CRI BR Properties S.A. – NOV/2023

CRI BR Properties S.A. – NOV/2023

  • Vencimento 19/09/2022
  • Rentab. -
  • Liquidez -
  • Juros -
  • Risco (0 - 100) - Risco Indisponível

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  • Preço Unitário R$ 1.000,00

Análise do Emissor

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A BR Properties S.A é uma das maiores companhias de investimento em imóveis comerciais do Brasil, com foco em aquisição, locação, administração, incorporação e venda de imóveis comerciais, especialmente escritórios e galpões industriais.

Para melhor entendimento do relatório, sugerimos consultar o Glossário ao final da página, caso seja necessário.

Destaques positivos

  • Boa qualidade de portfólio de ativos, com foco em propriedades AAA.
  • Baixo LTV (loan to value – ver Glossário); historicamente em torno de 30%.
  • Venda de ativos para a Brookfield.

Pontos de atenção

  • Ocupação dependente de atividade econômica.

Quem é a BR Properties?

História

A BR Properties é uma companhia de aquisição, administração, arrendamento e venda de imóveis comerciais no Brasil, fundada em 2006 a partir da cisão da Itarema Participações S.A. – companhia constituída em 2004 que tinha por objeto social a participação em outras sociedades no Brasil ou no exterior.

No ano de 2010, a empresa estreou na bolsa. Sua oferta pública inicial de ações (IPO, na sigla em inglês) movimentou R$ 1,074 bilhão, e seu objetivo consistia no levantamento de capital para aquisição de imóveis e desenvolvimento de projetos de incorporação.

Em 2011, a BTG/WTorre Properties foi incorporada pela companhia por meio de um aumento de capital. A aquisição adicionou cerca de 750 mil m² de área bruta locável no portfólio da BR Properties, distribuída nos segmentos de escritórios, galpões industriais e de logística e varejo, das classes A e Triplo A (AAA).

Já em 2012, a companhia concluiu a incorporação da One Properties, cujo portfólio era em sua maior parte composto por imóveis considerados Triplo A. A transação consolidou a companhia como uma das maiores administradoras brasileiras de imóveis, tendo um porfólio de aproximadamente 2 milhões de m² de área bruta locável e valor de mercado superior a R$ 11 bilhões até então. Em julho do mesmo ano, a BR Properties emitiu sua primeira série de debêntures não conversíveis.

No ano de 2019, a BR Properties comprou três torres comerciais no Complexo Parque da Cidade, em São Paulo, ao passo em que vendeu sua participação em um edifício na Avenida Paulista, outro na Av. Chucri Zaidan (São Paulo) e 70% de uma torre na Barra da Tijuca. A empresa busca a reciclagem de seu portfólio por meio da venda de ativos consolidados e aquisição de projetos em desenvolvimento que devem apresentar um retorno maior com a volta da economia.

No fim do mesmo ano, a administradora realizou um aumento de capital de R$ 1,05 bilhão, visando aquisições de novos empreendimentos, investimento nas propriedades atuais, e redução do endividamento.

Atuação

A BR Properties S.A é uma das maiores companhias de investimento em imóveis comerciais do Brasil, com foco em aquisição, locação, administração, incorporação e venda de imóveis comerciais, especialmente escritórios e galpões industriais.

A estratégia de negócios da companhia inclui também a aquisição de imóveis na modalidade de Sale-LeaseBack, desenvolvimentos Built to Suit e, ainda, a incorporação de empreendimentos imobiliários comerciais, com a finalidade principal de mantê-los em carteira para renda.

Adicionalmente, detém participação integral ou controla a maioria dos imóveis que compõem seu portfólio e, nos projetos de incorporação, busca sempre deter participação, no mínimo, igual à dos demais sócios.

Presença

Atualmente, a companhia possui 35 imóveis comerciais que totalizam 794 mil m² de área bruta locável (ABL), dos quais 280 mil m² correspondem a imóveis em desenvolvimento e terrenos (valores apurados ao fim do 4T20). Seus imóveis são localizados nas principais regiões metropolitanas do Brasil, como São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba e Belo Horizonte.

Quem são seus acionistas?

GP Capital Partners: fundo da GP Investments, empresa brasileira de private equity, que assumiu o controle da BR Properties em oferta pública em 2016.

Vista Capital: Fundada em 2014, a Vista Capital é uma gestora sediada no Rio de Janeiro com atuação nas estratégias de Multimercados e Ações. Possui mais de R$ 5 bilhões em ativos sob gestão.

As ações da BR Properties são negociadas sob o código “BRPR3” no segmento Novo Mercado da B3, nível mais elevado de práticas de governança corporativa. As empresas listadas nesse segmento podem emitir apenas ações com direito de voto, as chamadas ações ordinárias (ON).

Principais fatores do crédito

Buscando reduzir sua alavancagem, a BR Properties tem tido em curso, nos últimos anos, plano de reciclagem de parte de suas propriedades. A venda de 80% de seu portfólio (12 prédios comerciais, somando 385.412 m² de ABL e dois terrenos com ABL potencial de 9.318 m²) para a Brookfield, em julho de 2022, somou mais de R$ 5 bilhões, sendo que 70% já foram pagos.

Com isto, a companhia quitou a totalidade de suas dívidas e distribuiu parte dos recursos aos acionistas via redução de capital, em outubro (após fechamento do trimestre). Ainda não foi divulgada a decisão sobre a alocação dos recursos da segunda parcela, de 30%, a ser recebida após 12 meses.

Atualmente, a vacância tanto física quanto financeira da companhia está em patamares historicamente baixos, o que pode ser atribuído à boa taxa de ocupação das propriedades que foram mantidas em seu portfólio após a venda para a Brookfield. Ao mesmo tempo, foi possível observar melhora na taxa de crescimento do aluguel em relação ao ano anterior, atingindo a maior evolução anual de sua história.

Vale notar que os resultados expressivos levam em consideração a venda recente, que alterou o perfil da companhia, e poderão não ser replicados uma vez que este efeito seja absorvido.

No 3T22, a BR Properties apresentou leve crescimento em sua receita líquida em relação ao mesmo período do ano anterior. Isto foi possível apesar de venda de parte considerável de seu portfólio. Por outro lado, o EBITDA teve queda de 30%, devido a aumento de 35% em suas despesas gerais e administrativas ajustadas (recorrentes), com impacto negativo também sobre a margem.

Em relação ao endividamento, a companhia utilizou os recursos da venda de propriedades para a Brookfield para quitar a totalidade de sua dívida. Sendo assim, sua alavancagem foi zerada e a empresa passou apresentar posição de caixa líquido de R$ 1,5 bilhão ao final de setembro.

Vale notar, no entanto, que ao final de outubro (após o fechamento do 3T22, portanto) houve o pagamento de redução de capital no montante de R$ 1,1 bilhão, resultando em R$ 427 milhões de posição final de caixa.

Glossário

Saiba mais em: BR Properties – Relações com Investidores

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Fonte

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