CRI BR Properties S.A. – NOV/2023

CRI BR Properties S.A. – NOV/2023

  • Vencimento 20/11/2023
  • Rentab. 97% CDI
  • Liquidez No Vencimento
  • Juros Semestral
  • Rating -
  • Risco (0 - 100) 14 Risco Médio

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  • Preço Unitário R$ 1.000,00

Análise do Emissor

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A BR Properties S.A é uma das maiores companhias de investimento em imóveis comerciais do Brasil, com foco em aquisição, locação, administração, incorporação e venda de imóveis comerciais, especialmente escritórios e galpões industriais. Atualmente, possui 35 imóveis comerciais que totalizam 794 mil m² de área bruta locável (ABL). Em 2020, a companhia foi atingida pela crise causada pela pandemia da covid-19, a qual trouxe questionamentos a respeito do modelo de negócios da empresa, focada em grandes lajes corporativas, devido à adoção em massa do home-office. O EBITDA caiu 16% em 2020, para R$ 227,9 milhões (margem de 73%). A dívida líquida/EBITDA atingiu 4,6x no 4T20 (1,3x no 4T19).

Para melhor entendimento do relatório, sugerimos consultar o Glossário ao final da página, caso seja necessário.

Destaques positivos

  • Boa qualidade de portfólio de ativos, com foco em propriedades AAA.
  • Robustez atual da posição de caixa.
  • Baixa taxa de juros para financiar aquisições e desenvolvimentos.
  • Baixo LTV (loan to value – ver Glossário); historicamente em torno de 30%.

Pontos de atenção

  • Ocupação dependente de atividade econômica.
    • Risco de adoção de home office por grandes empresas > redução de demanda.
  • Elevada vacância.
  • Concentração de locatários.

Quem é a BR Properties?

História

A BR Properties é uma companhia de aquisição, administração, arrendamento e venda de imóveis comerciais no Brasil, fundada em 2006 a partir da cisão da Itarema Participações S.A. – companhia constituída em 2004 que tinha por objeto social a participação em outras sociedades no Brasil ou no exterior.

No ano de 2010, a empresa estreou na bolsa. Sua oferta pública inicial de ações (IPO, na sigla em inglês) movimentou R$ 1,074 bilhão, e seu objetivo consistia no levantamento de capital para aquisição de imóveis e desenvolvimento de projetos de incorporação.

Em 2011, a BTG/WTorre Properties foi incorporada pela companhia por meio de um aumento de capital. A aquisição adicionou cerca de 750 mil m² de área bruta locável no portfólio da BR Properties, distribuída nos segmentos de escritórios, galpões industriais e de logística e varejo, das classes A e Triplo A (AAA).

Já em 2012, a companhia concluiu a incorporação da One Properties, cujo portfólio era em sua maior parte composto por imóveis considerados Triplo A. A transação consolidou a companhia como uma das maiores administradoras brasileiras de imóveis, tendo um porfólio de aproximadamente 2 milhões de m² de área bruta locável e valor de mercado superior a R$ 11 bilhões até então. Em julho do mesmo ano, a BR Properties emitiu sua primeira série de debêntures não conversíveis.

No ano de 2019, a BR Properties comprou três torres comerciais no Complexo Parque da Cidade, em São Paulo, ao passo em que vendeu sua participação em um edifício na Avenida Paulista, outro na Av. Chucri Zaidan (São Paulo) e 70% de uma torre na Barra da Tijuca. A empresa busca a reciclagem de seu portfólio por meio da venda de ativos consolidados e aquisição de projetos em desenvolvimento que devem apresentar um retorno maior com a volta da economia.

No fim do mesmo ano, a administradora realizou um aumento de capital de R$ 1,05 bilhão, visando aquisições de novos empreendimentos, investimento nas propriedades atuais, e redução do endividamento.

Atuação

A BR Properties S.A é uma das maiores companhias de investimento em imóveis comerciais do Brasil, com foco em aquisição, locação, administração, incorporação e venda de imóveis comerciais, especialmente escritórios e galpões industriais.

A estratégia de negócios da companhia inclui também a aquisição de imóveis na modalidade de Sale-LeaseBack, desenvolvimentos Built to Suit e, ainda, a incorporação de empreendimentos imobiliários comerciais, com a finalidade principal de mantê-los em carteira para renda.

