Relatório de Alocação – Janeiro de 2019

1. Panorama e Performance

O ambiente externo tem operado sob maior volatilidade, tanto pelas incertezas relacionadas à relação comercial EUA China quanto pelos sinais de desaceleração do crescimento mundial Diante desse cenário, o Federal Reserve ( Banco Central Americano) adotou uma postura mais cautelosa e elevou, mais uma vez, as taxas de juros Já o governo chinês tem tentando atenuar a desaceleração da atividade econômica, ajustando a sua política monetária e investindo diretamente na economia.

O ambiente externo, apesar de tudo, tem causado pouco impacto no mercado doméstico, que encerrou 2018 com otimismo e com espaço para uma retomada mais sólida e robusta Dos principais indicadores, a inflação segue em um período de descompressão e se encontra largamente ancorada, expectativas de juros futuros caem dia a dia e projeções para o PIB mostram franco viés de alta O novo ciclo de crescimento deverá se mostrar duradouro, com carteiras de investimento muito mais voltadas para os ganhos via equity.

Indo no mesmo fluxo, todos os setores do mercado imobiliário têm diminuído a vacância consistentemente, enquanto os preços pedidos de locação já começam a aumentar.

Com isso, o benchmark do mercado de FIIs (IFIX) segue apresentando resultado positivo (+2,22% em dezembro/18 frente ao mês imediatamente anterior). Destaque para os Monoativos Corporativos (+5,36%), Ativos Logísticos (+4,62%) e Fundo de Fundos (+4,46%). Já os fundos de papéis (+1,00%) e Agências (+1,73%) apresentaram as menores altas. Por fim, o segmento “Outros” foi o único segmento a encerrar o mês com resultado negativo (-0,74%).

Quadro 01 – Retorno por classe

No universo dos bons resultados, destaca-se o Cidade Jardim C. Tower (BBVJ11) com +19,3%, que obteve valor extraordinário referente à multa da rescisão do contrato de locação e aos valores de locação recebidos antecipadamente pelo fundo. Em seguida, está o The One (ONEF11) com +16,1% e o VBI FL 4440 (FVBI11) com +12,0%, ambos os fundos possuem ativos com bom lastro imobiliário e bem localizados na região da Faria Lima.

Poucos fundos apresentaram resultado negativo, exibindo quedas significativas. O Brascan Lajes Corporativas (BMLC11B) foi o que apresentou o maior recuo do mês (-6,8%), exibindo uma vacância persistente e dificuldades de encontrar novos inquilinos. Em segundo lugar está o CENESP (CENES11) com -5,7%, que recebeu uma proposta da GTIS para vender o ativo com validade até 30 de janeiro de 2019. Por último, encontra-se o fundo da Mérito Desenvolvimento Imobiliário que viu variação de – 4,5%.

Acreditamos que todas as classes de ativos imobiliários irão apresentar reajustes contratuais cada vez melhores, rendas mais estáveis e taxas de ocupação mais altas. Com isso, os fundos imobiliários gerarão dividendos mais robustos e crescimento no valor patrimonial dos ativos que certamente se refletirão no valor das cotas.

Gráfico 01 – Performance 12 meses – IBOV x IFIX x CDI Acumulado

2. Carteira Recomendada – Renda

2.1 Visão Geral

A nossa Carteira Recomendada Renda apresentou a terceira alta consecutiva no mês de dezembro, atingindo +5,95% e encerrando 2018 com +25,98%. Em relação ao benchmark do mercado (IFIX), a carteira apresentou novamente performance superior, atingindo uma diferença de 373 bps no mês. Destaque positivo para o SDI Logística Rio (+11,30%) e para o XP Malls (+6,61%).

O SDI Logístico (SDIL11) é um fundo de ativos logísticos que tem se mostrado proativo e buscado aumentar o seu portfólio. Sua última aquisição foi um loteamento da BRF S.A. (ao lado do Multimodal Duque de Caxias) com Cap Rates que contribuirão para o aumento dos dividendos do fundo. Até por já possuir Dividend Yield relativamente alto, o fundo segue na nossa carteira recomendada de renda.

