Análise - RIO BRAVO RENDA CORPORATIVA FII – RCRB11

Análise - RIO BRAVO RENDA CORPORATIVA FII – RCRB11

  • Categoria Lajes Corporativas
  • Preço R$ 112,79
  • Último Dividendo R$ 1,00
  • Risco (0 - 100) 34 Risco Alto

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  • Vol. Diário Médio R$ 1.336.116,43
  • Mês -1,32 %
  • 3M -9,75 %
  • 12M -9,16 %

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Ticker

RCRB11

Data de Atualização

12/11/2024

Recomendação

NEUTRO

Categoria XP

Lajes Corporativas

Gestor

Rio Bravo

Taxa de administração

0,7%

Nossa Visão e Recomendação

Atualizamos a nossa cobertura do RCRB11. Os principais pontos da tese são: (i) boa exposição do ABL do fundo em regiões consolidadas e de boa qualidade; (ii) baixos níveis de vacância física que podem contribuir para o resultado do fundo, reflexo da gestão ativa eficiente. No entanto, vemos os níveis de vacância financeira, diante de um cenário de taxa de juros mais elevada, casos de inadimplência e menor qualidade dos ativos como pontos de atenção. Por isso mantemos a nossa recomendação Neutra.

Portfólio

O fundo possui portfólio composto por 9 ativos, localizados nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Sua maior concentração é em lajes em São Paulo (93,6% dos imóveis). O Fundo tem exposição de praticamente 84% de sua área ao eixo Paulista/Faria Lima/Vila Olímpia/Berrini, regiões consolidadas no mercado corporativo de São Paulo e que costumam apresentar baixos índices de vacância, o que pode contribuir para maior poder de barganha ao Fundo e mais resiliência em períodos de crise. O Fundo tem exposição de praticamente 66,7% da sua distribuição de receita em São Paulo em ativos localizados na Paulista (33,9%) e Itaim Bibi (32,8%), o que entendemos como algo positivo para o fundo, devido aos níveis de ocupação e preço das regiões.

O fundo possui boa diversificação em termos do setor de atuação de seus inquilinos. Com o maior percentual da exposição sendo referente a empresas do setor financeiro (22%), Alimentos e Bebidas (20%), Coworking (19%), outros (39%). Em termos de vacância, o fundo tem apresentado uma dinâmica favorável, conseguindo reduzir a sua vacância física, atingindo 1,3% no 3T24 (-8,6 p.p. A/A e 0,5 p.p T/T). No entanto, destacamos que os níveis de vacância física atuais é de 2,6%. Já a vacância financeira (8,2%) permanecem elevada em alguns ativos do fundo: Bravo! Paulista (8,7%) Continental Square (17,1%), Parque Cultural Paulista (14,6%) Jatobá (3%) e Internacional Rio (12,2%). Por fim, o fundo atualmente está com uma alavancagem de 13,62% em relação ao seu patrimônio líquido.

Destaques e últimos acontecimentos

O fundo vem sendo impactado por casos de inadimplência, referentes à locatária WeWork e Greenrun. Vale ressaltar que foi assinado um acordo comercial com a WeWork, estabelecendo o pagamento dos aluguéis pendentes, a saída da locatária do Bloco C e a permanência com desconto nos Blocos A e B. Entendemos que o acordo estabelecido pode gerar impactos positivos no curto prazo, mas que a saída e o desconto concedido podem gerar efeitos na distribuição. Ainda, com a saída do bloco C, a vacância física do fundo deverá passar a ser de 7,9%. Devido aos casos de inadimplência e ao contexto econômico mais desafiador, os gestores optaram por reduzir o seu guidance de dividendos.

Relatório Gerencial divulgado em: 30/09/2024

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