Adicionalmente, detém participação integral ou controla a maioria dos imóveis que compõem seu portfólio e, nos projetos de incorporação, busca sempre deter participação, no mínimo, igual à dos demais sócios.

Presença

Atualmente, a companhia possui 35 imóveis comerciais que totalizam 794 mil m² de área bruta locável (ABL), dos quais 280 mil m² correspondem a imóveis em desenvolvimento e terrenos (valores apurados ao fim do 4T20). Seus imóveis são localizados nas principais regiões metropolitanas do Brasil, como São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba e Belo Horizonte.

Quem são seus acionistas?

GP Capital Partners (58,04%): fundo da GP Investments, empresa brasileira de private equity, que assumiu o controle da BR Properties em oferta pública em 2016.

Outros (41,96%).

As ações da BR Properties são negociadas sob o código “BRPR3” no segmento Novo Mercado da B3, nível mais elevado de práticas diferenciadas de governança corporativa. As empresas listadas nesse segmento podem emitir apenas ações com direito de voto, as chamadas ações ordinárias (ON).

Principais fatores do crédito

Para melhor entendimento, esclarecemos que a nomenclatura “4T20” significa “quarto trimestre de 2020”. Suas variações também se aplicam (ex: 3T20 seria o terceiro trimestre de 2020). 

Fonte: XP Investimentos, BR Properties, Economatica.

Cenário atual

Durante o ano de 2019, a BR Properties realizou alienações de propriedades com o intuito de reciclar seu portfólio e otimizar a estrutura de capital, chegando ao final do ano com portfólio concentrado em ativos “Triple A”.

Como destaque dessa nova estratégia, cita-se a aquisição de torres corporativas no Condomínio Parque da Cidade, na região da Chucri Zaidan, em São Paulo, representando 101.864 m² de ABL em desenvolvimento. O preço total da aquisição foi de R$ 1,4 bilhão, representando R$13.360 de valor de aquisição por m².

Através da reciclagem do portfólio, a BR Properties busca concentrar seu portfólio em propriedades AAA, tendo 83% do seu valor de mercado atual nesses ativos. Com a entrega do Parque da Cidade e do Galpão Cajamar (empreendimento atualmente em construção pela empresa) em 2021, o percentual em AAA passará a ser de 87%.

Porém, em 2020, a companhia foi atingida pela crise causada pela pandemia do covid-19, a qual trouxe questionamentos a respeito do modelo de negócios da BR Properties, devido à adoção em massa do home-office e, gerando dúvidas acerca da real necessidade de extensas lajes corporativas no cenário pós-pandemia.

Assim, a empresa precisou analisar seu portfólio de locatários e conceder diferimento de aluguéis em casos mais sensíveis. Contudo, o volume de aluguéis diferidos foi equivalente a apenas 5% da receita bruta no 2º trimestre – período mais afetado pela crise – reduzindo para 1,5% no 3T20. No 4T20, a inadimplência manteve-se concentrada em um único inquilino, cuja negociação foi realizada em janeiro de 2021.

Vale notar que a solidez financeira e a resiliência do portfólio amorteceram os efeitos econômicos da crise para a empresa.

Destaques operacionais

Como consequência da reciclagem do portfólio non-core realizada em 2019, houve redução de ABL em 28% naquele ano. Por outro lado, o efeito foi compensado pela redução da vacância física para 17,3%.

Em 2020, a vacância física voltou a registrar avanço para 21,2%, direcionado em sua maior parte pela saída do último tranche da Petrobras, que alugava escritórios no empreendimento Ventura Corporate Towers, no Rio de Janeiro, além das rescisões ocasionadas pela crise da covid-19. O indicador ainda não considera as Torres do Complexo Parque da Cidade e o Galpão Cupuaçu, que entraram no portfólio durante o 4T20.

Nota-se que o segmento de aluguel de lajes corporativas de alto padrão acompanha decisões estratégicas de longo prazo, sendo o distrato de contratos um processo lento. Portanto, dentro do setor de propriedades para renda, a BR Properties possui um perfil mais defensivo que seus pares, por focar em ativos AAA.

