Análise - VBI LOGISTICO FII – LVBI11

Análise - VBI LOGISTICO FII – LVBI11

  • Categoria Imóveis Logísticos
  • Preço R$ 90,48
  • Último Dividendo R$ 0,83
  • Risco (0 - 100) 16 Risco Médio

    A nova pontuação de risco leva em consideração critérios de risco, mercado e liquidez. Para saber mais, clique aqui.

  • Vol. Diário Médio R$ 4.239.249,20
  • Mês -2,80 %
  • 3M -3,52 %
  • 12M -2,83 %

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Ticker

LVBI11

Data de Atualização

02/12/2024

Recomendação

COMPRA

Categoria XP

Ativos Logísticos

Gestor

VBI

Taxa de administração

1,3%

Nossa Visão e Recomendação: Mantemos a nossa recomendação de Compra para o LVBI11. Os principais pontos da tese são: (i) acreditamos que o fundo está negociando em patamares atrativos, com potencial de upside; (ii) entendemos que a concentração de imóveis de alta qualidade e bem localizados, pode contribuir para a manutenção da vacância física e financeira em níveis saudáveis; (iii) vemos que o fundo pode se beneficiar de possíveis reajustes reais nos preços dos aluguéis do segmento de logística e da demanda robusta. O fundo ainda possui 39% de contratos de locação com revisionais em aberto previstos para 2024.

Portfólio

O portfólio do fundo possui 10 empreendimentos, que somam mais de 519,5 mil m² de ABL e vacância física de 0,7%, concentrado no imóvel de Itapevi (10%), após o aditivo do imóvel Aratu. Vale ressaltar que a inquilina do ativo Mauá comunicou sua vontade de entregar antecipadamente o imóvel, que estava planejada para dezembro de 2024, levando a vacância física para 6,7%. O imóvel representava 8% da receita do fundo. Embora o imóvel apresente vacância projetada ele possui um elevado padrão construtivo e está localizado em região cuja dinâmica comercial tem se mostrado favorável. Esse cenário pode facilitar um reposicionamento do ativo no mercado. O portfólio do fundo conta com ativos localizados em regiões estratégicas nos principais polos logísticos do país. Além disso, o fundo possui 30% de sua receita imobiliária em contratos atípicos, 45% dos contratos de locação têm vencimento a partir de 2028, e 53% dos contratos são indexados ao IPCA. O fundo possui boa pulverização de inquilinos em diferentes setores (Amazon, Ambev, DHL, Magazine Luiza, IBL Logística e outros), e acreditamos que eles são empresas de grande porte e consolidadas em seus segmentos de atuação. Em relação ao setor de atuação, 23% dos inquilinos são de Ecommerce, 22% logística, 16% varejo, 14% automobilista, 10% bebidas, entre outros (17%). O fundo mantem apenas a dívida do Ativo Aratu, com saldo devedor de 13,1 milhões. Ainda, pagamento da última parcela do ativo Cajamar está projetada para dez/24. Vale ressaltar que o fundo, atualmente possui 152 milhões em caixa e outros ativos financeiro, refletindo uma gestão de caixa conservadora.

Destaques

Os gestores estão trabalhando para locar os espaços vagos do ativo Cajamar, no mês de out foram locados 43%. Vale ressaltar que o Ativo possui renda mínima garantida prevista para 1T25. O fundo vem tendo o seu resultado impactado pela inadimplência de um dos seus inquilinos do ativo Extrema, o que tem gerado um efeito negativo equivalente à R$ 0,03/cota. Devido às inadimplências, foi executado a garantia de seguro fiança prevista no contrato, referente às competências de jun, jul, ago e set, resultando em um impacto positivo de R$ 0,07/cota

Relatório Gerencial divulgado em: 25/11/2024

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