CRI BRZ Empreendimentos e Construções S.A. – AGO/2022

CRI BRZ Empreendimentos e Construções S.A. – AGO/2022

  • Vencimento 15/08/2022
  • Rentab. -
  • Liquidez -
  • Juros -
  • Rating -
  • Risco (0 - 100) 20 Risco Médio

    A nova pontuação de risco leva em consideração critérios de risco, mercado e liquidez. Para saber mais, clique aqui.

  • Preço Unitário R$ 1.000,00

Análise do Emissor

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Destaques positivos

  • Gestão financeira conservadora.
  • Elevada velocidade de vendas.
  • Déficit habitacional no país no segmento de baixa renda.

Pontos de atenção

  • Dependência grande de programa governamental.
  • Aumento dos custos de construção.
  • Forte concorrência com competidores de maior porte.

Quem é a BRZ?

A BRZ Empreendimentos é uma construtora com foco na incorporação e construção de empreendimentos residenciais fundada em 2010 no estado de Minas Gerais.

A companhia desenvolve exclusivamente torres residenciais entre quatro e catorze andares, com unidades entre 45 a 59 metros quadrados de área.

O público-alvo desses empreendimentos é vasto, atendendo famílias enquadradas nas faixas 2 e 3 do Programa Casa Verde e Amarela (ou seja, renda mensal de até R$ 7 mil reais), e famílias com renda média mensal de, no mínimo R$ 5 mil reais, que buscam financiamento por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

A construtora atua nos estados de Minas Gerais, São Paulo e Rio de Janeiro, em cidades médias que possuem mais de 100 mil habitantes. Nessas regiões, contava em dezembro de 2020 com R$ 6 bilhões de landbank (banco de terrenos) em Valor Geral de Vendas (VGV).

Principais fatores do crédito

A BRZ acelerou o ritmo de lançamento em 2020, com 16 novos empreendimentos (ante 12 em 2019), dos quais 7 foram no quarto trimestre. O VGV lançado no exercício foi de R$ 961 milhões, avanço de 37,5% frente ao apurado no ano anterior, recorde da empresa para um ano.

Além do maior volume de lançamentos, a expansão do VGV lançado também foi direcionada pelo aumento anual de 12,4% no preço médio por unidade para R$ 194 mil. Dado o aumento do preço médio, superior ao teto previsto no Casa Verde e Amarela, todos os empreendimentos lançados em 2020 tiveram seu funding classificado como SBPE.

A empresa enxergou o aumento de preços como oportunidade para diversificação do funding e afirmou a pretensão de continuar atendendo ao programa governamental.

As 5.024 unidades comercializadas em 2020 totalizaram R$ 919 milhões em vendas brutas (crescimento anual de 76,7%), enquanto a porcentagem de distratos em relação às vendas somou 11,7% (ante 14,7% em 2019), resultando em expansão anual de 82,8% nas vendas líquidas para R$ 812 milhões. A velocidade de vendas no exercício foi de 60,3%.

Como resultado da melhora operacional, a receita operacional líquida totalizou R$ 596,9 milhões em 2020, crescimento anual de 38,7%, enquanto o EBITDA apresentou avanço de 146,1% para R$ 127,3 milhões. Em linha com o avanço na rentabilidade, a geração de caixa totalizou R$ 167,1 milhões em 2020, ante R$ 33,4 milhões em 2019.

O endividamento bruto totalizou R$ 315 milhões em 2020, em comparação com R$ 156,7 milhões no ano anterior – avanço decorrente, em sua maior parte, da emissão de R$ 147,3 milhões em debêntures (sua única emissão até então).

Destacamos como positivo o baixo estoque de financiamentos para capital de giro (R$ 1,3 milhão) e a elevada participação de dívida de projetos no saldo de investimentos (financiamento à produção), que totalizou R$ 163,6 milhões

Já a dívida líquida totalizou R$ 16,7 milhões no ano, patamar significativamente baixo para o porte da empresa.

Seu índice de alavancagem, medido pela relação dívida líquida/patrimônio líquido, foi de 0,1x em dezembro de 2020, abaixo do covenant de 0,4x previsto na sua emissão de debêntures.

Pontos de atenção

Dependência grande de programa governamental

A maior parte dos empreendimentos da BRZ foi enquadrada no programa Casa Verde e Amarela. Portanto, pode-se afirmar que seu funding é altamente dependente do programa habitacional e às suas regulamentações, e seu modelo de negócios fica assim sujeito a eventuais mudanças que possam afetá-lo negativamente.

O financiamento habitacional do programa Casa Verde e Amarela é oriundo de recursos do Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS). Uma possível exaustão dos recursos do FGTS e, consequentemente, de escassez de crédito imobiliário no caso de saques extraordinários adicionais, ou mudanças inesperadas e restritivas no programa habitacional podem diminuir a rentabilidade dos novos projetos, prejudicando os resultados da companhia.

Como exemplos de mudanças que podem impactar negativamente os resultados da companhia, é possível citar: o atraso nos repasses de recursos, sua suspensão ou cancelamento, aumento nas taxas de juros, redução no prazo do financiamento ou alteração das condições de financiamento.

Cita-se como mitigante os recentes esforços para a diversificação das receitas, por meio do aumento à exposição a empreendimentos com recursos do SBPE.

Aumento dos custos de construção

O mercado imobiliário foi um dos principais destaques positivos da economia brasileira em 2020, com alta anual de 26,1% nas vendas de imóveis, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), melhor resultado desde 2014.

Com a demanda aquecida da retomada da economia pós-covid e, por consequência, escassez de materiais de construção (como resinas de PVC, alumínio, aço e cimento), a inflação da construção (INCC) subiu rapidamente no segundo semestre de 2020 e alcançou o patamar de 8,7% no acumulado do ano.

O aumento dos custos de construção é desfavorável para os empreendimentos com público-alvo de menor poder aquisitivo porque os consumidores possuem menor capacidade de absorção de repasses, impactando as margens.

A rentabilidade das incorporadoras pode ser ainda mais comprimida nas construções enquadradas no Casa Verde e Amarela, já que o preço das residências do programa habitacional tem um teto.

Aponta-se, entretanto, que o atual landbank da BRZ possui flexibilidade para a migração dos produtos para o funding de SBPE, como já realizado em 2020, onde o público possui maior capacidade de absorção de repasses.

Forte concorrência com competidores de maior porte

A BRZ, que registrou receita líquida de cerca de R$ 600 milhões em 2020, possui porte inferior a seus pares no setor, como Tenda (R$ 2,3 bilhões), MRV (R$ 6,6 bilhões) e Cury (R$ 1,1 bilhão), o que pode enfraquecer seu poder de barganha na disputa por terrenos.

Ressaltamos, no entanto, que a empresa reportou banco de terrenos no valor de R$ 6 bilhões em dezembro, o que sustentaria cerca de 6,2 anos de lançamentos, tomando como base o VGV laçado em 2020 (premissa conservadora, dado que este foi um recorde para a companhia).

Veja mais

Fonte

BRZ Empreendimentos – Demonstrações financeiras publicadas em 29/04/2020 no Jornal Hoje em Dia, de Belo Horizonte

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