Seguindo os mesmos passos do SDI Logístico, o XP Malls tem buscados novos ativos para aperfeiçoar o seu portfólio. Por ter entrado em período de emissão, tivemos que tirá-lo de nossa carteira recomendada de janeiro.

Quadro 02 – IFIX x Carteira Recomendada Renda

Quadro 03 – Performance da Carteira Recomendada Renda

Gráfico 02 – Performance 12 meses Renda x IFIX x CDI Acumulado

3. Movimentações – Carteira Renda

3.1 Entradas e Saídas da Carteira Renda

• HOLD – XP Malls (XPML11): Fundo de Shopping Center que tem expandido seu portfólio conforme prospecto. O motivo da sua saída é porque o fundo entrará em emissão e por isso não pode mais compor nossa Carteira Renda, por ora.
• HOLD – Vinci Shopping Centers (VISC11): Fundo de Shopping Center gerido pela Vinci Partners. Sua saída, deve-se ao fato de que o fundo utilizou todo o caixa para manter a política de entregas de R$ 0,61 por cota. Como saída, a gestora irá abdicar de sua taxa de administração para atingir o patamar prometido, enquanto não realizar as novas aquisições.
• HOLD – CSHG Logística (HGLG11): Fundo de ativos logísticos que tem alocado os recursos obtidos de sua última emissão. Sua saída de nossa carteira está relacionada a novas oportunidades que se fizeram presentes no mercado, do que propriamente uma piora de perspectiva do fundo.

• BUY – Hedge Brasil Shopping (HGBS11): Fundo de Shopping Center gerido pela Hedge Investments. A sua entrada na Carteira Renda deve-se a sazonalidade nessa época do ano, onde as lojas satélites pagam aluguel mínimo dobrado e os estacionamentos geram uma receita ainda maior, o que deve gerar ganhos mais robustos em seus ativos
• BUY – Maxi Renda (MXRF11): Fundo com boa gestão e entregando proventos acima de seus pares. O fundo entrou em nossa carteira devido ao rendimento extraordinário que deve ser gerado via as permutas imobiliárias.
• BUY – RBR Fundo de Fundos (RBRF11): Fundo de fundos que tem feito uma alocação acelerada dos recursos capturados na 2ª Emissão. Alocando já 79% do montante total, acreditamos que tal trabalho viabilizará a distribuição de rendimentos acima da média de mercado.

Quadro 04 – Projeções da Nova Carteira Renda

Quadro 05 – Resumo Janeiro/19

4 Carteira Recomendada – Valor

4.1 Visão Geral

Seguindo o ritmo da Carteira Renda, a Carteira Valor avançou +6,04% em dezembro, encerrando 2018 com 18,29%. Comparando com o IFIX, observou-se uma diferença de +382bps no mês. Destaque positivo para o VBI FL 4440 (+12,05%) e para o Hedge Brasil Shopping (+8,18%).

O VBI FL 4440 (FVBI11) é constituído por um empreendimento de alto padrão e com boa localização. Tem apresentado bons resultados, aumentando a sua taxa de ocupação através de novas locações e expansões de empresas já instaladas. Tal movimento tem gerado boas perspectivas para o ativo, principalmente no médio prazo.

O Hedge Brasil Shopping (HGBS11) é um fundo de Shopping Center e é administrado pela Hedge Investments. O fundo tem forte exposição à São Paulo e deve aproveitar muito do crescimento do consumo nos próximos anos. Além disso, a gestora tem buscado aprimorar seu portfólio, buscando novos ativos que irão trazes benefícios ao HGBS11.

