vendas): corresponde ao valor a ser obtido com as vendas, de acordo com o preço estimado no lançamento. Um lançamento de um empreendimento de 100 unidades com VGV de R$ 10 milhões significa que a incorporadora estima vender as 100 unidades a R$100 mil cada uma.
Banco de Terrenos (ou landbank): é o estoque de terrenos que a empresa possui para construir e incorporar seus projetos. Sugere-se comparar o banco de terrenos com a estimativa de lançamentos para os próximos anos, medidos em VGV, para avaliar qual o período coberto pelo banco de terrenos para os futuros lançamentos sem a necessidade novas aquisições.
SFH (Sistema Financeiro de Habitação): Também conhecido como financiamento à produção. Principal programa de financiamento habitacional do Brasil. No balanço das empresas, se refere às dívidas contraídas com a Caixa Econômica Federal (intermediária), que são pagas com o fluxo de recebimento de caixa das vendas dos projetos.
Minha Casa Minha Vida (MCMV): programa do governo federal que visa ampliar o acesso da população à habitação, diminuindo assim o déficit habitacional do país. Através dele os compradores têm acesso a condições especiais de financiamento com subsídio do governo. O nível varia de acordo com a seguinte segmentação: Faixa 1, Faixa 1,5, Faixa 2 e Faixa 3 (do maior ao menor percentual de subsídio).
Distratos: cancelamentos de vendas. Entre a compra da unidade e a entrega das chaves, o comprador pode desistir da compra do imóvel. Isso prejudica os resultados das incorporadoras, uma vez que precisam assim devolver pagamentos já feitos e voltar a vender a unidade. Por isso é um dos principais indicadores desse setor.
Vendas contratadas: somatória dos valores das unidades vendidas que tenham contratos assinados.
Percentage of Completion ("PoC"): Método contábil em cujo custo incorrido é dividido pelo custo total da obra. A receita é reconhecida até o limite da relação "custo incorrido / custo total". É utilizado pelas construtoras no Brasil para reconhecer sua receita e seus custos, porém torna difícil a comparação com empresas de outros setores, que não utilizam o PoC.
Permuta: alternativa para a compra de terreno que consiste em pagar o proprietário do terreno com unidades (no caso da permuta física) ou com o fluxo de caixa de vendas de unidades (no caso de permuta financeira).
SG&A (Despesas Comerciais, Gerais e Administrativas): Despesas relacionadas à direção e gestão da empresa para o seu funcionamento, como, por exemplo, gastos com salários, aluguéis, conta de luz etc.
Dívida Líquida: Dívida bruta menos caixa e equivalentes de caixa.
EBITDA (LAJIDA): Corresponde a: (i) receita operacional líquida, menos (ii) custos dos produtos e serviços prestados, menos (iii) SG&A, acrescidos de (iv) depreciação e amortização, conforme fluxo de caixa apresentado nas demonstrações financeiras auditadas e acrescidos de (v) outras receitas e despesas operacionais, desde que recorrentes, em conformidade com as práticas contábeis vigentes, tudo determinado em conformidade com o International Financial Reporting Standards (“IFRS”).
