Análise - XP MALLS FII – XPML11

Análise - XP MALLS FII – XPML11

  • Categoria Shoppings
  • Preço R$ 115,36
  • Último Dividendo R$ 0,85
  • Risco (0 - 100) 27 Risco Alto

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  • Vol. Diário Médio R$ 10.273.646,36
  • Mês 1,28 %
  • 3M 9,43 %
  • 12M 17,77 %

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Ticker

XPML11

Data de Atualização

30/11/2023

Recomendação

COMPRA

Categoria XP

Shoppings

Gestor

XP Asset

Taxa de administração

0,75%

Tese de Investimento

O XP Malls FII tem como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de shopping centers, bem como o ganho de capital, mediante a compra e venda de shopping centers, conforme detalhado no Regulamento do Fundo.

Características do fundo

O fundo possui uma carteira de ativos distribuída em: 74,9% alocado em imóveis, 2,5% em cotas de outros FIIs, 2,9% em CRIs Conversíveis, e 19,6% mantido em caixa.

Portfólio

O portfólio do fundo é composto por 17 shopping centers, que juntos somam uma área bruta locável de aproximadamente 520 mil m² e 2.500 lojas. A ABL própria do fundo soma 135 mil m², alocada em sua maior parte em shoppings dominantes. Além disso, o fundo possui boa exposição em shoppings direcionados para a alta renda e entendemos que essa combinação é favorável. Por fim, o portfólio conta com boa diversificação geográfica com alocações por região: Sudeste (64%); Nordeste (25%); Norte (9%); Sul (2%) e de administração por percentual do ABL: JHSF (37%); Allos (30%); Ancar Ivanhoe (14%); Gazit (10%); Argo (6%); Iguatemi S.A. (2%); e SYN (1%).

Os indicadores operacionais, como vendas mesmas lojas e aluguéis mesmas lojas, apresentaram queda em relação aos observados em 2022. As vendas totais por metro quadrado cresceram 10,7% assim como NOI por metro quadrado cresceu 0,6% quando comparados com o mesmo período de 2022, do outro lado, a inadimplência líquida foi de 0,6%. Já a vacância reduziu em 0,2 p.p. em relação ao mês de agosto totalizando 4,1% em setembro. Segundo fato relevante divulgado em nov/23, o fundo assinou o contrato de compra e venda para aquisição da fração ideal de 10% do Plaza Sul Shopping, o que aumenta a participação do fundo para 20%. Diante da aprovação da transação, o fundo realizou o pagamento da primeira parcela de R$30 milhões no dia 21 de novembro de 2023 e realizará o pagamento da segunda parcela de R$30 milhões após 12 meses com correção do CDI. Adicionalmente, o fundo concluiu a aquisição da fração ideal de 8% do Praia de Belas Shopping Center (Porto Alegre/RS) pelo valor aproximado de R$60,4 milhões que deverão ser pagos em duas parcelas iguais (50% a vista e 50% em 29 de maio de 2024 com correção do IPCA). Esta aquisição simboliza um aumento da diversificação geográfica do fundo, visto que ela foi a primeira do fundo na região sul do Brasil.

Nossa Visão e Recomendação

Dada a qualidade superior dos ativos do fundo, visualizamos ponto de entrada atrativo e triggers para possível upside de seus dividendos.

Relatório Gerencial divulgado em: 08/11/2023

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