Quadro 06 – IFIX x Carteira Recomendada Valor

Quadro 07 – Performance da Carteira Recomendada Valor

Gráfico 03 – Performance 12 meses Valor x IFIX x CDI Acumulado

5. Movimentações – Carteira Valor

5.1 Entradas e Saídas da Carteira Valor

Parte dos fundos que compõem a Carteira viu valorização expressiva na cota, atingindo o nosso target price estimado Tal precificação deve se a um mercado mais otimista, com vacância diminuindo e alugueis voltando a crescer Por haver outras oportunidades mais interessantes neste momento, resolvemos remover os seguintes fundos da carteira:

• HOLD – VBI FL 4440 (FVBI11)
• HOLD – CSHG Real Estate (HGRE11)
• HOLD – Hedge Brasil Shopping (HGBS11)
• HOLD – Hedge TOP FOF III (HFOF11)

Quadro 08 – Projeções da Carteira Valor

Quadro 09 – Resumo Janeiro/19

6. Visão dos Gestores

O otimismo do mercado segue consistente e tem trazido novos ventos favoráveis ao mercado de FIIs Diante desse cenário, gestores devem adaptar suas estratégias ao novo ciclo pró proprietário, buscando maximizar seus ganhos e distribuindo proventos cada vez mais robustos.

6.1 Fundo de Fundos

A retomada do setor deve impactar positivamente fundos desse segmento, que transformarão o upside de cotas em dividendos isentos que serão entregues a seus investidores São uma ótima saída para quem quer transformar ganhos de capital no mercado em rendimentos recorrentes Este é o momento no ciclo em que deverão ser entregues rendimentos mais expressivos.

6.2 Fundos de Títulos e Valores Mobiliários (Papel)

Com altos rendimento e risco menor de perda de patrimônio, os fundos de papel têm se mostrado uma ótima alternativa para diversificação de risco. Apesar das tendências de inflação menores no longo prazo, que tendem a diminuir sua rentabilidade, movimentos de queda de juros futuros geram aumentos significativos de cota (elevada duration).

6.3 Fundos de Tijolo

Com pipeline de lançamento de novos empreendimentos imobiliários reduzido pela frente e uma demanda por espaços que só cresce, todas as classes de ativos desta categoria arrecadarão bons frutos nos próximos anos Os gestores de fundos com espaços vagos e aluguéis depreciados estão ávidos e prontos para iniciar o novo ciclo de alta, em especial em praças como São Paulo e seus arredores Aqui, ganhos de longo prazo se traduzem tanto em maior renda quanto em ganhos de capital, em um processo de clara geração de alpha em carteiras de investimento que contenham esses tipos de fundos.

7. Radar do Mercado

A gestora informou que conseguiu corrigir a ineficiência fiscal das últimas compras do Vinci Shopping Centers (SPE e Debêntures Conversíveis x Participação direta) Com isso, os rendimentos dos ativos apresentaram alta relevante, mas ainda insuficientes para atingir os R$ 0,61 por cota Para manter a estratégia de distribuição de dividendos, o fundo terá de abrir mão da taxa de administração (~R$ 0,09) ao menos enquanto não alocam o caixa remanescente de sua última emissão.

A XP Asset Management tem buscado ampliar o portfólio de seus fundos, trazendo novos ativos para dentro da casa O XP Log (XPLG 11) soltou comunicado ao mercado manifestando a intenção de comprar galpão em edificação, situado na região de Cajamar A modalidade será built-to-suit (BTS) para um inquilino que atua no segmento de comércio de materiais de construção (Leroy).

Já o XP Malls (XPML 11) informou que enviou proposta não vinculante com a intenção de adquirir o FII Floripa Shopping e o Santana Parque Shopping
Caso ambas as aquisições sejam concretizadas, o fundo irá iniciar a sua exposição na Região Sul, diversificando ainda mais seu portfólio.

A TRX Gestora de Recursos informou que o GT Plaza foi vendido à R$ 21,5 milhões, algo em torno de R$ 3,2 mil por m². Provavelmente, não irão distribuir o valor, visto que o fundo tem fluxo de caixa negativo. Já o Atlântico Office (Macaé – RJ) continua vago e com grande dificuldade de venda. Após sua venda, o fundo será liquidado.

8. Ranking dos Fundos de Investimentos Imobiliários

Quadro 10 – Top 5 – Maiores Altas no Mês

Quadro 11 – Top 5 – Maiores Baixas no Mês

Quadro 12 – Top 5 – Maiores Ágios no Mês (VM/PL)

Quadro 13 – Top 5 – Maiores Descontos no Mês (VM/PL)

Glossário

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