Destaques financeiros

Receita e EBITDA

A BR Properties registrou receita líquida de R$ 313,6 milhões em 2020, contração de 17,3% em comparação ao registrado em 2019. Vale destacar que a queda na receita foi decorrente da alienação de ativos realizada no último ano. Se considerarmos a mesma base de propriedades que a empresa tinha em 2019, a métrica teria apresentado avanço de 11%.

O EBITDA no mesmo exercício foi de R$ 227,9 milhões (margem de 73%), queda de 15,7% ante o apurado em 2019 (margem de 71%). Desconsiderando o efeito das vendas de ativos, o EBITDA ajustado teria apresentado aumento de 19% no período.

Endividamento e alavancagem

A administradora atingiu alavancagem medida pela dívida líquida / EBITDA de 4,6x ao fim do 4T20, aumento em relação ao patamar de 1,3x registrado ao fim de 2019, mas consideravelmente inferior ao patamar de 8x nos períodos anteriores ao processo de desalavancagem.

O aumento foi decorrente da conclusão da aquisição da Torre Aroeira, em dezembro, localizada no empreendimento imobiliário “Complexo Parque da Cidade”, cujo preço de aquisição foi R$ 664,9 milhões, pago com capital próprio. Como resultado da redução do caixa, o endividamento líquido foi de R$ 400 milhões em 2019 para R$ 1 bilhão ao fim de 2020.

Apesar da transação ter sido realizada com caixa, a companhia ainda possui posição de liquidez confortável, registrando disponibilidades de R$ 1,2 bilhão ao fim do exercício – valor suficiente para cumprir o cronograma de amortização de dívidas até meados de 2023.

Pontos de atenção

Ocupação dependente de atividade econômica

Como uma empresa de imóveis comerciais, o faturamento da BR Properties fica sujeito às condições do cenário macroeconômico, visto que o aquecimento ou desaceleração da economia refletem na taxa de ocupação de imóveis corporativos.

Além disso, o mercado está sendo impactado pela tendência de adoção do home office em contrapartida aos escritórios tradicionais, o que pode levar as empresas a demandarem menos espaços físicos.

Elevada vacância

As vacâncias física e financeira da companhia, próximas a 20% nos últimos exercícios, são relativamente elevadas. Altas vacâncias demonstram dificuldade em reter ou encontrar novos inquilinos e atestam que a BR Properties está operando aquém de sua capacidade de geração de caixa.

Concentração de locatários

Os dois maiores locatários do portfólio de empreendimentos da empresa corresponderam a 25% da receita de 2019. A alta concentração de locatários aumenta o risco da carteira, já que uma possível migração de um inquilino relevante refletirá em uma queda proporcional e, portanto, significativa na receita da administradora.

Glossário

ABL: Área Bruta Locável

Vacância: É a medida do espaço não locado de um empreendimento

Taxa de Vacância: É a relação entre as áreas disponíveis e a área total de um empreendimento.

Loan To Value (LTV): É um indicador financeiro que relaciona o montante associado a um empréstimo com o valor da garantia que é prestada. No caso de BR Properties, esse indicador relaciona o valor total das dívidas da empresa (divida bruta ou dívida líquida) com o valor de mercado do portfólio da empresa.

Sales Leaseback (SLB): É uma operação estruturada com o objetivo de captar recursos utilizando o patrimônio imobilizado do cliente. O imóvel é vendido a investidores que o alugam de volta ao antigo proprietário.

Built to Suit (BTS): É uma modalidade de operação imobiliária que pode ser traduzida como construção sob medida, consistindo em um contrato pelo qual um investidor viabiliza um empreendimento imobiliário segundo os interesses de um futuro usuário, que irá utilizá-lo por um período pré-estabelecido, garantindo o retorno do investimento e a remuneração pelo uso do imóvel.

Dívida Líquida: Dívida bruta menos caixa e equivalentes de caixa.

Duration: É um indicador (em unidades de tempo) que procura medir a sensibilidade do valor de um título às variações da taxa de juro no mercado.

EBITDA: Receita líquida – Despesas Gerais e Administrativas + Despesas Não Caixa (inclui depreciação e amortização) ou Não Recorrentes

Veja também

Fonte

BR Properties

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